רוכשי דירות, אשר קנו את הנכס מקבלן, יודעים כי במידה ויתגלו בבית ליקויי בניה, פתוחה בפניהם הדרך להגיש כנגד הקבלן דרישה לתקן הליקויים. במקרים מסוימים, יכולים רוכשי הדירות אף לתבוע מהקבלן פיצויים שונים (לדוגמא, צורך בדיור חלופי, עוגמת נפש וכדומה). פעמים רבות, עם זאת, הדירות נקנות מהקבלן ונמכרות בתוך זמן קצר. האם גם הרוכש השני יכול ליהנות מהגנה מליקויי בניה, מכוח חוק המכר (דירות), גם כאשר הדירה נקנתה תקופה קצרה בלבד מעת רכישתה הראשונה?
יש לכם שאלה?
רוכשי נכסים אשר קנו מיד שנייה דירה שבנייתה הסתיימה עד שנת 2011, או שחוזה מכירת הדירה נחתם לפני שנה זו, אינם זכאים להגיש כנגד הקבלן תביעה מכוח חוק המכר. עם זאת, ייתכן והם יוכלו להגיש את תביעתם מכוח פקודת הנזיקין. חוק המכר אמור להסדיר את מערכת היחסים בין קבלן לרוכש דירה, תוך שהוא מקל על התובע.
המחאת זכות בהסכם
יודגש כי ישנם מקרים בהם גם רוכשי דירות אשר קנו את הנכס מיד שנייה, זמן קצר לאחר בנייתו, יכולים לפנות לקבלן בגין ליקויי בניה.
מדובר באפשרות הקרויה המחאת זכות בהסכם לרכישת דירה מיד שנייה. עסקינן אפוא בסעיף אשר במסגרתו המוכר מעביר לרוכש, ביחד עם הזכויות בנכס, גם את הזכויות החוזיות לרבות הזכות לפנות לקבלן בגין ליקויי בניה. כאן המקום לציין כי ייתכן ורוכש דירה מיד שנייה יוכל לפנות לקבלן גם בהעדר המחאת זכות בהסכם הרכישה. בית המשפט העליון קבע, בפסק הדין בע"א 451/66, שרה וישעיהו קונפלד נ' מרדכי שמואלוב ואריה חנורוב כא(1) 310 כי זכותו של רוכש דירה לתבוע קבלן בגין ליקויי בניה עוברת מקונה לקונה, וזאת כל אימת שתקופות הבדק או האחריות קיימות.
תביעה מכוח פקודת הנזיקין
לא אחת, בתי המשפט הכירו בזכותם של רוכשים אלו לפיצויים מהקבלן מכוח פקודת הנזיקין. למעשה, במקרים אלו נטען כי הקבלן הפר כלפי הרוכשים את חובת הזהירות המוטלת עליו, ובתי המשפט הכירו בקיומה גם כאשר מדובר ברוכשים מיד שנייה. מקורה של חובת הזהירות הנ"ל מצוי באחריותו של הקבלן לבנות נכס ראוי ובטוח לשימוש למגורים.
בתי המשפט הבחינו במרוצת השנים בין שני סוגי תביעות עיקריים בתביעות נגד קבלנים מכוח פקודת הנזיקין. מצד אחד נמצאות תביעות בגין ליקויי בניה הנובעים משימוש בחומרים נחותים או ביצוע לקוי של העבודה. מצד שני ניתן למצוא תביעות בגין תכנון לקוי, אי התאמה או אי עמידה בתקנים. בכל מקרה, גם לקוחות אשר רכשו דירה מיד שנייה יכולים לפנות כנגד הקבלן בתביעה מכוח פקודת הנזיקין. עם זאת, מוטל על תובעים מסוג זה להגיש את תביעתם בטרם יחלפו שבע שנים מיום רכישת הדירה ולפני שהתביעה תתיישן.
לאחר שנת 2011 - התיקון בחוק המכר מסדיר את הזכות כעוברת מקונה לקונה
במידה והדירה נקנתה לאחר שנת 2011, חל על הצדדים התיקון לחוק המכר (דירות). לפי תיקון זה, גם רוכש דירה מיד שנייה רשאי לפנות לקבלן בגין ליקויי בנייה, על בסיס המועדים הקבועים בחוק, וזאת ללא קשר לזהות הרוכש (בין אם מדובר ברוכש "מקורי" ובין אם מדובר ברוכש "חדש"). אין ספק כי מדובר בהטבה משמעותית. חשוב לציין כי במסגרת תביעות המוגשות מכוח חוק המכר, בניגוד לתביעות מכוח פקודת הנזיקין, נטל ההוכחה בדבר העדר רשלנות בעבודה הקבלנית מונח על כתפיו של הנתבע. למעשה, מדובר בעניין משפטי המקל באופן משמעותי על התובעים.
כעת, גם רוכשים מיד שנייה יכולים להתמודד עם קבלן שהתרשל בבניית ביתם, וזאת בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). תקופת האחריות המוטלת על הקבלן לפי חוק זה מתחלקות לשתי תקופות – שנות הבדק ושנות האחריות. במהלך שנות הבדק, כל אימת שלא הוכח כי הליקויים נגרמו משימוש שנעשה על ידי הרוכשים בדירה, הקבלן חייב לתקן את הפגמים. בשנות האחריות, לעומת זאת, מוטל על התובעים להוכיח כי העבודה אשר ביצע הקבלן הייתה לקויה (לדוגמא, שימוש בחומרים נחותים) והקבלן יפצה ויתקן בהתאם להוכחה מצדם.
.jpg)
.jpg)
