מהן הנקודות הקריטיות בהסכמי השקעה והאם כדאי ליצור קשר עם בעל מקצוע מוסמך כדי לבדוק הסכמים אותם קיבלתי מהיזם טרם השקעתי.

 

 

מקרה קצר:


משקיעה בסביבות גיל ה-50 התקשרה אלי.


היא רצתה להשקיע אצל יזם ידוע בחו"ל ורצתה שאבדוק את הסכם ההשקעה (הסכם ההשקעה היה בשפה האנגלית וקרוי בשם Operating agreement) - מדובר בהסכם תפעול של חברה בו רשומים הזכויות והחובות של החברים.

 

לאחר קריאת ההסכם ראיתי כי יש מספר נקודות שמצריכות התייחסות.


שוחחתי עם היזם לגבי כלל הנקודות, ובין היתר לגבי הבטוחות למשקיע ונקודה קריטית נוספת לפיה:
המשקיע לא יכול היה להשתחרר מההשקעה במועד מסויים. ההשקעה היתה לתקופה בלתי מוגבלת ולא חייבה את היזם אלא בהתאם להתקדמות מכירת הפרויקט.

 

לאחר דין ודברים ולאחר שכמעט כלל הנקודות הובהרו ושונו, היזם לא הסכים לוותר על הנקודה הקריטית (המשקיעה לא השקיעה בפרויקט הספציפי)

 

ישנן מספר לא מבוטל של נקודות שמצריכות בדיקה עמוקה יותר כאשר מבצעים השקעה בחו"ל


מהן חלק מהנקודות לעניין הסכם משקיעים?

 

אני משקיע שמעוניין לבצע השקעה בחו"ל (רשימת שאלות לא סגורה)

 

מהן סוגי הבטוחות בהשקעה אותן אני מקבל?


האם אני מקבל זכות חוזית ו/או זכות קניינית?

 

מה ההבדל בין הבטוחות בהשקעה וכיצד כל זכות מבטיחה אותי? באילו מקרים היא לא מבטיחה אותי?


איך אני יכול להגן על עצמו? איך עורכים חוזה השקעה בצורה נכונה והוגנת לשני הצדדים?


מה קורה אם הפרויקט לא מסתיים בזמן שהוקצב לו? כיצד אני יכול לצאת עם ידי על העליונה?


האם ניתן להשתלט על הפרויקט במידה והיזם לא פועל בצורה נכונה ולפי אמות המידה שנרשמו בהסכם השקעה?

 

כיצד רושמים זאת בצורה נכונה והוגנת לשני הצדדים ומקבלים את הסכמת היזם?


האם ניתן לפטר את היזם? האם ניתן לפטר אותו בכל שלב בתהליך?


מהן הסיבות בעטין ניתן לפטר את היזם? האם מכל סיבה או מסיבות מאוד ספציפיות?

 

אילו סיבות ונקודות חשובות יותר וקריטיות יותר?


האם יש לי אפשרות לקבל החלטות בשם הפרויקט?

 

אם כן באילו מקרים בדיוק ומתי? כיצד יתנהל התהליך ועל ידי מי?

 

איך אני יודע באילו החלטות קריטיות רצוי שקולי ישמע?


האם ישנה תוכנית חלופית אותה הציע היזם? האם התוכנית ראויה?


מה קורה במידה וישנן הוצאות נוספות לפרויקט? מי ישלם אותן?

 

מה קורה אם לי כמשקיע אין כסף להשלים זאת? איזה מנגנון רצוי לרשום בהסכם?


האם אני יכול לקבל הבטחה לרווח כלשהו? האם הרווח תלוי במשהו?


איך אני יכול להשתחרר מהסכם ההשקעה? במידה והתשובה חיובית, מתי? ומה אני מקבל בדיוק? האם ישנו קנס? האם המנגנון נכון עבורי (אני הרי לא מכיר את כלל המנגנונים)? האם המנגנון משרת את האינטרסים שלי בצורה נכונה? האם הוא מגן עלי? באילו נקודות הוא לא מגן עלי?


כיצד בונים מנגנון בו היזם צריך למכור את הנכס להשקעה ו/או הפרויקט בנקודה מסוימת בה הבשילו תנאים ספציפיים?


במידה והיזם לא פועל מכל סיבה והנכס לא מנוהל, איזה מנגנון כדאי לרשום בהסכם ההשקעה שיעזור לי ולכלל המשקיעים להשתלט על העסקה בצורה מיטבית ולמזער סיכונים?


במידה ויש לי בעיה כלשהי, האם אני יכול למכור את הזכויות שלי ואם כן מתי, האם אני יכול למכור לכל אחד? מהן היתרונות והחסרונות במהלך כזה?


האם ולמי אני יכול להעביר את הזכויות שלי? האם היזם זכאי לעלות כלשהי בהעברה?


האם יש נאמן בעסקה להעברת הכסף? האם יש צורך במנגנון הזה וכיצד ליישם אותו בצורה חכמה שתגן עלי ועל הכסף שהשקעתי?
במידה וישנן אי הסכמות, היכן יתנהלו? באיזו מדינה?


לפי איזה דין (ישראלי או הדין הזר)?


האם היזם יכול למכור חלק מההחזקות שלו? אם כן איזה חלק ולמי? האם עצם המכירה יכולה להשפיע עלי? אם כן כיצד ומה הסיכונים עבורי כמשקיע?


האם היזם חשוף לתביעות בהתאם לאמור בהסכם ההשקעה?


האם אני יכול למנות מישהו ספציפי שייכנס בנעלי היזם במידה וישנה בעיה המצריכה התייחסות?


מה קורה במידה והיזם מפר את הוראת הסכם ההשקעה ואני לא מקבל את הכסף שאמור להגיע אלי בהתאם לתנאים הרשומים? כיצד עלי לפעול והאם כדאי להכניס התייחסות בהסכם? אם כן מה בדיוק כדאי לרשום?


האם היזם לוקח הלוואה על הנכס הנרכש ומשעבד אותו? במידה וכן, איך אני יכול לדעת שההלוואה הוחזרה והנכס לא מעוקל?


כיצד אני יכול לדעת שלא יקרה מצב בו תתבצע מכירה כפויה של הנכס כאשר ישנן חובות?


מתי אני מקבל דיווחים ואילו סוגי דיווחים אני רשאי לקבל?


ועוד שאלות ומקרים ייחודיים שצריך לתת עליהם את הדעת.

 

הבעיה העיקרית עם הסכם השקעה הנשלח למשקיע, הינה לא רק מה שרשום בהסכם,

 

אלא,

 

הדברים שאינם רשומים בהסכם (וצריכים להירשם).

 

 

ומכאן עולה שאלה שצריכה להישאל:

 

האם הייתם רוכשים נכס בישראל ללא בדיקת עורך דין? (אני סבור שלא)

האם כדאי לרכוש נכס במדינה בה אתם לא מכירים את החוק המקומי, ללא בדיקה וליווי של עורך דין?