רישיון במקרקעין הינו למעשה רשות או היתר אשר פלוני מקבל מבעל מקרקעין, ובמסגרתה נקבע כי הוא רשאי להשתמש בנכס או להחזיק בו.

 

יש לכם שאלה?

פורום מקרקעין

פורום דיני מושבים וקיבוצים

פורום פינוי דייר | פינוי שוכר

 

רשות זו יכולה להיות מעוגנת בחוזה אשר נקשר בין הצדדים, ובכך יזכה מקבלה בזכות חוזית כלפי בעל המקרקעין. לעיתים (לדוגמא, בין בני משפחה), הרשות במקרקעין ניתנת על בסיס רצון טוב וללא כוונה ליצור התחייבות. דרך נוספת להשיג רשות במקרקעין הינה כאשר בעל המקרקעין איננו מביע מחאה או התנגדות אודות השימוש שאחר עושה בנכס.

 

במילים אחרות, בעל מקרקעין יכול להעניק רשות לאחר להחזיק ו/או להתגורר במקרקעין, הן באמצעות חוזה (אשר מצמיחה למקבל הרשות זכות חוזית) והן על ידי דרכים אחרות. כאשר הזכות מעוגנת בחוזה, ועולה מחלוקת בין הצדדים, הסוגיה תיבחן בהתאם לדיני החוזים, חוק המתנה וכדומה (כמובן, בהתאם לנסיבות המקרה והיחסים בין הצדדים). מנגד, זכות השימוש יכולה להיות גם "רשות גרידא" ותו לא. במקרה זה, מדובר בזכות אשר מקורה ברצון טוב, ואין בה כדי להצמיח למקבל הרשות זכויות נוספות כלפי בעל המקרקעין.


ככלל, אין צורך להתנות רשות במקרקעין בהסכם מפורש. די אפוא כי יהיה ניתן להסיק מסקנות בנוגע למתן הרשות מהתנהגות הצדדים. אי לכך, ההבחנה בין רשות חוזית (אשר יכולה להינתן, בין השאר, בעל פה) לבין רשות גרידא, עלולה להיות סוגיה מורכבת.


על פי רוב, קבלת זכות רשות בלתי הדירה אשר איננה ניתנת לביטול דורשת מהטוען לה להוכיח כי התקיימה הסכמה מפורשת בין מקבל הרשות לבין בעל הקניין. אי לכך, הסקת קיומה של רשות בלתי הדירה מכללא (על בסיס התנהגות הצדדים), ומכוח הנסיבות אשר התקיימו לכאורה בפועל בלבד, תיעשה במשנה זהירות ובמשורה. משמעות ההכרה בזכות כגון דא פוגעת באופן ישיר בזכויות הקניין החוקתיות של בעל המקרקעין ובאפשרותו לממש אותן בנכס.


חרף כך, הלכה פסוקה היא כי לעיתים יהיה ניתן להכיר גם ברשות שניתנה ללא תמורה כרשות בלתי הדירה, וזאת כאשר עקרונות של תום לב וצדק יתמכו בקיומה. במקרים אלה, בית המשפט יקבע כאמור רק אם יוכח בפניו, על בסיס נטל הוכחה מוגבר, כי מקבל הרשות ובעל המקרקעין יצרו "הסתמכות צפויה, לגיטימית והגיונית" בינם בקשר לקבלת הרשות. שיקולי הצדק הנ"ל כוללים בחינה של היבטים כגון:

  • למה התכוונו הצדדים בעת קבלת ויצירת הרישיון?
  • האם היו לרישיון תנאים מסוימים?
  • כמה זמן החזיק בעל הרישיון בקרקע, וזאת טרם פעולות שנקט בעל המקרקעין לסילוק ידו?
  • האם מקבל הרשות הסתמך על הרשות הנ"ל והשקיע בנכס השקעות שונות (לדוגמא, שיפור מבנים, שיפוץ, הקמת עסק וכדומה).
  • האם השקעות שהושקעו בנכס על ידי מקבל הרשות היו מוסכמות על בעל המקרקעין?
  • כיצד התנהל בעל המקרקעין כלפי בעל הרשות בתקופה בה הרשות עמדה בתוקף מוסכם?

ניתן אפוא לומר כי במקרים אלה, בית המשפט בוחן את נסיבות המקרה על בסיס הוראות החוק והמבחנים שהותוו לכך בפסיקה. כמו כן, לנגד עיניו של בית המשפט עומד גם עיקרון תום הלב. דהיינו, טיבה של מערכת היחסים בין בעל המקרקעין ומקבל הרשות נבחנת גם על פי שיקולי צדק והוגנות, ולא רק במשקפיים משפטיות.


במילים אחרות, בית המשפט בודק האם, בנסיבות העניין, יהיה זה "צודק" לאפשר לבעל המקרקעין לחזור בו מהרשות שניתנה למשתמש. הלכה פסוקה היא כי שיקולי צדק יכולים לבסס החלטה של בית המשפט למנוע ביטול רשות, להתנות את ביטולה בפיצויים (לדוגמא, בגין ההשקעות שהושקעו בנכס) וכדומה. חשוב אפוא להדגיש כי לא בכל מקרה בו בעל הנכס מבקש לבטל רישיון שניתן, הצדק דורש את המשך קיום הרישיון. במקרים רבים ניתן להסתפק בתשלום פיצויים ויש סיטואציות בהן גם פיצויים אינם ראויים.