לפני כחודשיים הוגשה לבית המשפט השלום בתל אביב תביעה בסך כ-900 אלף שקלים כנגד דייר סרבן המעכב ביצוע תוכנית פינוי בינוי בצפון מזרח העיר. מדובר למעשה בפעם הראשונה אשר מוגשת תביעה מהותית כנגד דיירים אשר מסרבים לתוכנית זו. תוכניות פינוי בינוי רבות בישראל מעוכבות בעקבות סירוב דיירים לפרויקט וסרבנות זו נחשבת לחסם המרכזי של תוכניות אלו. כיצד יש להתמודד עם דייר סרבן?
יש לכם שאלה?
עסקאות פינוי בינוי הינן עסקאות מקרקעין אשר מוגדרות במסגרת חוק באופן הבא – חוזים בין בעלי דירות לבין יזם אשר במסגרתם הצדדים מבטיחים למכור את זכויותיהם בדירות, מקצתן או כולן, וזאת לשם הריסת הבניין והקמה של בניין חדש תחתיו בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.
בניגוד לעבר, על מנת לאשר פרויקט של פינוי בינוי, אין צורך בהשגת רוב מוחלט של כלל בעלי הדירות. החוק קובע כי די בהשגת רוב מיוחס לעניין זה. במידה ובעל דירה מסרב באופן בלתי סביר להצטרף לפרויקט תוך העברת זכויותיו לשם ביצועו, ייתכן והוא ימצא עצמו חשוף לתביעות נזיקיות מצד הדיירים האחרים. לעיתים, דיירים סרבנים מנסים להציב תנאים בלתי סבירים להסכמתם לפרויקט, אשר מטרתם התעשרות ללא פרופורציה או הכשלת הפרויקט. גם במקרים אלו ניתן יהיה לבחון הליך של תביעה אזרחית כנגד הדייר הסרבן.
רוב מיוחס
כאמור, על מנת לזכות באישור לפרויקט פינוי בינוי יש להשיג רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות. רוב מיוחס הינו רוב המושפע מכמות הדירות בנכס. על פי החוק, כאשר בבניין יש חמש דירות ויותר, רוב מיוחס הינו רוב של 80% מבעלי הדירות ולפחות של בעלי 75% מהרכוש המשותף.
החוק מתמודד גם עם מקרים בהם בעלי עניין ישתלטו על הדירות על מנת ליצור את רוב. אי לכך, במידה ויש בבניין שש דירות ויותר, מי שיש בבעלותו 30% או יותר מהדירות, יראו את נכסיו כדירה אחת. רוב מיוחס בבניין של ארבע או חמש דירות הינו רוב של כל בעלי הדירות למעט אחת, וזאת כאשר 75% מהרכוש המשותף בידי הרוב המיוחס (גם במקרה זה יש דרישה לכך שיש יותר משני בעלי דירות בבניין ובבעלותו של בעל הדירה אשר מסרב יש דירה אחת בלבד).
מהו סירוב בלתי סביר?
הסוגיה המשפטית המורכבת ביותר בעניין זה הוא פרשנות המונח "סירוב בלתי סביר". במסגרת זו נבחנת כדאיותו הכלכלית של הפרויקט (כאשר ברור כי עסקה שאינה כדאית אינה מהווה עילה לסירוב בלתי סביר), סבירות המגורים החלופיים בזמן הקמת הפרויקט או בטוחות מתאימות.
כמו כן, ישנן נסיבות אישיות אשר יכולות להצדיק סירוב לפרויקט פינוי פינוי. מיותר לציין כי מבין כלל התנאים אשר נקבעו בחוק בתור סבירים כעילות סירוב, הסעיף הבעייתי ביותר הינו סעיף הסל העוסק ב"נסיבות אישיות". סעיף זה נתון לפרשנות בבית המשפט ומטרתו להוות מענה למצבים הרבים שהחוק אינו מתמודד עימם באופן ישיר.
כיצד ניתן לפעול ומהן מגבלות החוק?
דיירים אשר נאלצים להתמודד עם דייר סרבן מוגבלים מעט במסגרת החוק. דיירים אלו יכולים לפנות כנגד הדייר הסרבן באמצעי לחץ של תביעה נזיקית, אך אין ברשותם אמצעי אכיפה יעילים. משפטנים רבים סבורים כי ספק של ממש אם זכות התביעה הכספית יכולה לקדם את הפרויקט. מצד שני, ישנה גם גישה הגורסת כי פעולות משפטיות כנגד דייר המסרב לבצע פעולות שונות בזכויות מקרקעין מהוות אפוא הפרה של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
דוגמא לסירוב בלתי סביר
בפסק דין אשר ניתן בבית משפט השלום בתל אביב, עתרו דיירים אשר הינם בעלי זכות חכירה בבניין בתל אביב כנגד דיירת סרבנית אשר התגוררה בדירה עם בנה החולה במחלה קשה. הדיירת טענה כי יש לה סיבות אישיות מיוחדות אשר מונעות ממנה לחתום. לטענתה, היא אינה יכולה לחתום וזאת משום שהיא טרודה בטיפולים הרפואיים של בנה הקטין והיא משקיעה את כל מרצה ומשאביה הדלים לשם מטרה זו. כמו כן, הדיירת הוסיפה כי הדירה משמשת אותה כבטוחה כספית לניתוח עתידי לבנה והיא אינה מוכנה "לספוג טלטלות נוספות בחייה, מעבר לטלטלות שכבר ספגה בעבר".
הדיירים המעוניינים הציגו בפני הדיירת הסרבנית שורה של הבהרות לגבי הבטחת כספה, דירתה, ובית המשפט הגדיר את מאמציהם השונים של כ"אמיתיים וכנים". עם זאת, הנתבעת "לא נתנה לשום עובדה לבלבל אותה" והמשיכה בסירוב בלתי סביר. בית המשפט קבע כי מדובר בהתנגדות סרק. התביעה התקבלה במלואה והנתבעת חויבה בתשלום כ-600,000 שקלים בגין סירובה. עם זאת, נקבע כי במידה והצדדים יגיעו להסדר, יהיה ניתן לבטל את פסק הדין ולבצע את הפרויקט כמתכונן.
לסיכום,
פרויקט פינוי בנוי יכול פעמים רבות לסייע לדיירים להעלות את שווי נכסיהם על ידי הריסת בניין ישן והקמת בניין חדיש תחתיו. עם זאת, בין אם מדובר בדיירים המעוניינים, ובין אם עסקינן בדייר המסרב להעניק חתימתו, מומלץ לפנות בעניין זה לקבלת ייעוץ משפטי. מדובר אפוא בסוגיות מורכבות ביותר בעלות השלכות של ממש על חייהם של המעורבים - הן מבחינה כלכלית והן מבחינת מגורים.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
