בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי אין כל מניעה לשלב זכויות המוקנות לנכס מכוח תוכנית מתאר עם זכויות המוקנות לו בעקבות תמ"א 38. כמו כן, נקבע כי יש להורות כאמור וזאת בין השאר מחמת הצורך שלא "לתקוע מקל" בגלגלי התמריצים השונים בסוגיות נדל"ניות הקשורות בתמ"א 38.
יש לכם שאלה?
פורום רכישת דירה | מכירת דירה
פורום תכנון ובניה | היתרי בניה
פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
פורום מיסוי מקרקעין
פורום תמ"א 38
מדובר בפסק דין אשר ניתן על ידי השופט רון סוקול מבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה. העתירה הוגשה על ידי בעלי מבנים בחיפה אשר טענו כי קבוצת יזמים קיבלה זכויות כפולות בנכס הנמצא בשכנות אליהם - הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח תוכנית מתאר.
קבוצת היזמים החזיקה בזכויות בבניין בן שתי קומות אשר טרם נוצלו בו מלוא אחוזי הבנייה. היזמים ביקשו לשפץ את הבניין, להוסיף לו קומות, וזאת באמצעות שילוב בין הזכויות השונות. בעלי הבניינים הסמוכים הגישו התנגדויות לתוכנית אשר נדונו בפני וועדה מקומית לתכנון ובנייה. המתנגדים טענו כי לא היה מקום לאשר לקבוצת היזמים לקבל גם זכויות בניה מכוח תמ"א 38, וגם זכויות על פי תוכנית המתאר (בגין אי מיצוי מלוא זכויות הבנייה בנכס). הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות ואישרה את הפרויקט.
בעלי המבנים הסמוכים לא אמרו נואש והגישו ערר לוועדה המחוזית. ערעורם התקבל באופן חלקי. הוועדה המחוזית קבעה כי אמנם ייתכן שקבלתה של בקשת קבוצת היזמים תפגע בבעלי המבנים הסמוכים, אך היה ניתן למתן את הפגיעה על ידי הפחתת אחוזי הבנייה. דהיינו, לא היה צורך להביא לביטולה המוחלט של התוכנית. בעלי המבנים הסמוכים לא השלימו גם הפסיקה הנוכחית והגישו את העתירה דנן. העתירה הוגשה כנגד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וועדות התכנון והבנייה (המקומית והמחוזית), והיזמים. במסגרת העתירה, נטען כי ניצול של זכויות הבנייה לפי תוכנית המתאר היה מספיק ולא היה צורך להרחיב את הזכויות גם מכוח תמ"א 38.
טענות היזמים וקביעת בית המשפט
המשיבים טענו כי דין העתירה להידחות. לטענתם, לא הייתה כל מניעה חוקית לשלב בין אחוזי הבנייה של שתי התוכניות. כמו כן, הודגש כי היות והמחלוקת נדונה בפני שתי וועדות (מחוזית ומקומית), שיקול דעתו של בית המשפט במקרה דנן היה מוגבל לסוגיות משפטיות עקרוניות בלבד. היזמים ציינו כי במידה וההסדר המדובר לא יאושר, תישמט הקרקע תחת האינטרס הכלכלי להביא לחיזוקו של הבניין. כמו כן, המשיבים טענו כי בעלי המבנים הסמוכים לא ייפגעו מאישור התוכנית באופן משמעותי.
בית המשפט קבע כי דין העתירה להידחות. השופט סוקול ציין כי מעיון בהחלטותיהן של וועדת התכנון והבניה, ניתן היה להתרשם כי הוועדות איזנו כראוי בין האינטרסים של הצדדים. מצד אחד, הופחתה באופן משמעותי הפגיעה בבעלי המבנים הסמוכים. מצד שני, הוועדות שמרו על עוקצם ומהותם של התמריצים לפי תמ"א 38 (תוכנית שמטרתה, בסופו של היום, להביא יזמים ובעלי מבנים לשפץ בתים כנגד רעידות אדמה). השופט דחה כאמור את הטענות בדבר המניעה בנוגע לשילוב הזכויות. נקבע כי מניעה גורפת עלולה להביא לפגיעה בתכליתה המהותית של תמ"א 38, וכפועל יוצא מכך לפגיעה באינטרס הציבורי.
בית המשפט הדגיש כי בבסיס תמ"א 38 יושב התמריץ הכלכלי ורק במשורה יש להפחית אותו ו/או להגמיש אותו. זאת ועוד, בפסק הדין בעתירה צוין כי תמ"א 38 נקבעה באופן כזה שלרשויות התכנון והבנייה ישנו שיקול דעת רחב מבחינת יכולתן לאזן בין אינטרסים שונים העומדים על הפרק. מהותו של שיקול הדעת הנ"ל הינה לאפשר גישור על מחלוקות בין צדדים מתנגדים, וזאת בכדי להגדיל באופן משמעותי את מספר הבתים בישראל המוכנים להתמודד עם רעידות אדמה.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
