תקנת השוק במקרקעין - הכרעה בזכות הבעלות

חלק 1 - תקנת השוק במקרקעין - מאת עו"ד אברהם ללום - חברת עוה"ד אברהם ללום ושות'

כבוד הנשיא ברק - תרופתו של הרוכש היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר.  זהו הדין בכל המצבים שאדם קונה בהם זכות טובה יותר מזכותו של המוכר. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין, משמעות תו"ל היא אמונה, הלכה למעשה, של הרוכש כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו במקרקעין, נקייה מכל זכות של אדם אחר.

במאמר זה, בחרתי להתמקד בתקנת השוק במקרקעין אשר מקורה בסעיף 10 לחוק המקרקעין . תקנת השוק במקרקעין מכריעה בזכות לבעלות, במקרה בו ישנה תחרות על הזכות בנכס. כשאנו חיים בעידן של עסקאות מהירות ובקנה מידה גדול מאוד, בו התחרות גדולה מאוד, הדין בישראל חייב לתת מענה הולם להבטחת עניינם של העוסקים בשוק המקרקעין, כאשר אין צורך לציין, שמספר עוה"ד גדל ורמת המקצועיות לא עולה, תקנת השוק נכללת בתוך פרק של דיני התחרות .

ע"פ מאמרו של מנחם מאוטנר  הצדדים בדין המשפטי אשר מתחרים אחד בשני על הבעלות או לחלופין על הזכות לשימוש בנכס מקרקעין הינם זרים אחד לשני ואין בניהם קשר חוזי ישיר. באמצעות אנשי ביניים, גזלנים, הצדדים הגיעו למצב בו הם גורמים נזק אחד לשני בדיני התחרות.

דיני תקנת השוק כוללים מאפיינים ייחודים בכל הקשור לדיני התחרות הזכויות. על פי תקנת השוק, עומדת זכות קניינית של קונה מאוחר אל מול זכות קניינית, של הבעלים המקורי. אין די בכך שהרוכש המאוחר שילם תמורה מלאה והיה תם לב בעת הרכישה בכדי להכשיר את זכאותו לנכס. עליו לעמוד בדרישות סף הקבועות בחוק לרבות העברת הזכויות על שמו כאמור בפס"ד על הנכס להיות בידי הקונה לשם קבלת תקנת השוק. בפס"ד קון  נקבע ש"קבלת הנכס" משמעה העברת זכויות בפועל במרשם.

בית המשפט, אינו עושה שימוש בתקנת השוק במקרים בהם מדובר על הסתמכות על ייפויי כוח ומסמכים אחרים שאינם המרשם. יתרה מזו, מי שרוכש נכס, עליו מוטלת אחריות, גדולה יותר לעשות בדיקות בטרם הוא מתקשר ברכישת הנכס, בית המשפט רואה את הרוכש כאחראי "לחקירה מעמיקה" לרבות לעניין זיהוי המוכר. 

סעיף 10 לחוק המקרקעין, וכן בפס"ד דניאל נ' כרדוש נקבע: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של הזכות של הקונה יפה אף אם הרישום לא היה נכון". תוצאת תקנת השוק - הפקעת הזכות מבעל הקניין האמתי, עקב הסתמכות סבירה על תוכן המרשם. מהות תקנת השוק,  על פי פס"ד קורצפלד נ' אלדר, הינה, לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור, ולהגן על אלמנט הוודאות בחיי המסחר שהינו גורם חשוב להבטחת משק כלכלי חי ושוקק.
 

בפסיקה נוצרה סתירה בין סעיף 10 וסעיף 125 שכן ע"פ הראשון יש לעמוד בקריטריונים של תום לב ותמורה וכן הסתמכות על המרשם, כאשר ע"פ סעיף 125 גם ללא התנאים האמורים בסעיף 10 ניתן להסתמך על המרשם אע"פ שהעסקה יכול ונעשתה, לדוגמא, בחוסר תום לב. בית המשפט בפסק הדין דרזי נ' בונה  קבע שאע"פ שהקונה הסתמך על המרשם לפי סעיף 125, העסקה מבוטלת. בית המשפט קבע שהרוכש מקרקעין חייב בתנאים של סעיף 10 שאם לא כן, אין הוא יכול ליהנות מהגנת תקנת השוק. נראה על פי פס"ד כי מוחלטות מרשם המקרקעין ואמינותו נידחת מפני ההגנה על הרוכש נכס בהתאם לתקנת השוק.

שאלת תום ליבו של מי שרכש זכות במקרקעין (מוסדרים) חייב להתקיים עד למועד רישומה של הזכות בפועל, או שמא די בכך כי תום הלב התקיים אצלו בעת עריכת העסקה? הסתמכות על מרשם לשכת רישום המקרקעין פס"ד גנז .

המחבר - עו"ד אברהם ללום, הנו הבעלים של חברת עוה"ד אברהם ללום ושות', המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעי.  התכנים דלעיל אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר. יש להיוועץ במומחה לפני ביצוע פעולות משפטיות. האחריות לשימוש בתכנים דלעיל ולכל תוצאה, ישירה או עקיפה, של השימוש שיעשה בהם מוטלת על העושה כן. התכנים דלעיל אינם מהווים תחליף לעיון בנוסח החוק והפסיקה כפי שמופיע בפרסומים הרשמיים.