מרבית האזרחים בישראל אינם גרים בבתי קרקע אלא בבתים משותפים. המגורים בבית המשותף יוצרים לא אחת אינטריגות שונות בין השכנים ובעלי הדירות.

 

יש לכם שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
פורום בתים משותפים | תביעות למפקחת
פורום תמ"א 38
פורום סכסוכי שכנים

 

לדוגמא, ישנם עניינים הקשורים לרכוש המשותף או לבית בכללותו, ויש צורך לקבל בנוגע אליהם החלטות בין הדיירים. דוגמאות קלאסיות לכך יכולות להיות התקנת מעלית, שיפוץ גינה, החלפת מנקה, החלפת תיבות דואר, שינוי סדרי חניות וכדומה. מיותר לציין כי משימות אלה עלולות לעלות סכומים ניכרים. אי לכך, נשאלת השאלה האם בעל דירה עשיר יכול "לכפות" שיפוץ בבית המשותף על בעל דירה עני. משמע, מהו הרוב הדרוש לשם קבלת החלטה בנוגע לשיפוץ בית משותף.


במקרים בהם ועד הבית מעוניין לערוך שיפוץ בבית המשותף, אשר חורג מהתקציב הרגיל (דהיינו, לא צביעה של חדר המדרגות או עבודות גינון צפויות), הרי שדרושה לכך הסכמה מצד הדיירים ובעלי הדירות. לא אחת, שיפוץ בית משותף עלול להתדרדר עד כדי מחלוקות של ממש בין הדיירים בבניין. חוק המקרקעין קובע כי בעל דירה מחויב לשאת בהוצאות משותפות אשר דרושות ל"החזקה תקינה של הרכוש המשותף". החזקה תקינה מבחינת החוק מוגדר כ"הבאת הרכוש למצב בו הוא היה בעת הבנייה". דהיינו, נשאלת השאלה האם הוועד מבקש לעשות בבניין "שיפוץ" או "שיפור".


מספר פרשנויות לחוק


לשון החוק בעניין זה נתונה למספר פרשנויות. ראשית, מה היה מצב הבניין בעת השלמת תהליך הבנייה. הדברים נאמרים ביתר שאת כאשר הבניין העומד על הפרק הינו בניין ישן שנבנה לפני עשרות שנים. חשוב לציין כי מדובר בסוגיה שיכולה להיות רלבנטית גם לבתים משותפים חדשים יותר. ברור לכל כי לא ניתן לשפץ בניין שנבנה בשנות ה-50 למצבו לפני כ-60 שנה. הסיבה לכך הינה פשוטה. לדוגמא, לא ניתן בדרך כלל למצוא את חומרי הבנייה אשר שימשו לבניית הבניין בעבר. לכאורה, מדובר בעילה קטנונית משהו לדחיית ביצוע שיפוץ. עם זאת, דיירים רבים נתפסים לסעיף זה בחוק כמוצאי שלל רב ובכך הם מבקשים לסכל שיפוץ יקר בבניין. מיותר לציין כי מכאן קצרה הדרך למחלוקות עקובות מדיונים משפטיים. אי לכך, הסוגיה הראשונה אשר יש להבחין בה היא ההבדל בין שיפוץ לשימור.


שיפוץ הינו מהלך הכרחי אשר הדיירים ובעלי הדירות חייבים לבצע אחת לכמה שנים בכדי לשמור על בטיחות הבניין ו/או על יכולת שרידותו לאורך שנים. מנגד, שיפור בניין הינו "מותרות" אשר נועדו לשפר את איכות החיים במקום ללא סיבה הכרחית. חשוב להדגיש כי למרות שמדובר בשני מושגים נפרדים, הרי שברור כי הם שזורים האחד בשני. ברור אפוא כי דיירים אשר יחליטו על "ללכת על" שיפוץ רחב היקף בבית המשותף, יעדיפו "על הדרך" גם לשפר את רמת החיים במקום. אכן, התחום האפור הנ"ל עומד פעמים רבות כאבן נגף בין השכנים.


