רבים בישראל עומדים לפני צומת בה הם נדרשים לבחור האם ללכת למהלך של רכישת דירה שנייה. ואכן, רכישת דירה שנייה זכתה בשנים האחרונות להתייחסות משפטית

 

יש לכם שאלה?

פורום ליקויי בניה | בדק בית | תביעות קבלנים
פורום ארנונה, היטלי פיתוח ומיסוי מוניציפאלי
פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
פורום מיסוי מקרקעין
פורום רכישת דירה | מכירת דירה

 

רחבה ומחודשת מצד ממשלת ישראל. כמו כן, והיות וסוגיות הדיור נמצאות תדיר בכותרות המוספים הכלכליים, אין ספק כי רכישת דירה נוספת הינה מהלך אשר רבים מתעניינים בו.

 

על פי מאמר אשר פורסם לאחרונה באתר "דה מארקר" (אוגוסט 2012), אחת מכל ארבע עסקות בשוק הנדל"ן הינה למעשה דירה להשקעה. בחודשים האחרונים, השוק נמצא בעלייה מסוימת ונראה כי המחאה החברתית של קיץ 2011 הצליחה למתן אותו לתקופה קצרה בלבד. יודגש כי ניתן לראות שהמחאה החברתית עשתה את שלה, וזאת משום שבעבר אחוז עסקאות ההשקעה בשוק הנדל"ן הישראלי עמד על כ-30%. עם זאת, מומחים בתחום מעריכים כי השוק רק ימשיך ויתחזק.

 

מיסוי מקרקעין

 

מהם אפוא הדגשים מבחינת רכישת דירה שנייה בישראל. ראשית, אין ספק כי הסוגיה הבולטת ביותר מבחינת רכישת דירה זו הינה מיסוי מקרקעין. ב-21 לפברואר 2011, הועלו שיעורי מס הרכישה לדירה אשר איננה דירה ראשונה. עד 31 לדצמבר 2012, המס בגין רכישת דירה שנייה מחושב באופן הבא:

  • עד מיליון שקלים - 5%.
  • בין מיליון שקלים לשלושה מיליון שקלים - 6%.
  • מעל שלושה מיליון שקלים - 7%.

העלאתו של מס הרכישה נקבעה במסגרת התיקון לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים –הוראת שעה) התשע"א–2011. מטרתה של ההעלאה הנ"ל הייתה להרתיע אנשי נדל"ן ומשקיעים מרכישה של דירות להשקעה מעבר לדירת המגורים הראשונה שבידם. כפועל יוצא מכך, הממשלה ביקשה להגדיל את ייצוא הדירות עבור אלה שטרם רכשו דירה ראשונה (על פי רוב, זוגות צעירים). אי לכך, בעת רכישת דירה שנייה, חשוב לשים לב לסוגיות המיסוי שכן מדובר בסכומים בלתי מבוטלים בעליל.

 

יודגש כי ישנן גם דרכים אשר באמצעותן ניתן להביא להפחתה משמעותית של מס הרכישה. למשל, במידה ואתם מתכוונים למכור את הדירה הראשונה לאחר רכישת הדירה החדשה, תוכלו להגיש בקשה להפחתת מס וזאת בתוך 24 חודשים מביצוע העסקה לרכישת הדירה השנייה. כמו כן, הרשויות מעניקות גם פטור ממס רכישה למי שעובר דירה במסגרת גירושין ורוכש דירה שנייה תוך ויתור על זכויותיו בדירה הקודמת. ישנם גם ישראלים המשתייכים לקבוצות שונות הזכאיות להנחות במס כגון עולים, נפגעי פעולות טרור (ובני משפחותיהם), נכים וכדומה.

 

מה בודקים?

 

במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה, חשוב שתשימו לב למספר פרמטרים העומדים על הפרק. לדוגמא, דירה שנייה, כאשר היא משמשת להשקעה, צריכה להירכש בהתאם לשוויה העתידי. שווי עתידי זה מושפע מהיבטים שונים כגון תוכניות פיתוח אזוריות בסביבתה של הדירה. למשל, במידה והדירה נרכשת במקום אשר עומד לעבור מתיחת פנים משמעותית, ייתכן בהחלט כי שוויה העתידי יעלה באופן משמעותי. עם זאת, יש לכך גם השלכה מבחינת היטל השבחה. דהיינו, כאשר תבקשו למכור את הדירה, תאלצו לשלם היטל השבחה בגין השבחת האזור מחמת התוכניות המקומיות.

 

תוכניות אשר יכולות להביא להגדלה משמעותית של היטל ההשבחה הינן שכונות חדשות בסמוך, כבישים חדשים, תוכניות שיפוץ נרחבות הנוגעות לאזור בכללותו וכדומה. ניתן לקבל מידע בנושא מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כמו כן, בדומה לדירה ראשונה, גם רכישת דירה שנייה צריכה להתייחס באופן דקדקני לבעלות על הנכס. חשוב להימנע ממצב בו הדירה נרכשת מאדם שאיננו בעליה של הדירה בטאבו. תרגילי עוקץ במקרקעין הינם תופעה אשר איננה שכיחה בישראל, אך היא בהחלט קיימת. חשוב להדגיש כי לעיתים לא מדובר בתרגיל עוקץ אלא בסוגיות משפטיות מורכבות כגון נכסים שעברו בירושה, נכסים אשר יש להם יותר מבעלים אחד וכדומה. בעת רכישת הדירה, יש לוודא כי המוכר מחזיק בזכויות המלאות על הנכס ו/או בייפויי כוח מתאימים המעניקים לו את הרשות המשפטית לבצע את עסקת המכר.

 

בדיקה הנדסית

 

בדומה לרכישת דירה ראשונה, גם רכישתה של דירה שנייה צריכה להיעשות לאחר בדק בית הנדסי. בין אם מדובר בדירה מקבלן, ובין אם עסקינן בדירה יד שנייה, חשוב לערוך במקום בדק בית הנדסי. בדק בית זה מבקש להתחקות אחר ליקויי בנייה. ליקויים אלה, מיותר לציין, עלולים להיות בעלי משמעות כלכלית רחבה על הנכס. אין לזלזל בכך. ליקויי בנייה נחשבים למפגע שכיח ורק בדיקה באמצעות מהנדס מומחה תוכל לחסוך הוצאות מיותרות היכולות להגיע כדי מאות אלפי שקלים.