תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית בניין אשר מאפשרת לדיירים בבית משותף ולשפץ (ולעיתים אף לבנות מחדש, מן המסד ועד הטפחות) את בית מגוריהם. התוכנית משלבת בין הצורך של התושבים לשפץ את הבניין, לבין הרצון של המדינה לעודד חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. ואכן, המדינה מבקשת אפוא לעודד תוכניות ופרויקטים של תמ"א 38. עם זאת, פעמים רבות, בעלי דירות המעוניינים בביצוע תמ"א 38 נתקלים בהתנגדויות שונות. התנגדויות אלה יכולות לנבוע מתוך הבניין עצמו (למשל, בעקבות מחלוקות בין הדיירים באשר לתוצר הסופי) או מהשכנים ליד. להלן דוגמא למקרה בו בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי ניתן לעצור תמ"א 38 בעקבות "פגיעה בנוף".

 

יש לכם שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה
פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
פורום מיסוי מקרקעין
פורום בתים משותפים | תביעות למפקחת
פורום תמ"א 38


בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קיבל את החלטתו הנ"ל בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, עסק ארוכות באיזונים השונים המקופלים בתוכניות תמ"א 38. בפסק הדין נקבע כי תוכניות תמ"א 38 אינן יכולות להעניק לבעלי הדירות זכות אוטומטית לפרויקט. דהיינו, הודגש כי חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, חשוב ככל שיהיה, איננו זכות שאין בלתה. במקרה הנ"ל, בית המשפט ציין כי על מנת להעניק אישור לפרויקט תמ"א 38, שומה על המערכת לבחון את מכלול האיזונים הטמון בתוכנית, הן מבחינת יתרונותיה והן מבחינת חסרונותיה. בין השאר, נקבע כי יש לשים לב גם לפגיעה אפשרית בנוף כתוצאה מהפרויקט.


מאבק בין דיירי שני רחובות סמוכים


מן הכלל אל הפרט. בית המשפט פסל תוכנית תמ"א 38 אשר תוכננה לקום ברחוב לינקולן בחיפה. התוכנית הוצעה על ידי בעלי דירות בשני מבנים בעלי שלוש קומות ברחוב לינקולן. הדיירים הגישו בקשה לחיזוק לפי תמ"א 38 באמצעות חברה יזמית. במסגרת התוכנית, החברה הייתה אמורה לחזק את המבנים תוך כדי הוספה של שלוש קומות על גג אחד מהם. תושבים ברחוב הרופא הסמוך, התנגדו לתוכנית השאפתנית וזאת בטענה כי תוספת הקומות תביא לפגיעה משמעותית בערך דירותיהם.


תושבי הרופא טענו - באמצעות עורך דינם - כי הנוף הנשקף מדירותיהם כעת ייחסם בעקבות בניית הקומות על גג המבנים ברחוב לינקולן. זאת ועוד, המתנגדים הוסיפו כי הקומות תחסומנה את אור השמש המגיע לביתם, ותפגענה בפרטיותם בנכס.


הוועדה המקומית דוחה את ההתנגדויות, המחוזית מקבלת אותן


הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה לא קיבלה את ההתנגדויות. עם זאת, וועדת הערר המחוזית נעתרה לטענותיהם של תושבי רחוב הרופא. במסגרת הדיון בוועדה המחוזית, נקבע כי התוכנית הפוטנציאלית, כפי שהיא הונחה על שולחנה של הוועדה, הייתה יכולה בהחלט לגרום ל"נזק רב". הוועדה המחוזית ציינה כי על מנת לערוך תמ"א 38 במבנים המיועדים ברחוב לינקולן, ניתן יהיה להרחיב את הבניין מצדדיו ו/או לבנות בקומת העמודים של המבנים.


בעקבות קבלת ההתנגדות בוועדת הערר, תושבי רחוב לינקולן פנו לבית המשפט המחוזי בחיפה. עם זאת, כאמור, בית המשפט הושיב ידם ריקם. בפסק הדין נקבע כי לאחר בחינת החלופה המוצעת, ולאור העובדה שעסקינן בהצעה כלכלית ראויה בהחלט, דינה של התוכנית הראשונית שהוצעה להתבטל. השופט הוסיף וקבע כי תושבי לינקולן, בניגוד לתושבי רחוב הרופא, לא השכילו להציג לפניו חוות דעת מקצועיות מטעמם. דהיינו, טענותיהם של תושבי רחוב הרופא, אשר גובו במסמכים מקצועיים של מומחה בתחום, לא זכו למענה ראוי ולא נסתרו על ידי המערערים. בסופו של יום, ניתן לראות כיצד התנגדות לתמ"א 38 יכולה להגיע גם מתושבים הגרים בסמוך לתוכנית. אי לכך, בעת פנייה להליך כגון דא, מומלץ לבחון את מלוא ההשלכות הטמונות בפרויקט, לרבות התנגדויות מכיוונים "בלתי צפויים".