חכירה הינה זכות קניינית, ומהווה הלכה למעשה שכירות של נכס למשך תקופת זמן ארוכה, של לפחות למעלה מ-5 שנים. מבחינה מהותית, נטיית בית המשפט היא לפרש זכות זו כקרובה לזכות הבעלות על הנכס. במקרה דנן נידונה שאלת פרשנות חוזה חכירה לדורות של נכס מקרקעין.
יש לכם שאלה?
בין הצדדים נחתם הסכם חכירה לגבי מקרקעין חקלאיים, לפיו תקופת החכירה תמה ביום ה-30.9.1980. התובעים ביקשו להפעיל את הברירה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים רק ביום ה-28.9.2000, ובכך לא פעלו לפי חוזה החכירה המקורי, לפיו הדרישה להארכה צריכה הייתה להינתן טרם סיום החכירה המקורית.
מנגד, הנתבעים, קק"ל ומינהל מקרקעי ישראל, אף הם לא פעלו לפי חוזה החכירה המקורי, בכך שלא הודיעו לתובעים החוכרים כי הם היו מחויבים לפנות את המחכיר, ולבקש את חידוש החכירה כ-18 חודשים לפני גמר תקופת החכירה.
התובעים פנו לבית המשפט בתביעה שייתן סעד הצהרתי לפיו הם בעלי זכויות חכירה לדורות במקרקעין נשוא התביעה, ולמתן צו המורה למינהל לרשום את זכויות החכירה לדורות על שמם.
הכרעת בית המשפט
השופט קבע כי נקודת המוצא הייתה שתנאי חוזה החכירה המקורי הם שקבעו את גדר זכויותיהם של הצדדים לגבי חידוש החכירה לתקופה נוספת. לצורך כך, השופט ביצע פרשנות של התכלית הסובייקטיבית של החוזה, דהיינו כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים, ולאחר מכן פרשנות לפי התכלית האובייקטיבית.
השופט ציין כי החוזה היה חוזה אחיד, אשר נוסח על ידי קק"ל, ולכן תכליתו העיקרית הייתה אובייקטיבית. בנוסף, השופט הסיק כי הייתה חזקה שתכליתו של החוזה האחיד הייתה כזו שהתוצאה שתושג תהא נגד האינטרס של בעל השליטה על הטקסט (הספק), ולמען האינטרסים של הצד הנשלט (הלקוח). כלומר, לטובת התובעים ונגד הנתבעים.
השופט הוסיף כי מכיוון שמקרקעי המדינה היו משאב חיוני בעל ערך רב, ובנהלו אותם שימש המינהל נאמנו של הציבור, הייתה מוטלת עליו חובת הגינות ותום לב כפולה. בנוסף, השופט הדגיש כי הלכה קודמת ראתה את הזכות לחכירה לדורות כזכות שהייתה קרובה במהותה ובאופייה לזכות הבעלות. שתי הבהרות אלה של השופט נועדו להאיר כי החובות בנושא היו מוטלות בעיקר לפתחם של הנתבעים. נוסף לכך, השופט הבחין בין הארכה של חוזה, לבין חידושו, תוך שהוא הטעים כי הארכה יכולה להילמד מהנסיבות.
השופט קבע כי אי קיום חובת התזכורת, שחלה על הנתבעים, לא היה יכול להקים לתובעים זכות חוזית לחידוש החכירה בהתאם לתנאי החוזה המקורי. השופט ציין כי החוזה הקים לתובעים זכות עצמאית לחדש את החכירה, ואותה התובעים לא ניצלו במועד שהוסכם. מנגד, השופט גרס כי היה באי משלוח הודעת התזכורת בדבר הצורך בפינוי כדי למנוע מן הנתבעים לפעול לפינוי התובעים.
במקביל, השופט סבר כי אי הפעלת הברירה לחידוש החכירה לא הפקיעה את מעמדם של התובעים כחוכרי המקרקעין. הסיבה האחת היא הדרישה לשליחת תזכורת, אשר לא התקיימה. הסיבה השנייה לכך הייתה טיבה ואופייה של זכות החכירה לדורות, שהייתה בעלת עוצמה קניינית גבוהה.
.jpg)
.jpg)
.JPG)
