חובת זהירות של קונה דירה

"יזהר קונה דירה"

בפס"ד של בימ"ש העליון בע"א 624/13 שניתן זה מכבר בעניינו של הכנר שלמה מינץ קובע כבוד השופט רובינשטיין ומחדד את ההלכה הישנה בעניין הזהירות הנדרשת מקונה בעת רכישת דירת מגורים.

השופט קובע כי לא די לקונה ואפילו קונה מקונה של דירה יד שנייה לרשום הערת אזהרה לטובתו ולבדוק את תעודת הזהות של המוכר אלא עליו לבדוק שבעתיים על מנת להימנע ממצב של תרמית – כפי שארע באותו מקרה.

העובדות הבסיסיות:

1. לכנר מינץ היתה דירה ריקה בת"א. הכנר שהה רוב ימות השנה בחו"ל.
2. אדם – המתחזה למינץ-בא לעו"ד עם תעודת זהות ישנה והתחזה בפניו כאילו הוא הבעלים של דירת הכנר וביקש למכור אותה לקונה בשם בוהדנה (להלן- "הקונה הראשון").
3. עוה"ד ביקש תחילה תעודת זהות ברורה מהמוכר-המתחזה . בדיעבד הוא הסתפק ברישיון נהיגה לצורך חתימת העסקה ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה -בהתבסס על רישיון נהיגה של המוכר.
4. המתחזה לא חזר לשלם ש"ט לעוה"ד. על כן שלח אותו עוה"ד מכתבים הן למשרד הפנים והן למתחזה וביקש לאתר אותו ולא הצליח.
5. כאמור בינתיים נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה הראשון – שקנה מהמתחזה.
6. חודש לאחר מכן-הקונה הראשון- הציע את הדירה למכירה באמצעות מתווך וכחודשיים וחצי לאחר מכן מכר את הדירה לקונה השני.
7. כאמור אותה עת היתה לקונה הראשון רשומה הערת אזהרה בלבד.
8. בשל כך נקבע בחוזה השני , כי הקונה השני –על פי עצת בא כוחו-ישלם את התמורה בתשלומים.
9. כמו כן נערכה שיחה בין ב"כ הקונה השני לעוה"ד בעסקה הראשונה וזה האחרון התחייב לסיים את הרישום על שם הקונה הראשון.
10. בעקבות שיחה זו שוב פנה עוה"ד בעסקה הראשונה בכתב למתחזה בכתב וביקש תעודת זהות.
11. כעבור זמן קצר הגיעו המתחזה והקונה הראשון לעוה"ד בעסקה הראשונה המתחזה הציג ת.ז חדשה שהונפקה יום קום לכן במשרד הפנים והעסקה הראשונה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
12. כתוצאה מכך גם הושלמה העסקה השנייה והקונה השני שלם לקונה הראשון את מלוא כספו. והקונה השני נכנס לדירה תפס בה חזקה ואף שיפץ אותה.
13. מספר חודשים לאחר מכן ידיד של הכנר זיהה שיש שם חדש על תיבת הדואר של דירה וניסה להיכנס אליה עם מפתח שבידיו-והתברר כי הוחלף המנעול בדירה.
14. בעקבות הגילוי האמור הכנר מינץ הגיש תלונה במשטרה.
15. כשנתיים לאחר מכן הוא גם הגיש לבית המשפט המחוזי בת"א תביעה בה ביקש להצהיר כי הוא הבעלים של הדירה וכן דרש לפנות את הקונה השני – מהדירה.

החלטת בית המשפט המחוזי

1. בית המשפט המחוזי- קיבל את תביעת הכנר מינץ והורה על פינוי הקונה השני מהדירה.
2. יצויין כי הן הקונה הראשון והן הקונה השני שלמו את מלוא התמורה הכספית וכאמור נרשמה לטובתם הערת אזהרה ואף הועברו הזכויות על שמם.
3. זאת כאשר ההלכה מכוח "תקנת השוק" אומרת כי מי שהוא תם לב ושלם את התמורה והעסקה נגמרת ברישום זכותו גוברת על קונה ראשון.
4. בימ"ש המחוזי קבע עובדתית שהן לקונה הראשון והן הקונה השני היו "תמי לב"
5. למרות אלה קבע בימ"ש המחוזי כי בשל המסמכים המזוייפים אותם הציג המתחזה- לא בוצעה העברה הלכה למעשה של הזכויות הקנייניות בדירה שכן המסמכים המזוייפים הופכים את העסקה לבלתי חוקית ולכן היא בטלה מכוח סעיף 30 לחוק החוזים. (ולא מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין המקנה כאמור עדיפות לקונה בתום לב ובתמורה) היינו בית המשפט המחוזי השתית את פסקו על העדר חוקיות בעסקה הראשונה – שהתבססה כאמור על זיוף תעודת זיהוי של המוכר ונימוקים שבסיסם בדיני החוזים הכלליים ולא על דיני קניין
6. מכוח אלה-נקבע ששתי העסקאות בטלות
7. לפיכך- הקונה השני נאלץ לפנות א הדירה ונשאר ללא דירה וללא כסף

