רישום הערת אזהרה - האם חשוב?

מיד עם חתימת חוזה רכישת דירה או קרקע יפנה הקונה הזהיר ללשכת רישום המקרקעין ויבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. בדרך כלל הערת האזהרה נרשמת בצד שם הבעלים הרשום של הדירה או קרקע, כך שאם המוכר יבקש למכור את הדירה שנית, כל קונה פוטנציאלי יגלה כי המוכר כבר התחייב כלפי בעל הערת האזהרה וימנע מלהתקשר שנית עם המוכר שמעוניין לבצע מכירה חוזרת.

חשוב לזכור! רישומה של הערת אזהרה, מקנה בראש ובראשונה (לרוכש) אישור כי נחתם עימו הסכם כל שהוא, הדבר מאשרר קיומה של התחייבות כלפי כל אדם המעוניין לבצע במקרקעין הנ"ל. אומנם, רישום הערת אזהרה לא מונע רישום עיקול (אחר) על המקרקעין או רישום הערת אזהרה אחרת על המקרקעין, אולם, במצב זה, ישנם כללים ברורים בחוק ובפסיקה, הנותנים עדיפות לרושם הערת אזהרה קודמת (בתום לב כמובן).

סעיף 126. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הערת אזהרה:

(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

סעיף 127. תוצאות של הערת אזהרה:

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

לשכת רשום המקרקעין (טאבו) מנהלת את רישום הבעלויות בדירות וקרקעות בישראל באופן שכל אדם יכול לפנות ללשכה ותמורת בולי הכנסה בסך 62 ש"ח יוכל לקבל פירוט מלא מיהם הבעלים של אותה דירה. בטרם ירכוש דירה מבעליה יבדוק קונה זהיר אם היא רשומה על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אם המוכר נטל משכנתא כלשהי, האם הוטלו עיקולים על זכותו בדירה בלשכת רישום המקרקעין והאם המוכר התחייב כלפי מישהו אחר לגבי אותה דירה. לצורך כך, בין היתר, נוצרה הערת אזהרה.

ישנה אפשרות להיכנס לאתר הממשלתי ולהוציא נסח טאבו בסכום נמוך בהרבה, אולם, אין הוא מהווה ראיה חלוטה.
 

לצורך רישום הערת אזהרה במגוון המקרים הקיימים בחוק, ישנם מסמכים או אישורים שונים אותם הנך נדרש להמציא כגון:

¨ כאשר נחתמה עסקה במקרקעין - התחייבות או יפוי כח בלתי חוזר של בעל המקרקעין או בעלי זכות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.

¨ אם ההתחייבות ניתנה על ידי מי שאינו בעל המקרקעין - הסכמתו של הבעלים הרשומים במקרקעין או אישור בית משפט המוסמך..

¨ כאשר הבקשה לרישום הערת אזהרה או ההתחייבות של בעלי המקרקעין חתומים על ידי מיופה כח - ייפוי כח מאומת ע"י עו"ד. מקור או נאמן למקור.

¨ כאשר המתחייב הוא קטין ( לדוגמא מכירת דירה אשר בבעלותו של קטין) - אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי או בית משפט מוסמך אחר..

¨ כאשר המתחייב הוא מנהל עזבון - אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי.

¨ כאשר בעל המקרקעין מוגבל בחוסר כשרות משפטית (קיימת הערה על חוסר כשרות) –אישור ביהמ"ש המוסמך.

¨ כאשר מונה למקרקעין צו כינוס נכסים אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין – אישור כונס הנכסים ( היה ומדובר בכינוס) +אישור ביהמ"ש המאשר את מינוי של הכונס או מאשר את רישום הערת האזהרה.

סוגי הערות אזהרה

זכור ! מלבד הערות האזהרה השכיחות המפורטות בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין שצוטטו לעיל, בדבר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ובדבר להימנע מלעשות עסקה במקרקעין, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה, חלקם נפוצים וידועים וחלקם פחות. מרביתם מופיעים בתקנות המקרקעין ניהול ורישום.

המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. משרד מלול, בוקובזה ושות’ ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.

לפגישת יעוץ משפטי ראשוני ללא תשלום פנו אלינו.