במקרים בהם הוועד מבקש לערוך בבניין שיפוץ הכרחי, הוא יכול להשיג רוב רגיל באסיפת דיירים ואין כל חובה לקבל את הסכמתם של מלוא בעלי הדירות. עם זאת, במידה ובשיפור עסקינן, אזי כאן קיימת חובה של השגת הסכמת מלוא הדיירים פה אחד. אחוזי ההסכמה מבחינת השיפור או השיפוץ נעים בהתאם להוצאה המבוקשת. למשל, במידה וההוצאה איננה גבוהה במיוחד, למשל טיפולים שוטפים בבניין הנעשים מפעם לפעם, הרי שבית המשפט ייטה להפחית את הרוב הדרוש לאישור העסקה.


עם זאת, כאשר עסקינן בשיפוצים או שיפורים בסכומים ניכרים, אזי החוק בישראל קובע כי לא ניתן להכריח דייר לבצע שיפוץ כאמור. כל מקרה נבחן לגופו. דייר אשר מסרב לבצע שיפוץ בבניין צריך להוכיח שהוא מסרב בתום לב,. ניתן לסכם נקודה זו בכך שהיות וכל בית משותף שונה ממשנהו, ובכל מקום בארץ גרים שכנים מסוגים אחרים, הרי שהתשובות לשאלות שהוצגו במאמר נותרו פעמים רבות ללא מענה.


דוגמא לפסק דין


בניין ברחוב אוסישקין בתל אביב היה זקוק לשיפוץ מבחינה בטיחותית, וזאת לאחר שהוא החל לשקוע וריחפה מעל הדיירים סכנת קריסה. חרף המצב הקשה של הבניין, חלק מן הדיירים סירבו להסכים לתוכנית שיפוץ במקום. הצדדים הגיעו לבית המשפט ובסופו של דבר השיפוץ נכפה על הדיירים הסרבנים.


הפרשה במקרה הנ"ל החלה בשנת 1995 כאשר הבניין נשוא התובענה החל לשקוע. שבע שנים לאחר מכן, עיריית תל אביב אף הוציא לבניין צו הריסה (ולדיירים - צו פינוי). במקביל, הדיירים פעלו על מנת להגדיל בתב"ע את מספר הדירות המותרות בבניין, וזאת בכדי לבצע את השיפוץ ביחד עם קבלן ולממן באמצעות מכירת הדירות את המהלך. ואכן, בשנת 2008, וועדה לתכנון ובנייה בתל אביב אישרה את הוספת הדירות. כעת, הדיירים עמדו בפני שתי אפשרויות.

 

לבצע שיפוץ באמצעות עסקת קומבינציה (מימון השיפוץ על ידי מכירת ארבע הדירות החדשות לקבלן) או על ידי מימון עצמאי של הקבלן ומכירת הדירות באמצעות נציגי וועד הבית. רוב מוחלט של הדיירים הסכים לשיטה הראשונה - עסקת הקומבינציה. עם זאת, ארבעה מהדיירים טענו כי יש לשפץ את הבניין באופן עצמאי ולמכור את הדירות לכל המרבה במחיר. הדיירים האחרים התנגדו וזאת בטענה כי הם אינם יכולים לשאת בעלויות הגבוהות אשר טמונות בשיפוץ.


הדיירים הסרבניים עיכבו את הפרויקט ושכניהם פנו בעתירה לבית המשפט. בית המשפט קבע כי דין העתירה להתקבל. בפסק הדין נקבע כי הדיירים הסרבניים עיכבו שלא בתום לב את הפרויקט. אי לכך, נפסק כי או שהדיירים הסרבניים יחתמו על הסכם הקומבינציה, או שיהיה עליהם למכור את זכויותיהם בנכסים.