פעמים רבות, בעת ביצוע עסקת מכר, נדרשים רוכשי הנכס לחתום לטובת הקבלן על כתב ויתור או תניית פטור. הקבלן מבקש אפוא לחסום את דרכם של הרוכשים להגיש כנגדו תביעות עתידיות אשר יעלו לאחר מסירת הדירה ועריכת פרוטוקול המסירה. דיירים רבים אינם יודעים זאת, אך כתב ויתור זה, כל אימת שהוא סותר את הוראות החוק, איננו קביל מבחינה משפטית. הרציונאל לעניין זה נובע מהמעמד הנמוך של רוכש הדירה אל מול הקבלן.
יש לכם שאלה?
הנשיא (בדימוס) מאיר שמגר התייחס לכך בפסיקתו - "המציאות הישראלית, בה עבור חלק גדול באוכלוסייה הדיור מהווה 'מוקד של מאוויים שהגשתו עלולה להיות כרוכה בהשקעת כספים רבים וקשה כקריעת ים סוף', כתב הויתור אינו יכול להכשיר כל תניית פטור. כמו כן, לאור אופיים של חוזי מכר דירות, ולאור המשמעות הכלכלית הנובעת מהן, נקבע כי תניות אלו אינן תקפות כאשר הן חוסמות לחלוטין את דרכו של רוכש הנכס לזכות בתרופות משפטיות להם הוא נזקק בהמשך".
הדברים נאמרים ביתר שאת כאשר מדובר בליקויי בנייה. לא אחת, הקבלן יודע אודות ליקויים או פגמים בנכס, ולמרות הפרת חובתו המקצועית לפקח על טיב הבנייה, ולהכין את הנכסים ראויים למגורי הרוכשים, הוא מגלגל את האחריות בעניין לפתחם של רוכשי הדירות חסרי הניסיון. במקרים אלו, כתבי ויתור לא יוכלו לאיין את זכותם של שהרוכשים לפנות כנגד הקבלן במידה ויתגלו על ידם ליקויי בנייה, גם לאחר בדק הבית.
מועד מסירת הדירה ולא מועד בניית הנכס
חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 קובע כי אין משמעות למועד בניית הדירה כמועד הקובע לעניין בדק הבית או האחריות. המועד הרלבנטי במקרים אלו הינו מועד מסירת הדירה. דהיינו, גם אם קבלן מחזיק בנכס משיקוליו, הרי שתקופת המרוץ על פי החוק לאתר ליקויי בנייה מתחילה לרוץ עם מסירת הדירה בפועל. הוראת סעיף 7א לחוק, אשר קובעת כי הוראות החוק לא יותנו אלא לטובת רוכש הדירה, מעידה אפוא על אופיו הקוגנטי של חוק המכר.
חתימה על טופס תיקונים, בפרוטוקול המסירה, איננה מהווה הוכחה לכך שרוכש הדירה ויתר למוכר הדירה על התיקון. חתימה זו יכולה להעיד במקרים מסוימים על ביצוע התיקון ולא על תיקון הליקוי. לדוגמא, נניח כי הצדדים חתמו על כך שהקבלן צריך לתקן רטיבות בקיר. אין זה הגיוני כי במידה והרטיבות תתגלה שוב עם הגשם הראשון, לא יוכל רוכש הדירה לפנות לקבלן ולבקש את השלמת העבודה.
הלכה פסוקה היא כי במקרה כזה סביר להניח כי חתימתו של הרוכש מעידה על עבודה שבוצעה, אך אין בה כדי להעיד על כך שהאחראי לתיקון יצא ידי חובתו. למשל, בע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב, בית המשפט העליון קבע כי חתימתו של רוכש דירה על ויתור לגבי כל תביעה בגין הדירה איננו אלא ויתור על "טענות הנוגעות לליקויים חיצוניים ובאביזרים הגלויים לעין".
