האם מימוש אופציה להארכת הסכם לחכירת קרקע, כאשר בזמן המימוש הוגדלו אחוזי הבניה על הקרקע וייעודה שונה, יצר אירוע מס? האם החוכרים יחויבו רק במס בגין הגדלת זכויות הבניה ושינוי הייעוד? סוגיה זו הונחה לפתחו של בית המשפט העליון. עסקינן בדחיית ערעורים הדדיים על החלטת ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב. הערעורים דנן הוגשו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב מחד, וחברת מפעלי נייר אמריקנית ועיריית תל אביב, מאידך.
יש לכם שאלה?
המחלוקת בין הצדדים נגעה לקרקעות אשר החברה חכרה מעיריית תל אביב וגורמים נוספים. החכירה נעשתה בשנות ה-50 ונקבעה ל-60 שנה. בחוזה החכירה הוכנסה גם אופציה לחכירה ל-49 שנים נוספות. מדובר בשטח אשר ייעודו לתעשייה ואשר אושרו בו אחוזי בנייה בשיעור של 150%.
העירייה הודיעה לחברה, בסמוך לקראת הארכת האופציה, כי יהיה ניתן לייעד את הקרקע למשרדים, תעשייה, מסחר, ומוסדות בעלי אופי ציבורי ושירותים עירוניים, בשיעור של עד 200%. לפיכך, מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ראה בכך "עסקה חדשה" וקבע כי החוכרים יחויבו בתשלום מס רכישה. כמו כן, מנהל מיסוי מקרקעין ביקש לחייב גם את עיריית תל אביב בתשלום מס מכירה. נטען כי עסקינן בשתי חכירות נפרדות ובעסקה "דו שלבית".
בית המשפט קובע: לא מדובר בעסקה דו שלבית
בית המשפט העליון דחה כאמור את הערעורים. השופט עמית קבע בפסק דינו כי מימוש אופציה איננו אירוע מס לכשעצמו. למעשה, החוכרים המקוריים קיבלו במסגרת הסכם החכירה את האופציה להאריך את החוזה ל-49 שנים נוספות והם ביקשו לממש את האופציה הנ"ל כאשר הגיע המועד לכך. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במסגרת סיווג חכירה לתקופה יש לקחת בחשבון גם את תקופת האופציה בתור "זכות במקרקעין", וזאת עם מועד כריתתו של החוזה המקורי. נקבע כי יש להתחשב באופציה לצורכי מס בעת נתינתה ומכאן שמימוש האופציה איננו אירוע מס המהווה מכירת מקרקעין. השופט עמית הוסיף וקבע כי תפיסתו של מנהל מיסוי מקרקעין לכך שמדובר אפוא בעסקה דו שלבית הייתה מנוגדת לחוק ויצרה קשיים מעשיים ומושגיים.
מאידך, השופט עמית קבע כי הרחבת השימושים בשטח, וכן הגדלת אחוזי הבנייה, היו ללא ספק זכויות חדשות בקרקע אשר ניתן למסות בגינן. אי לכך, נקבע כי העירייה והחוכרים ישלמו מיסים רלבנטיים בגין ההפרש שבין שווי הזכויות עובר לשינוי הייעוד והגדלת אחוזי הבנייה, ובין שווין של הזכויות לפי החוזה המקורי.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
