ליקויי בניה אחריות קבלן - מהי תקופת הבדק? מה משמעות האחריות?

רכישת דירה יכולה להיות בהחלט אירוע מרגש ומשמח. הכניסה למקום החדש, וההרגשה כי הרגע המיוחל הגיע, מהוות רגע חשוב ביותר עבור כל אחד ואחת מאיתנו.

יש לכם שאלה?

פורום ליקויי בניה

פורום רכישת דירה | מכירת דירה

עם זאת, לצערנו, רוכשי דירות רבים נתקלים בליקויי בנייה שונים איתם הם נאלצים להתמודד. החוק בישראל מגן על רוכשי הדירות מבחינת ליקויי הבניה. היות וליקויי בנייה מסוימים מתגלים רק לאחר זמן מה, החוק מגדיר שתי תקופות אשר במהלכן ניתן לגלגל את האחריות לתיקון לפתחו של הקבלן. מדובר בתקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק מתחילה ביום בו הדירה עומדת לרשותו של הקונה. תקופה זה נמשכת בין שנה לשבע שנים וזאת בהתאם לליקויי הבניה. במהלך התקופה הנ"ל, הקבלן מחויב לתקן את הליקויים כל אימת שלא הוכח כי הם נגרמו בגין אשמתו של הרוכש. תקופת הבדק הינה תקופה בה זכויותיו של הרוכש חזקות באופן משמעותי מזכויותיו של הקבלן, וזאת בכל הקשור לליקויי בניה. השופטת עדנה ארבל, התייחסה לכך בפסיקתה:

פרט לפגמים אשר נגרמו באשמתו של הקונה, כל אימת שמדובר בתקופת הבדק, המוכר אחראי לכל ליקוי בדירה. אחריותו לתיקון הליקויים הינה אחריות הקבועה הן בחוק והן בחוזה. חשוב להדגיש כי תקופת הבדק הינה בעלת משקל רב במישור היחסים שבין הצדדים לחוזה מכר. קביעתה נעשית אפוא על בסיס אופיו המיוחד של הממכר - דירה חדשה אשר עלולים להתגלות בה ליקויים רק לאחר זמן מה. תקופה זו נועדה לאפשר למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזים, ובבסיסם - מסירת ממכר תקין לקונה בגין התמורה החוזית ששולמה.

בית המשפט העליון, בע"א 5602/03 שיכון ופתוח לישראל בע"מ נגד אבי ושרה סגל ואח' (אשר ניתן בפברואר 2005), קבע כי מטרתן של תקופות הבדק והאחריות הינה לייתר את הצורך לפנות לערכאות המשפטיות. דהיינו, הטלת אחריות מלאה על הקבלן (בתקופת הבדק), או אחריות מותנית (בהתאם להוכחה בתקופת האחריות), מאיינות באופן זמני את העברת המחלוקת לערכאות המשפטיות. אי לכך, מבחינת מערכת המשפט והחוקים הרלבנטיים, מוטל על המוכר לפעול למיצוי זכויותיו לפי חוק המכר בטרם הוא פונה לערכאות. בפסיקה אחרת, אשר ניתנה בבית המשפט המחוזי, דברים אלה נאמרו ביתר שאת. נקבע כי "קונה אשר לא יעניק למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, פוגע למעשה במדיניות המשפטית הראויה וייתכן כי הפיצוי שיגיע לו מליקויי הבניה יהיה נמוך יותר בגין כך". להלן תקופות הבדק באשר לליקויים השונים:

שבע שנים

• קילופים של ממש בחיפויים החיצוניים.

חמש שנים
• סדקים אשר עוברים בתקרות וסדקים העוברים בקירות.

שלוש שנים
• קילוף חיפויים בחדרי המדרגות.
• שקיעת מרצפות בחנויות
• שקיעת מרצפות במדרכות ובשבילים בשטח הבניין.
• ליקויים במנועים, מכונות ודוודים.
• רטיבות בקירות וחדירת רטיבות במקלט.

שנתיים
• ליקויי בניה בצנרת ובאינסטלציה (לרבות מרזבים ומערכות הסקה).

שנה
• התאמה אחרת אשר איננה אי התאמה יסודית.

מהי תקופת האחריות?

לאחר תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. במהלך תקופה זו, הקבלן יתקן את הליקוי רק אם רוכש הדירה יוכיח כי מדובר בליקויי בניה ולא בליקוי שנוצר בעקבות שימוש לא נכון, תחזוקה לקויה או הזנחה. חשוב להדגיש כי קבלנים פועלים בדרך כלל לתיקון ליקויים שונים בשנה הראשונה, ומעלים טענות שונות בהמשך חרף חובתם על פי החוק. כמו כן, תקופות הבדק והאחריות הינן זכויות קוגנטיות של רוכש הדירה. דהיינו, לא מדובר בתקופות שניתן לקצרן, לבטלן או לשנותן, גם לא על ידי הסכמה מפורשת (ואף בכתב) בין הצדדים.

הזכות לתקן

חוק המכר מגן גם על זכויותיו של המוכר מבחינת ליקויי הבניה. על פי החוק, נקבע כי קונה אשר מתלונן על ליקויי בניה צריך להעניק לקבלן או המוכר הזדמנות נאותה לתקנם. זכות זו של הקבלן נועדה למנוע מצבים בהם הקונה מתקן את הליקויים במחיר מופקע, ומבקש מהקבלן לשאת בעלויות. סעיף 4ב' לחוק המכר, העוסק בהזדמנות הנאותה, לצד פסיקה נרחבת וספרות מלומדים, מעגן את זכויותיו של הקבלן בעניין זה. הלכה פסוקה היא כי המונח "הזדמנות נאותה" מקפל בתוכו הזדמנות אשר ניתנה בתום לב ואפשרות של ממש למימושה על ידי הצד שכנגד.

לא די ב"הזדמנות טכנית בלבד" על מנת לחלוף על פני המשוכה שהציב החוק בעניין זה. הלכה פסוקה היא כי המחוקק עשה שימוש בביטוי "נאותה" ולא בכדי. דהיינו, נפסק לא אחת כי המחוקק ביקש להבהיר כי הקונה צריך לצקת תוכן ממשי ליסוד ההזדמנות, וזאת בתום לב. במידה וקיימת מחלוקת בין הצדדים, בית המשפט יכריע בה בהתאם לפסיקה, התנהלות הצדדים והראיות אשר יוצגו בפניו.