הנשיא שמגר ציין בפסק דין זה כי במקרים בהם מתעורר ספק לגבי פירוש תנאי במסמך מעין זה, יהיה זה נכון להעדיף את הפירוש אשר אינו מעיד על ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו (כל אימת שהכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד).
ליקויים "שקופים", מהם?
לא מצופה מרוכש דירה לעמוד על מכלול הליקויים אשר קיימים בדירה בעת מסירתה. קל וחומר כאשר ליקויים רבים מתגלים רק בחלוף הזמן וחלקם בבחינת "ליקויים שקופים" אשר ניתן "לאבחן" אותם רק בעזרת מומחה. סעיף 4א' לחוק המכר קובע רק הבחנה בין אי התאמה אשר ניתן היה לגלותה בעת המסירה (שאז יש לדווח עליה בתוך שנה), לבין כל אי התאמה אחרת, לרבות אי התאמה שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת שהדירה הועמדה לרשות הדייר.
מדובר בהסדר אשר מקורו בחוק הקוגנטי ועל כן הוראות חוזה מכר אשר סותרות את ההסדר האמור – דינן להתבטל. במסגרת ליקויים אלו נמנים גם ליקויים אשר היה אפשר לאתר אותם, בעזרת עין מקצועית. יודגש כי לא מצופה מהרוכש להיות בעל מקצוע ועל כן ליקויים אלו הינם שקופים (לדוגמא, אי התאמות אשר אינן עומדות בתקנים כגון רוחב מסדרון, סטנדרט אוורור בחדרי שירות וכדומה).
הסברים על מהות הליקויים וגמירות דעת בכתב הויתור
בת"א 4307/97 נזרי נ' שחם 81 הנדסה אזרחית בע"מ [לא פורסם], השופט סוקול קבע כי במקום בו לא הוסברה לתובעים משמעות הבנייה, לרבות הסיכון הבטיחותי הכרוך בה, אין לקבל טענה כי כתב הויתור תקף. כמו כן, במקרה זה השופט ציין כי לא הובאו ראיות לכך שהדיירים חתמו על כתב הויתור מתוך גמירות דעת והקבלן לא יידע אותם כי תוספת בנייה בנכס עלולה לגרום לליקויי אשר ייפגע בשימוש בטוח בדירה או בשימוש סביר בה. " דומני שכאשר הקבלן מודע כי תוספת בנייה עלול לגרום ללליקוי, עליו להזהיר את הדייר בדבר הסיכונים המדוייקים הצפויים לו והוא אינו יכול לצאת ידי חובתו בהחתמת הדייר באופן כללי על כתב וויתור", נכתב בפסק הדין.
לסיכום,
כתב ויתור, בין אם הוא נחתם באופן פרטני ובין הוא מהווה חלק מחוזה המכר או פרוטוקול המסירה, איננו תקף במקרים בהם הוא פוגע בזכויות קוגנטיות של רוכשי הנכסים. החוק החשוב ביותר לעניין זה הינו חוק המכר (דירות). יתרה מכך, רוכש נכס איננו רשאי לוותר, אף לא במודע, על זכויות המגיעות לו מכוח חוק זה. התניות על החוק יתקבלו רק במידה והן תניות לטובת הקונה.
חובה חקוקה מוטלת על הקבלן לדאוג לבניית הנכס בהתאם להיתרים, מפרטים, תקנות הבנייה וכדומה. במקרים בהם הקבלן מפר חובתו זו, אין הוא פוגע רק ברוכשים הראשוניים של הנכס, אלא גם ברוכשים אחריהם וכן הלאה. יודגש כי גם עם הרוכשים היו חסרי ניסיון בעת עריכת עסקת המכר, וחתמו על כתב ויתור, מומלץ לפנות לעורכי דין על מנת לבחון את נפקותו של ויתור זה. חשוב לציין כי לעיתים כתב ויתור יהיה תקף בבית המשפט, לדוגמא כאשר הוא כולל פירוט מדויק וספציפי של הליקויים בדירה.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
