הערת אזהרה - מה מטרתה?

מאת: אילן שרקון, עו"ד

לאחר שקניתם בשעה טובה דירה או ביצעתם עסקה אחרת במקרקעין (משכנתא, שכירות ועוד) כדאי לגשת לרשם המקרקעין (טאבו) במחוז בו נמצא המקרקעין ולרשום לזכותכם "הערת אזהרה".

"הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין (טאבו) בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

לרישום הערת אזהרה מספר מטרות עיקריות:

להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה כגון: מכר דירה, מכר מגרש, התחייבות לרישות משכנתא לטובת בנק וכו' וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.

למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט. רישומה של הערת אזהרה לטובת קונה מעניקה לו את הבטחון שרשם המקרקעין לא יאשר עסקה סותרת עם אדם אחר ללא הסכמתו הפוזיטיבית, או ללא צו של בית המשפט.

שלישית: להגן על הקונה מפני עיקול, פשיטת רגל, או פירוקו של בעל המקרקעין (במקרה של תאגיד).

לכן, כל מי שמעוניין להתקשר בעסקת מקרקעין ומצא שרשומה הערת אזהרה, טוב יעשה אם יברר תחילה את תוכנה על ידי עיון במסמך ששימש יסוד לרישומה של ההערה.

הערת האזהרה לכשעצמה איננה מהווה זכות קניינית וקיומה נובע מן הסיבה שתקופת רישום הזכויות במקרקעין יכולה להיות ארוכה ( לאחר קבלת כל האישורים לצורך הרישום, מס שבח, מס רכוש, מס רכישה וכדומה ), ולכן קבע המחוקק בחוק המקרקעין אפשרות לרשום הערת אזהרה מיד ובסמוך לאחר חתימת ההסכם.

לצורך רישומה יש להציג לרשם המקרקעין עותק נאמן למקור מההסכם ולצרף בקשה לרישום הערת אזהרה. מחיקת הערת האזהרה תימחק רק בהסכמת הצדדים או באישור בית המשפט.

אם אין הסכמה בין הצדדים למחיקת הערת האזהרה על הצד המעוניין לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה להצהיר על בטלות העסקה ועל מחיקת הערת האזהרה.אם נרשמה הערת אזהרה ולאחריה נרשם עיקול או ניתן צו לפשיטת רגל נגד הבעלים אין בכך כדי לפגוע בזכויותיו של מי שרשומה לזכותו הערת האזהרה.