תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית ארצית אשר מאפשרת לבעלי דירות לשפץ את המבנה בו נכסיהם ממוקמים וזאת על מנת לחזקו כנגד רעידות אדמה. בכדי לעודד את בעלי הנכסים בישראל לבצע את התוכנית, המדינה קבעה שורה של הטבות הטמונות בפרויקט תמ"א 38. על פי רוב, הטבות אלה כוללות שיפוץ כללי של הבניין, זכויות בנייה נוספות (כגון הוספת מעלית, חניה, מרפסות ועוד), הקלות במיסוי מקרקעין וכדומה.

 

יש לכם שאלה?

פורום בתים משותפים | תביעות למפקחת
פורום מיסוי מקרקעין
פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
פורום תמ"א 38
פורום רכישת דירה | מכירת דירה

 

אין אפוא ספק כי תמ"א 38 משביחה את הנכס וגורמת לעלייה בערכו. אי לכך, נשאלת השאלה האם העירייה יכולה לחייב מוכר נכס בתשלום היטל השבחה בעת מכירת דירה בבניין שייתכן ויעבור תמ"א 38. זוהי הסוגיה שנדונה במקרה שלהלן.

 
תושב מרכז הארץ החליט למכור את דירתו. הבניין בו הדירה ממוקמת הינו מבנה אשר עומד בתנאי תמ"א 38. עם זאת, אף אחד מבעלי הדירות במקום לא החל בהליכים רשמיים בנושא, ולא נעשתה פניה משותפת לשיפוץ הבניין מכוח תמ"א 38. כאשר בעל הדירה במקרה דנן ביקש למכור את הנכס, הוא פנה לעירייה בכדי לקבל פטור מתשלום היטל השבחה.

 

חרף בקשתו, העירייה החליטה לחייבו בתשלום ההיטל. העירייה טענה כי היות ומוכר הדירה הינו בעל זכויות מכוח פרויקט תמ"א 38 עתידי, הרי שסביר להניח שהדירה עומדת לעבור השבחה מתוקף מימוש זכויות אלה. העירייה טענה כי אם היא לא תגבה את ההיטל כעת, במהלך מכירת הדירה, היא לא תוכל לעשות זאת בעתיד. נטען כי לאחר קבלת היתר הבנייה לתמ"א 38, חל על הדירה פטור מהיטל השבחה.

 

בית המשפט: השבחה "ערטילאית" בלבד


ישנם שני תנאים עיקריים אשר דרושים לצורך ביצוע עסקת מכר מכוח תמ"א 38. האחד, השגת הסכמה מצד בעלי הדירות (66% מבעלי הדירות כאשר מדובר בפרויקט במסגרת שיפוץ, ו-80% מבעלי הדירות כאשר עסקינן בפרויקט הכולל הריסה ובנייה מחדש). השני, קבלת היתר בנייה.


במקרה דנן, אף אחד מבעלי הדירות בבניין לא הסכים למימוש הזכויות מכוח תמ"א 38. מקל וחומר שלא התקבל היתר בניה למימוש הזכויות. אי לכך, בית המשפט קבע כי בעל הדירה לא היה יכול להיות מחויב בתשלום היטל השבחה לעירייה. נקבע כי מדובר במקרה בו חיוב בהיטל השבחה היה בלתי מוצדק ובלתי נכון. בית המשפט מצא הצדקה לכך בחוות דעת מקצועית של היועץ המשפטי לממשלה. כמו כן, הדברים קבלו גם חיזוק מהחלטה שהתקבלה במקרה דומה על ידי וועדת ערר במחוז תל אביב.

 

היועמ"ש וועדת הערר קבעו כי אין לגבות היטל השבחה ממוכרי נכסים בגין זכויות אשר ניתנות מכוח פרויקט תמ"א 38. הרציונאל אשר עמד מאחורי הקביעה החד משמעית היה כי השבחה הנוצרת מכוח תמ"א 38 מתגבשת רק במועד הוצאתו של היתר הבניה. עד אז, השבחה זו הינה "ערטילאית" בלבד.

 

אין היטל השבחה בגין "זכויות עתידיות"


בית המשפט קבע כי ניתן היה להגיע לתוצאה זהה גם מתוך פרשנות אחרת. נקבע כי גביית היטל השבחה בגין תמ"א 38 מבעוד מועד עלול ליצור מצב "אבסורדי ובלתי רצוי". זאת משום שייתכן והיטל השבחה ישולם גם כאשר לא ברור כלל אם בעתיד הבניין ישופץ במסגרת תמ"א 38. מקל וחומר כאשר הפרויקט ה"ערטילאי" טרם קיבל את אישור הגורמים הרלבנטיים (לרבות הוועדה המקומית). בית המשפט קבע כי מדיניותה של העירייה לחייב בעלי דירות בהיטל השבחה בגין "זכויות עתידיות" מכוח תמ"א 38 עלולה לפגוע במטרת תוכנית המתאר לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. כאמור, מדובר בתוכנית שמטרתה לעודד את בעלי הנכסים לחזק את המבנה, ולא לאיין את הכדאיות המקופלת בה.