החלטת בית המשפט העליון

1. הקונה השני ערער על פסה"ד לבית המשפט העליון .
2. בית המשפט העליון שב ודחה את טענות הקונה השני ואת הערעור שהגיש אולם מטעמים שבדיני קניין דווקא ולא מטעמי בית המשפט המחוזי.
3. כבוד השופט רובינשטיין שישב בראש ההרכב וכתב את פסק הדין מזכיר כי תקנת השוק הינה יציר הדין העברי וכי על פיו-לעולם אין בעלות עוברת ל"גזלן"
4. בית המשפט העליון מאבחן בין הסתמכות על הרישום- לבין העובדה שאם אדם קנה נכס מקרקעין על בסיס מסמכים מזוייפים כמו ת.ז. או דרכון–אין תקנת השוק חלה בעניינו- שכן אין קשר בין מסמכים אלה למצב הרישום (בטאבו) לאור כך שהדין מטיל על הקונה את חובת הבדיקה של הנכס הנרכש ואם לא עשה כן אז גם תוצאות אי הדיקה יפלו על כתפי הקונה שכן הקונה הוא "המונע המיטבי של הנזק"
5. בימ"ש קובע כי קניית דירה נעשית על בסיס אמונה שהמוכר הוא הבעלים. משמעות אמונה זו הינה סובייקטיבית. אולם אם נפל חשד או ספק או שניתן היה בבדיקה לבדוק את פרטי המוכר והדבר לא נעשה- נשלל יסוד תום הלב מהקונה.
6. כך מציין בית המשפט כי הן לקונה הראשון והן לעוה"ד בעסקה הראשונה היו ספקות באשר לזהות המוכר- המתחזה.
7. מכאן הסיק בימ"ש שלא היתה הסתמכות על רישום ולא היה תום לב בעסקה הראשונה ולכן הקונה הראשון לא זכאי להעברת הזכויות מכוח תקנת השוק.
8. לאור התוצאה האמורה-ומאחר ולא ניתן היה להכשיר את העסקה הראשונה- על הקונה השני מוטל להוכיח שקנה זכויות הגוברות על זכויות הבעלים- מינץ.
9. בית המשפט העליון שוקל את שאלת ההסתמכות – של הקונה השני-על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה הראשון- ובודק האם די בה לשם הסתמכות הקונה השני עת ערך את העסקה עם הקונה הראשון -לצורך קיום יסוד ההסתמכות.
10. ביהמ"ש קובע כי עצם רישום הערת האזהרה לקונה – הראשון- מעיד כי הזכאי להערת אזהרה (הקונה הראשון) אינו בעל הזכות הקניינית בדירה – ועל כן הדבר המתחייב הוא -בדיקת הבעלויות על ידי הקונה- השני.
11. השופט קובע כי הן פעולה של השהיית תשלומי התמורה על ידי הקונה השני והן בדיקה יסודית של מסמכי היסוד – מעבר לבדיקת המצב הרישומי של הזכויות בדירה-של העסקאות הקודמות מהווים תנאים מצטברים לצורך בחינת תום ליבו והסתמכותו של הקונה השני על המרשם (כלומר הן יסוד אובייקטיבי והן יסוד סובייקטיבי לבחינת תום ליבו)
12. המשמעות היא כי על הקונה לבדוק מעבר להערת האזהרה. בכלל אלה עליו לבדוק את שרשרת ההעברות וכי "כלהחוליות תקפות, רציפות, בלתיסותרותכשירותעלפיהדין להשיגאתהיעדהמצויןבהן"בעיקר שעה שרשומה הערת אזהרה בלבד וככל שאין מדובר בסיבה רישומית כמו במקרים של מינהל מקרקעי ישראל וכדומה-
13. ברמת הפרטים קובע השופט כי על עוה"ד ועל הקונה לבוא בדברים עם הבעלים הרשום שכן הוא עודנו "מצוי בסביבת העסקה" ולבקש ממנו פרטים חיוניים. לדעתו ככל שיש ספק- יש לנהוג כבית שמאי ולבדוק.
14. העדר בדיקה משמעותו מודעות לסיכונים הכרוכים בעסקה.
15. מוזכרת גם האפשרות לרשום הערת אזהרה מפורטת לטובת הקונה השני שמשמעה רישום הערת אזהרה בהסכמת העלים הרשום

בשורה האחרונה : בית המשפט תוך נקיטת אבחון מחייב את הקונה השני לפנות את הדירה . עם זאת הוא מחייב את מינץ כמו בימ"ש המחוזי- לשלם סכום עבור שיפוץ שערכו ועוד כמאה אלף שקלים.

לקונים נתנה שנה לפנות את הדירה.