בתקופת האחרונה, יותר ויותר בעלי דירות בוחנים אפשרות של הליכה לקראת פרויקט תמ"א 38. תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה להביא לשיפוץ בתים וחיזוקם כנגד רעידות אדמה. התוכנית חלה על מבנים אשר אינם עומדים בתקן הדרוש מבחינת עמידותם לרעשים. במסגרת תמ"א 38, בעלי הדירות מקבלים תמריצים שונים מהמדינה אשר מטרתם להביא אותם לפנות לפרויקט זה (תמריצים אלה כוללים היתרי בנייה, פטורים משמעותיים, הקלות מס וכדומה). ממשלת ישראל אישרה את התוכנית בשנת 2005.

 

יש לכם שאלה?

פורום תמ"א 38

פורום פינוי בינוי


כאשר בעלי הדירות המעוניינים בתמ"א 38 הינם בעלי נכסים בבניין הנמצא על שטח גדול, היזמים בדרך כלל "יתלהבו" מהרעיון וירצו לבצע את הפרויקט. עם זאת, ככל שהשטח קטן יותר, כך קטנות באופן משמעותי זכויות הבנייה עליו. אי לכך, היות והיזמים והקבלנים מרוויחים את שכרם מבנייה של דירות נוספות בבניין, או מבעלות על דירות בבניין חדש שייבנה תחת הבניין הקיים (תמ"א 38/2), אין להם אינטרס לפעול בפרויקט קטן מימדים. במקרים כגון דא, ייתכן והדיירים יוכלו לבצע תמ"א 38 תוך כדי "איחוד כוחות" עם בניינים סמוכים.


דהיינו, דיירים בבניינים סמוכים יכולים להגיע להסכמה משותפת באשר להליכה לתמ"א 38. בכך, הם יכולים להגדיל את כוח המיקוח שלהם מול הקבלנים ואת התמורה בעבור הפרויקט. יודגש כי במקרה זה אפשר גם ללכת לפרויקט תמ"א 38/2, אשר במסגרתו נהרסים המבנים הישנים ונבנים במקומם מגדלים חדשים. איחוד בין בניינים מגדיל אפוא את השטח ואת היכולת להקים במקום מגדל. ניהול נכון של תמ"א 38 יכול להפוך דירה ישנה בגודל 70 מ"ר בקומה שנייה, לדירה גדולה ומעוצבת בקומה 13 עם נוף לקו החוף.


כיצד עושים זאת?


על מנת להגיע להסכמה עם הדיירים בבניינים הסמוכים, מומלץ לפנות לעורכי דין אשר ייצגו את וועדי הבתים זה מול זה. ראשית, כל אחד מהבתים המשותפים צריך לכנס אסיפת דיירים ובה יוחלט על גורם מייצג שיהיה מוסמך לקבל החלטות עבור כלל בעלי הדירות. לאחר מכן, נציגים אלה יושבים זה עם זה ומגיעים להסכמה באשר לשיתוף פעולה בין בעלי הדירות בבניינים השכנים. במקביל, יש לברר מהן זכויות הבנייה המשותפות של הבניינים והאם ניתן להרוס את הבתים על מנת לבנות מגדל או שניים במקום. יודגש כי במקרים רבים הבתים המשותפים נמצאים על אותה החלקה, ועל כן מתאפשרת "גמישות תכנונית".


כעת, יש להיעזר באדריכל ושמאי מקרקעין אשר יעמדו על האפשרויות במקום ועל כדאיות העסקה הכוללת. בהתאם, נעשות פניות ליזמים לשם קבלת הצעות מחיר. בטרם החתימה על החוזה מול הקבלן, הדיירים מתכנסים פעם נוספת, נפרסת בפניהם מלוא התוכנית המיועדת, והם מחליטים האם הם מעוניינים ללכת עליה, אם לאו. יודגש כי הסכמה של מרבית הדיירים תוכל במקרים רבים להתמודד עם "דיירים סרבנים".


עורכי דין העוסקים בתחום ממליצים על חשיבה יצירתית בכיוון זה כאשר קיים קושי למצוא יזם שיסכים לעשות את הפרויקט. במקרים אלה, שכנות טובה יכולה לפתור את כל הבעיות והמחלוקות העתידיות. יודגש פעם נוספת כי ככל שהשטח גדול יותר, וזכויות הבנייה וההיתרים משמעותיים יותר, כך גדל בהתאם כוח המיקוח מול היזמים והקבלנים.