פטור ממס שבח בעת מכירת דירה

כאשר בעלים של דירת מגורים מעוניין למכור את דירתו לרוכש פוטנצאלי, עליו לבחון תחילה האם הוא עומד בתנאי החוק בגין פטור בעת מכירת דירת מגורים מזכה שכן לרכיב מס השבח השפעה רבה מאוד על הכדאיות הכלכלית שבמכירת הדירה.

תנאי הפטור:

מוכר זכאי לקבל פטור בגין מכירת דירה בכפוף לקיום כל התנאים הבאים:

הדירה הנמכרת עונה על הגדרת "דירת מגורים".
הדירה הנמכרת היא בגדר "דירת מגורים מזכה".
המוכר והתא המשפחתי שלו (בני הזוג וילדיהם עד גיל 18) מכרו את כל זכויותיהם בדירה.
למוכר יש עילת פטור עפ"י עילות הפטור המנויות בחוק.
הגדרת "דירת מגורים":

בניית הדירה נסתיימה- קבלת טופס 4.
הדירה הינה בבעלותו של יחיד
הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים.
הדירה אינה מלאי עסקי- גדר הספקות האם יינתן פטור לדירה שמשמשת כנכס קבוע בעסק ולא כמלאי עסקי.
הגדרת "דירת מגורים מזכה":

ראשית נדרש שהדירה הנמכרת שימשה בעיקרה למגורים עפ"י האמור בתנאי החוק, דהיינו:

"שימשה בעיקרה" לגישת הרשויות המילה "בעיקרה" כוונתה לפחות - 50%
שטח הדירה שימש למגורים, (ואין הכוונה לכך שמרבית הזמן שימשה למגורים). תקופת השימוש למגורים המינימלית הנדרשת 4 שנים שקדמו למכירה או 80% מתקופה שבשלה מחושב השבח.
דירת נופש - נחשבת כ"דירת מגורים" אך ספק אם היא בגדר "דירת מגורים מזכה" משום שניתן לטעון שהיא משמשת לעסק ולא למגורים. (עם זאת דירת נופש תיחשב כדירה נוספת שתשלול דירה יחידה).
תנאים כללים לקבלת הפטור:

יש למכור את כל הזכויות בדירה.
את בקשת הפטור יש להגיש עד למועד ההצהרה או השומה העצמית. המוכר רשאי לבחור בין סעיפי הפטור.
עילות הפטור

הזכאות לפטור מותנית בקיום אחת מעילות הפטור שבחוק. היה ולמוכר עומדות כמה עילות פטור רשאי הוא לבחור את העילה הנוחה והכדאית לו ביותרבאופן אישי.

המוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור כלשהו ממס שבח, כאשר אין חשיבות למספר הדירות אשר בבעלות המוכר.

במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר ניתן פטור בקיומם של 4 תנאים מצטברים:

הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל.
במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.
בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירה מגורים אחת.
הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
פטור במכירת דירת מגורים שנקבלה בירושה?

על המבקש לקבל פטור עבור דירה שנקבלה בירושה לעמוד במספר תנאים מצטברים:

המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא.
לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
אילו המוריש היה מוכר את דירתו ( זמן מכירת הדירה) הוא היה זכאי למכור את הדירה בפטור.
פטור בעבור החלפת דירה נוספת

מוכר (תושב ישראל) זכאי לפטור חד פעמי בגין מכירת דירה נוספת בהתקימו התנאים הבאים:

המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת (קודמת) תוך 12 חודשים לפני המכירה הנוכחית שבגינה מבוקש פטור.
המוכר רכש בשנה שלפני המכירה הנוכחית, או ירכוש שנה לאחריה דירה בישראל או באזור בסכום השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר.
שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ- 1.5 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עלה על סכום זה, לא יינתן פטור לגבי הסכום שמעל התקרה.
על שווי שתי הדירות על כ- 2.5 מיליון ש"ח לא יינתן פטור מלא או חלקי.
מכירת דירה שהתקבלה במתנה

לא יינתן פטור במכירה דירת מגורים מזכה שהמוכר קיבל במתנה, אלא אם עמד בתקופות הצינון הקבועה בחוק.

מס רכישה?

עסקאות ללא תמורה:

1. כאשר מעביר יחיד לקרובו במתנה נכס יחוייב מקבל המתנה בשליש מס רכישה.

2. העברה לבן הזוג (או לילדו) על פי פס"ד לגירושין אינה אירוע מס, ולכן אינה חייבת במס רכישה אף אם נעשתה בתמורה.

3. העברה בירושה אינה אירוע מס, ולכן אינה חייבת במס רכישה.

4. מתנה מיחיד לידוע/ה בציבור (20א) של זכות במקרקעין בדירת מגורים חייבת בשליש מס רכישה בכפוף לקיום תנאי סעיף 62(ב) לחוק - נדרש ששניהם התגוררים וחיו חיי משפחה במשק בית משותף בדירה הנמכרת שנה לפחות לפני המכירה, ואף אחד מהם לא נשוי לאחר.

מס רכישה בגין רכישת דירה רגילה:

ברכישת דירה יחידה קיימים מדרגות מס לתשלום מס הרכישה בהתאם לתקנות. חשוב לזכור!!! לגבי רכישה שהינה דירתו היחידה של רוכש, קיים עד הסכום הקבוע בתקנות גם פטור.

גם ברכישת דירה שאינה דירתו היחידה של הרוכש, יחויב הרוכש במס רכישה עפ"י מדרגות מס ( המפורטות בתקנות) כאשר הואיל וזו אינה דירתו היחידה לא יקבל אותו רוכש זכאות לפטור כל שהוא מתשלום מס רכישה.
נכה, נפגע, בן משפחה של חייל שנספה במערכה

מכירת זכות במקרקעין לאחד מהשלושה: "נכה" "נפגע", או "בן משפחה של חייל שנספה במערכה" לשם שיכונם חייבת במס רכישה מופחת בשיעור 0.5%. בן הזוג של הזכאי יחויב אף הוא במס מופחת בשיעור 0.5%. תנאי לכך שהרכישה נעשתה במשותף במהלך הנישואין, או תוך 12 חודשים לפני הנישואין
עולה חדש

"עולה" זכאי לחישוב מס רכישה לפי 2 מדרגות מס: א) 0.5% על חלק השווי שעד 1,031,535 שקלים חדשים ב) 5% על היתרה. (הסכומים מעודכנים עד 15.10.2001).

המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. משרד מלול, בוקובזה ושות’ ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.

התקשר עכשיו וקבע פגישת יעוץ ראשוני ללא תשלום.