היטל השבחה - תשלום חובה מדבעל מקרקעין

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.
דוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

המקרים בהם יש לשלם היטל השבחה:
היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים על ידי אותה וועדה:
• אישור תוכנית בניין עיר
• אישור הקלה
• אישור שימוש חורג
• זמינות באפשרות מימוש התכנון והבינוי
החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור. היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר.

החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור. היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר.
היטל בעקבות אישור תוכנית בניין עיר יכול לחול גם על קרקע שנמצאת בתחום התכנית וגם על קרקע שגובלת.

היטל ההשבחה לא יחול על תוכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.
                                                                                    
גובה ומועד תשלום ההיטל:

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, כאשר לבעלים יש את הזכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו, ולהיכנס להליך של דיון על גובה השומה.
מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה - היתר שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש החורג.
המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא מהיום שבו אושרה התוכנית המשביחה. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.
                                                                                                              

מטרת ההיטל:

מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח וברכישת מקרקעין לצורכי ציבור.
                                                                                                                

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:
• השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
• השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
• השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.
• השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי.
• הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש.
• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני יב בטבת התשי (1 בינואר 1950); 
                                                                                                                

ערעור על גובה ההיטל:

כדאי לדעת כי בפני בעל הקרקע פתוחה האפשרות לערער על גובה היטל ההשבחה. בעל הקרקע ישכור שמאי פרטי אשר יכין שומה נגדית. בעל הקרקע והוועדה המקומית לתכנון ולבניה יכולים להגיע להסכמה על גובה ההשבחה וההיטל יתוקן בהתאם. אם לא מגיעים להסכמה, ימנו הצדדים שמאי מוסכם שיכריע ביניהם. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית משפט השלום בנקודה משפטית בלבד.