ישראלים המחזיקים בחסכונות בשווי מאות אלפי שקלים, אשר אינם זקוקים לשימוש בכסף באופן מיידי, תוהים לא אחת האם להשקיע את החסכונות באג"ח/מניות או בדירה אשר תניב עבורם דמי שכירות. שאלה זו הפכה בשנים האחרונות למורכבת ביותר, זאת נוכח הריבית הנמוכה בישראל ובעולם מחד, והעלייה המשמעותית במחירי הנדל"ן מאידך. כיום, נראה כי התשואות הנמוכות אשר בהן נסחרות אגרות החוב הממשלתיות, בתוספת ריבית בשיעור 1.75%, מטים את הכף לטובת השקעה בדירה.

 

יש לכם שאלה?

פורום נדל"ן מסחרי - השקעות בנדל"ן
פורום יזמות עסקית, משפט עסקי מסחרי וליווי לעסקים
פורום דיני ניירות ערך | תביעות בשוק ההון, פורקס, אופציות בינאריות ומעוף


כידוע, ריבית נמוכה יכולה באופן ברור להוזיל את המינוף הדרוש לשם נטילת משכנתא ורכישת דירה. דהיינו, יש בה כדי לשפר את התשואה לעומת ההון העצמי אשר מושקע בנכס. היות ואנשים פרטיים אשר משקיעים באג"ח ובמניות הנסחרות בבורסה אינם נוהגים לבצע השקעות על בסיס מנופים פיננסיים, גובהה של הריבית נוגע בעיקר לשוק הנדל"ן. כאמור, מזה מספר שנים שמחירי הדירות בישראל רושמים עלייה מתמדת. על פי מאמר שפורסם לאחרונה במגזין "דה מארקר", בחמש השנים האחרונות מדובר בעלייה של 88%. יודגש כי מדובר בעלייה משמעותית הרבה יותר מהעליות הממוצעות אשר רשמו המדדים המובילים בשוק ההון. אין אפוא ספק כי עליית המחירים המשמעותית הייתה תקופה מתגמלת ביותר עבור בעלי הדירות.

 

מחירי הדירות - לא לעולם חוסן

 

עם זאת, ברור כי לא לעולם חוסן. מחירי הדירות הגבוהים בישראל לא יעלו לנצח וסביר להניח שהעתיד צופן בחובו התמתנות ועצירה. ניתן אף להוסיף לכך את "מחאת הדיור" ואת המקום הנכבד של שוק הנדל"ן במצעי הבחירות לכנסת ה-19. ואכן, ייתכן בהחלט כי המדינה תפעל רבות למיתון העלייה במחירי הדיור וחשוב לזכור כי יש לה את הכלים לעשות כן. בנוסף, יודגש כי בנק ישראל הינו שחקן נוסף אשר מביע לא אחת חשש ממחירי הדירות ואף נוקט באמצעים שונים להגבלת נוטלי משכנתאות. חרף כל אלה, ההשקעה בדירה בישראל נחשבת עדיין לחלופה המועדפת ביותר על המשקיעים הישראלים. ללא ספק, מדובר גם בהשקעה אשר רבים מעדיפים אותה על פני השקעה באגרות חוב ומניות הנסחרות בבורסה.


חשוב להדגיש כי לא מדובר בעובדה חלוטה. בחינה של סוגיית העדיפות הכלכלית לאורך 14 השנים האחרונות הצביעה דווקא על כך ששווקי אגרות החוב והמניות של תל אביב סיפקו תשואות עדיפות בתקופה זו על פני שוק הדירות. מבחינת הטווח הקצר, ההשקעה בדירה בהחלט הייתה עדיפה על פני ההשקעה בתיקי מניות ואג"ח. בין השנים 2008-2012 (תקופה בה קרסו השווקים והמשק התמודד עם המשבר הפיננסי הגדול), ההשקעה בנדל"ן הייתה עדיפה. במהלך חמש השנים הללו, שוק הדירות הניב תשואה של 88%, זאת לעומת תשואה של 17% בהשקעה באגרות חוב ומניות.

 

עם זאת, בחינה של עשר שנים לאחור (2003-2012) מצביעה אפוא על מגמה הפוכה לחלוטין. לאורך העשור הנ"ל, ההשקעה בתיקי אגרות חוב ומניות הניבה תשואה של 155%, לעומת תשואה של 100% "בלבד" בשוק הדירות. ככל שטווח הבדיקה גדל, כך גם הפערים לטובת ההשקעה בניירות ערך. בחינה שערך אתר "דה מארקר" מצביעה על כך שבטווח של 14 שנים לאחור, שוק ההון הניב למשקיעים תשואות בשיעור 200%, ואילו שוק הנדל"ן זיכה את משקעיו בתשואת בת 115%.