לקוח שהשקיע בפעילות נדלנית של חברה יזמית מאוד מוכרת אשר עוסקת בהשקעות נדל"ן בארה"ב, פנה אלי להתייעצות.

 

הלקוח בחר להשקיע כחלק מקבוצת השקעה בארה"ב במספר נכסים אותם רכשה החברה (נכסי Multi Family וכן נכסים מסוג Single Family) – על פניו השקעה סולידית עם רמת סיכון סבירה ופחותה.

 

בשנה הראשונה להשקעה הרווח התזרימי שולם ללקוח. עם הזמן, הרווח התזרימי הופסק בטענה שהנכס לא מרוויח וכי יש לעשות תיקונים גדולים נוספים.

 

עובר לפנייתו אלי, החברה הציעה לכלל המשקיעים, לקבל בחזרה 30% מערך ההשקעה ולסיים את ההשקעה בארה"ב בהפסד.


לאחר בחינת החומר שהועבר אלי, נראה היה כי החברה לא ביצעה את כלל הבדיקות שהיתה צריכה לעשות מלכתחילה ולא ניהלה את הנכס ואת המשברים בצורה נכונה וזהירה. רשלנות?

 

תלוי מה בודקים:

 

סעיפי ההסכם אותם רשם עורך הדין של היזם ועליו חתם הלקוח.


המצגת אותה קיבל הלקוח.


ההתכתבויות בין הלקוח לבין היזם.


הדוחות הרבעוניים שקיבל.


וההתכתבויות של החברה עם כלל המשקיעים.

על מנת לבחון בצורה נכונה את האפשרויות העמודות בפני הלקוח, יש לבצע מספר בדיקות עיקריות:

 

יש צורך להבין את הפן המשפי של העסקה ואת הפן היזמי מעשי כלכלי של העסקה.


להבין אילו בדיקות היה צריך היזם לעשות מלכתחילה.


לדעת לקרוא את הדוחות אותם קיבל היזם בטרם החליט לרכוש את הנכסים.


לבדוק את הפן הכלכלי של העסקה ולבחון אם התוכנית הראשונית של היזם תואמת את תנאי השוק ואת מצב הנכס נכון ליום רכישתו.

על מנהל החברה / יזם, לשים את טובת החברה לנגד עיניו ולא את טובתו האישית. טובת החברה קודמת לכל מניע אינטרסנטי אחר.


הלקוח ביקש לבחון את האפשרויות העמודות בפניו לצורך החזרת ההשקעה שלו.

 

אם כן מהן הנקודות העיקריות הנתונות במחלוקת בין יזם / מנהל בניהול נכס להשקעה בארה"ב (בחו"ל):

 

הפרת החוזה.


הפרת חובת הנאמנות הנתונה כלפי המשקיעים.


הפרת חובת האמון כלפי החברה (ניגוד עניינים, תחרות, טובות הנאה, חובת אמונים לחבר).


ניצול אינטרס אישי לרווח כלכלי.


הפרת תום הלב כנושא משרה.


מצג כוזב.


התנהלות בחסר בהתאם למתווה העסקי.


הונאה.


מניעת חשיפת מידע.


מסירת מידע חלקי.

 

המלצות

 

לפני הכל, ובטרם החתימה על הסכם אל מול יזם ו/או מלווה משקיעים בהשקעה בארה"ב (בחו"ל), יש לשקול לבצע בחינה מקצועית של ההסכם.

 

כמו כן, כדאי לנסות ולבצע שינויים בהסכם ההתקשרות. שינויים שיאפשרו במקרים מסויימים, התערבות חיצונית של איש מקצוע מטעם קבוצת המשקיעים (במקרה שרשמתי בהתחלה, אם הלקוח שלי היה בודק את ההסכם עם איש מקצוע מוסמך, ככל הנראה המשקיעים היו יכולים להתערב ולמנוע את ההפסד).

 

יש לצין כי לא תמיד ניתן לשנות את פרטי ההסכם אך ברוב המקרים ניתן לבצע נספח תיקונים ביחס להסכם.

 

הצלחות לרוב!

 

 

 

 

 

 


עודכן ב: 19/12/2023