הקלה נוספת במיסוי מקרקעין בעת ביצוע תמ"א 38/2 עברה בקריאה ראשונה. מדובר בתיקון לחוק אשר מציע לאפשר הריסה של בניין קיים ובניית בניין חדש במקומו, וזאת במקביל לניצולן של הזכויות מכוח תמ"א 38 מבחינת מיסוי מקרקעין. על פי הצעת החוק, דירות אשר יתווספו לבניין החדש תהינה פטורות ממס שבח, וזאת בדומה לעסקה "רגילה" של תמ"א 38 אשר איננה כוללת את הריסתו של המבנה הקיים.

 

יש לכם שאלה?

פורום תמ"א 38

פורום פינוי בינוי

פורום מיסוי מקרקעין

פורום בתים משותפים


בתקופה האחרונה, הממשלה והמערכת המשפטית מבקשות להאיץ את התקדמותם של פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 וזאת על ידי הסרה של חסמים שונים. לדוגמא, בעקבות הצורך להתמודד עם דיירים סרבנים רבים, אשר הקשו על ביצוע הפרויקטים ואשר ניסו לא אחת לנצל את סרבנותם לשם שיפור זכויותיהם, נקבע כי סרבנות מטעמים בלתי סבירים ובלתי ראויים עלולה להביא לחיוב הדייר הסרבן בפיצויים לשכניו. כמו כן, ניתנה למפקח על הבתים המשותפים סמכות להורות על הריסת הבית חרף סרבנות דייר מסוים, וזאת כאשר ישנה הסכמה של 80% הדיירים בבניין. עם זאת, גם כאן הסרבנות צריכה להיות בשל עילה בלתי מוצדקת או שאינה מבוססת (וכן יש להראות כי מדובר בעסקה משתלמת וכדאית על בסיס חוות דעת שמאי).

 

פטור ממס שבח, היטל השבחה ומס רכישה


במסגרת התיקון האחרון, היזמים אמורים ליהנות מהקלה משמעותית מבחינת מיסוי מקרקעין בפרויקטי תמ"א 38/2. במסגרת תמ"א 38, הקבלן קונה למעשה את זכויות הבניה הנוספות והקיימות בתמורה לשירותי הבניה. שירותי בנייה אלה כוללים גם תשלום של היטלים ומסים אשר היזמים מחויבים לשאת בהם.


בעסקת מקרקעין רגילה, הקונה נדרך לשלם מס רכישה, והמוכר נושא במס שבח והיטל השבחה. כאשר עסקינן בתמ"א 38, המוכר הוא למעשה בעל הדירה אשר מוכר לקבלן את זכויות הבניה. מנגד, הקבלן בונה על זכויות הבנייה דירות חדשות ומוכר אותם בתמורה לרווח. על פי התיקון המדובר, אשר נועד לעודד את פרויקטי תמ"א 38, שומות המס הללו בוטלו גם בעבור תמ"א 38/2. אי לכך, מוצע כי יזמים אשר יבקשו לחזק את הבניין מבלי להרוס אותו יוכלו ליהנות מפטור מלא מתשלום היטל השבחה ומס שבח, בעבור קבלת היתר הבנייה אשר ניתן להם מכוח התמ"א. מדובר אפוא בשינוי משמעותי וזאת משום שעד להצעת החוק הנ"ל, היזמים לא נהנו מפטור ממס השבח וזאת משום שרשויות המס לא ראו בתמ"א 38/2 כעסקת קומבינציה רגילה. אי לך, תשלום מס שבח הוטל על הדיירים.


במילים אחרות, תמ"א 38/2 נתפסה על ידי רשויות המס כעסקת קומבינציה רגילה אשר איננה מעניקה הטבות מס כפי שניתן לקבל בפרויקט תמ"א 38 רגיל. ניתן להבין את הרציונאל להקלות במס מדברי ההסבר לחקיקת תמ"א 38/2. שם נאמר כי מטרת החוק הינה להגדיל את מספר פרויקטי תמ"א 38 בארץ, ואין ספק שבניית בניין חדש יכולה להיות טובה יותר, במקרים מסוימים, מחיזוקו. דהיינו, נטען כי יש להעניק תמריצים גם לקבלנים ודיירים המעוניינים במסגרת תמ"א 38 להרוס את הבניין ולבנות תחתיו בניין חדש ויציב.