המונח "זכויות בנייה", הידוע גם כ"אחוזי בנייה", איננו מוגדר בחוק המקרקעין ו/או בתקנות אשר נקבעו מכוחו.
יש לכם שאלה?
יצוין כי הוא זוכה לאזכור בסעיף 71ב(א) לחוק באופן הבא - "...וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה". משמעויותיו של המונח הנ"ל צמחו אפוא מהפסיקה ומניסיון החיים. הלכה פסוקה היא כי המושג "זכויות בנייה" מכוון למעשה להיתר בנייה אשר ניתן על ידי הועדות לתכנון ובנייה, ולפיו נקבע על כמה אחוזים משטח המקרקעין יורשה לפלוני לבנות. דהיינו, כאשר הבעלות על המקרקעין עוברת מא' לב', הרי שעימה עוברות גם הזכויות לבנות במקום.
זכויות בנייה הוגדרו בפסיקה כזכויות אשר אינן מקרקעין ו/או זיקת הנאה במקרקעין, וזאת משום שהן אינן מוגדרות במסגרת מונחים אלה. נקבע כי מדובר אפוא ב"זכות אשר קיימת לבעל מקרקעין לפנות ולבקש היתרי בנייה". כפי שצוין לעיל, אחוזי בניה הוגדרו כ"שטח אשר מותר לבנייה ביחס לשטח של חלקת האדמה אשר עליו מתוכננת בניית המבנה". במילים אחרות, גודל השטח המותר לבנייה, ביחס לגודל השטח בכללותו, הוא אחוזי הבניה.
זכויות בנייה קיימות, מן הסתם, גם בבתים משותפים. במקרים אלה, ולמרות שזכויות הבניה אינן חלק מהרכוש המשותף, הן נחשבות כנכס בבעלות משותפת. דהיינו, היות והקרקע אשר עליה נמצא הבית המשותף שייכת לדיירים במשותף, כך גם זכויות הבנייה. לא אחת, אחד מ"בעלי זכויות הבנייה בבית המשותף" מבקש לרכוש או לקבל את זכויות הבנייה של בעלי הדירות האחרים.
זכויות בניה בבית משותף
בתים משותפים כוללים הן את הרכוש הפרטי של כל אחד מבעלי הדירות, והן את הרכוש המשותף. חוק המקרקעין קובע כי רכוש משותף הינו "כל חלק מהבית המשותף פרט לחלקים אשר רשומים בדירות, וזאת לרבות הגגות, הקרקע, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המסד, המעליות, מתקני ההסקה, מתקני המים, המקלט וכדומה". המונח "רכוש משותף", לפי הגדרה זו, מתייחס לחלקים פיסיים בלבד.
כפי שצוין לעיל, הלכה פסוקה היא כי זכויות בניה בבית משותף אינן "רכוש משותף", כפי שמונח זה מוגדר בחוק המקרקעין. אחוזי בנייה בבית משותף, אשר אינם מנוצלים, לא מהווים רכוש משותף. עם זאת, ברור אפוא כי כאשר ישנם אחוזי בניה בלתי מנוצלים בבית משותף, עסקינן בזכות בעלת ערך. זכות בנייה זו שייכת לכל בעלי הדירות. בעבר, כבר נפסק כי "כל זכות בעלת ערך אשר נלווית לנכס ואיננה נופלת בתחום הרכוש המשותף, שייכת לכל בעלי-הדירות יחד, ואחוזי בניה בלתי מנוצלים הם בלי ספק זכות כזאת". כמו כן, אחוזי בניה בלתי מנוצלים בבית משותף הוגדרו לא אחת כנכס בעל ערך כלכלי לכל בעלי הדירות בבית המשותף, וזאת גם כאשר אין לראות בהן כחלק מן הרכוש המשותף (לפי חוק המקרקעין). אי לכך, בעלי הדירות בבית רשאים להשלים ו/או להסכים עם שלילת זכויות בניה מהם והעברתן לאחר, אם בתנאים מוסכמים בחוזה אישי רגיל, אם במסגרת תקנון הבית המשותף, ואם בכל דרך "נאותה" אחרת.
לסיכום נקודה זו - זכויות בניה אינן חלק מה"רכוש המשותף" לפי ההגדרה בחוק, אך הן זכויות המשותפות לכלל בעלי הדירות וזאת משום שהן בעלות ערך כלכלי. השופט טירקל התייחס לכך בכותבו - "כי עם רישום הבניין כבית משותף, אין זכויות הבניה 'נמוגות' אלא הן מוסיפות להתקיים בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבית".
הצמדה לצורך בניה וזכויות בניה
פעמים רבות, חלקים ברכוש המשותף מוצמדים לדירות מסוימות. לדוגמא, הגג מוצמד לדירה בקומה העליונה, או החצר מוצמדת לדירת הקרקע. הצמדתו של חלק מהרכוש המשותף ליחידה מסוימת גורמת אך ורק לכך שחלק זה חדל מלהיות משותף והוא מהווה "חלק מן הדירה אליה הוא הוצמד". חשוב אפוא לדעת כי הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה של פלוני, איננה מעניק לאחרון את הרשות והזכות לבנות במקום ככל עולה על רוחו, ללא הסכמתם של בעלי הדירות האחרים בבית. במילים אחרות, הצמדה של גג לדירה מסוימת איננה קובעת כי בעל דירה זו יהיה רשאי כעת לבנות על הגג.
הלכה פסוקה היא כי יש להבחין בין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד, לבין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף לאחת מהדירות בבית. הצמדת שטח לדירה מעניקה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד, אך לא בהכרח זכות בנייה. זכויות הבניה בבית המשותף שייכות, שפי שצוין לעיל, לבעלי כל הדירות בבית. אי לכך, בעל דירה המבקש לנצל את זכויות הבנייה המשותפות, צריך לקבל לכך את הסכמתם של יתר בעלי הדירות. בתי המשפט קבעו לא אחת כי הצמדתו של רכוש משותף איננה תנאי מכללא המתיר בנייה בשטח הצמוד, ושאלת הזכות הינה שאלה עובדתית. דהיינו, במידה והבנייה נעשתה, והמחלוקת הופכת לעניין משפטי, שומה על בעל הדירה שבנה על השטח הצמוד להוכיח כי הצמדת השטח כללה גם את כוונת הצדדים באשר לוויתור על זכויות הבניה.
לסיכום, הסכם בין בעלי דירות לגבי הצמדת חלק מהרכוש המשותף, לדוגמא - גג, חצר או מחסן, לדירה מסוימת בבית משותף, איננו גורר עימו בהכרח גם הענקה של זכויות הבניה, וזאת כל אימת שלא הוכח כי הייתה זו כוונת הצדדים.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
