מס רכישה הינו מס אשר מוטל על רוכש נכס מקרקעין מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963. עסקינן במס המשתנה בהתאם לסוג הנכס הנרכש. דהיינו דין משרד איננו כדין בניין, ודין חנות איננו כדין דירת מגורים. להלן מאמר אשר יעסוק במס רכישה מבחינת היבטיו השונים הנוגעים לדירת מגורים יחידה.


חוק מיסוי מקרקעין מסדיר בסעיף 9(א) את אופן תשלום מס הרכישה. מדובר במס אשר נקבע באופן יחסי משווי רכישתו של הנכס. מס רכישה הינו מס קבוע (בשיעור של 5%) באשר לנכסים שאינם דירות מגורים. עם זאת, בשל מעמדה המיוחד של דירת המגורים, חישוב מס הרכישה בעניינה נעשה באופן שונה. כאשר עסקינן בדירת מגורים, מס הרכישה מחושב בצורה מדורגת. כמו כן, לא אחת ניתנים הקלות ופטורים ממס רכישה באשר לדירת מגורים, וזאת מכוח החוק ותקנות מיסוי מקרקעין.

 

יש לכם שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


שיעורו של מס הרכישה בגין דירת מגורים יחידה מתחלק אפוא לשלוש מדרגות בהתאם לשוויו של הנכס. חלקו הראשון של השווי איננו מחויב במס רכישה כלל, חלקו השני מחויב ב-3.5%, וחלקו האחרון ממוסה במס רכישה בשיעור 5%. מדי שלושה חודשים (ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר), ובהתאם לעליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, מתעדכנות המדרגות הנ"ל.


על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין, קיימת חובה לתשלום מס רכישה. סעיף זה קובע כי כאשר אדם רוכש זכות במקרקעין, הוא יהיה חייב במס רכישת הזכות בסכום קבוע או בשיעור משווי הרכישה. מס הרכישה נקבע אפוא על בסיס סוג המכירה או המקרקעין (וזאת כפי שנקבע על ידי שר האוצר בכפוף לאישורה של וועדת הכספים של הכנסת).
 

מס רכישה - דירת מגורים יחידה


כפי שצוין לעיל, על פי חוק מיסוי מקרקעין, אדם אשר רוכש דירת מגורים נהנה מהקלות שונות מבחינת תשלום מס הרכישה. כאשר מדובר בדירת המגורים היחידה של הרוכש, האחרון יזכה להקלות משמעותיות. קביעת מס הרכישה מבחינת דירת המגורים היחידה מחושב באופן הבא (נכון לאוגוסט 2012):

  • על החלק עד 1,139,320 ₪ - פטור ממס רכישה.
  • על החלק בין 1,139,320 ועד 1,601,210 ₪ – 3.5%.
  • על חלק שמעל 1,601,210 ₪ - 5%

שווי הרכישה מבחינת מס רכישה


חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס רכישה נגזר משיעור שווי המכירה או סכום קבוע, וזאת לפי סוג המכירה או המקרקעין. שוויה של הרכישה נקבע בהתאם ליום המכירה. לדוגמא, כאשר מדובר ברכישה בדולרים, שווי הנכס ייקבע בהתאם לשער הדולר לעומת השקל ביום המכירה. במקרים בהם הדירה מועברת בהעברה ללא תמורה, שוויה של "הרכישה" נקבע בהתאם לשמאי מקרקעין ובאמצעות סקר שוק. במקרים כגון דא, הרוכש יכול להעריך באופן עצמאי את שוויה של הדירה, לחשב את שיעוריו של מס הרכישה, ולהצהיר בהתאם לרשויות המס. על פי רוב, שומות סבירות תתקבלנה.


כיצד מגדירים דירת מגורים יחידה?


דירת מגורים יחידה מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין באופן הבא. ראשית, דירת מגורים הינה דירה אשר, לפי החוק, משמשת או מיועדת לשמש למגורים. יודגש כי כאשר הדירה אמורה לשמש גם למגורים וגם לניהול עסק, שיעור מס הרכישה יהיה ללא ההקלות הניתנות לדירת מגורים (דהיינו, 5%). במקרים בהם קיים ספק באשר לייעודה של הדירה, הרוכש יוכל לצאת ידי חובתו כלפי רשויות המס במידה והוא יוכיח כי הוא מתכוון להשתמש בדירה למגורים בתוך זמן סביר ממועד קבלת החזקה על הנכס. לדוגמא, במידה והדירה טרם נבנתה, די בכך שהרוכש יציג הוכחות מהקבלן לכך שהוא ביקש להכין את הדירה למגורים כדי לעמוד בנטל האמור.