כל מה שרצית לדעת על מכירת דירה , רכישת דירה

מאז פרשת חפציבה, נפל דבר בישראל וכמעט ואין אדם המחליט עתה לרכוש דירה חדשה מקבלן, מבלי שיהיה מלווה כל הדרך, ע"י עורך דין.
אך מה בדבר רכישת דירה יד שניה? מדוע רצוי מאוד להיות מלווה בעסקת רכישת דירה יד שניה, ע"י עורך דין?

להלן נסקור מספר מקרים מעשיים, בהם עסק משרדנו:
המקרה הראשון:
לאחרונה הגיע למשרדנו לקוח, אשר ביקש לרכוש דירה יד שניה, במרכז הארץ, לצורך השכרתה, כהשקעה.
על פניו ועל פי דברי הלקוח, אשר כבר הגיע עם טיוטת זיכרון דברים, שנמסרה לו ע"י מתווך המקרקעין, נראה כאילו מדובר בעסקת רכישה רגילה וללא כל בעיה.

בבדיקה שערך משרדנו, התבררו הדברים הבאים:

א. לדירה היו חריגות בניה (מרפסת לא מאושרת).
ב. לחריגת הבניה הוצא צו הריסה בעירייה, אך טרם בוצע, משיקולים של סדרי עדיפויות בעירייה.
ג. על הדירה רובץ חוב לעירייה, בגין היטל ביוב, בשל עבודות תשתית ביוב, שביצעה העירייה.
ד. הדירה אינה רשומה במינהל מקרקעי ישראל על שם המוכרים, אלא על שם הוריהם, אשר נפטרו והורישו להם את הדירה, מבלי שצו הירושה נרשם במינהל.

לבסוף, החליט הלקוח לבצע את העסקה, למרות האמור לעיל, אך כמובן שמחיר הדירה, בנסיבות האמורות, היה נמוך יותר (שכן, מועד הכניסה לדירה נדחה), וכן הסעיפים הרלוונטיים הוכנסו לחוזה, על מנת להבטיח את זכויותיו של הלקוח, כרוכש הדירה, וכן על מנת להבטיח שהמוכרים יבצעו את מלוא החובות המוטלות עליהם, ראשית על מנת להעביר את הדירה על שם הרוכש במינהל, ושנית על מנת להגיע להסדר עם העירייה, לגבי חריגות הבנייה והיטל הביוב.

המקרה השני:
במקרה אחר בו טיפל משרדנו, נתבררו הדברים הבאים:
א. המחסן שהבטיח מוכר הדירה ללקוח (רוכש הדירה), נבנה, באופן עצמאי, ע"י מוכר הדירה, על השטח המשותף של כלל הדיירים, מבלי שקיבל את רשותם לכך.
ב. "החניה הצמודה", כלל לא הייתה מצוינת בנסח הטאבו. מבירור שערכנו עולה כי המדובר בשטח ציבורי נוסף, שהיה בין שתי מרפסות ומוכר הדירה החליט "לספח" אותו לדירתו, על דעת עצמו ואף צבע וסימן שטח זה כחניה פרטית שלו.
ג. בבירור בעירייה עלה כי על הדירה רובצים חובות היטל השבחה כבדים.

גם במקרה זה, בוצעה העסקה, אך מחירה נקבע בהתאם, המחיר לא כלל מחסן ולא כלל חניה, והסעיפים הרלוונטיים למקרה ספציפי זה, הוכנסו לחוזה הרכישה, על מנת להבטיח את זכויות וכספי הרוכש.


המקרה השלישי:
במקרה נוסף בו טיפל משרדנו, כל הבדיקות העלו כי המדובר בעסקה טובה, למעט העובדה כי בנכס ישבו שוכרים, אשר עתידיים היו לפנות את הדירה, בחודש אוגוסט 2008. בהסכם רכישת הדירה צוין, כי על מוכרי הדירה חלה האחריות לדאוג ולוודא את פינוי הדירה, במועד שנקבע, וכי איחור של למעלה מ- 30 יום במסירה, יהווה עילה לביטול חוזה רכישת הדירה.
מאחר ומשרדנו ייצג את שני הצדדים בעסקה, הוחזק הכסף בנאמנות בחשבון משרדנו ואמור היה להשתלם למוכר, עם קבלת החזקה בדירה ע"י הקונה.
משהגיע מועד פינוי הדירה והשוכרים סירבו לפנות את הדירה, מסיבות של העדר אמצעים כלכליים לשכור אחרת, נסוג הקונה מהעסקה, העסקה נפלה והכסף שהוחזק בנאמנות במשרדנו, הוחזר לקונה.

במקרה הנ"ל ובהמלצת המשרד, ויתר הרוכש על עסקה מפוקפקת זו ונעזר בסוכן הנדל"ן של המשרד, לצורך מציאת נכס חלופי אטרקטיבי יותר.

בשולי דברים, נציין כי מקרים בהם שוכרים מסרבים לפנות את הדירה, נעשים נפוצים יותר מיום ליום, עקב המצב הכלכלי הקשה, ונכון למצב החוקי כיום, לוקח בין חצי שנה לשנה, לפנות שוכר המסרב לשלם.

הדוגמאות הנ"ל, מהוות קצה הקרחון, לבעיות העלולות להתעורר בעסקת רכישת / מכר דירה יד שניה.

לדוגמא, עלול להתברר כי בדירה מצויות חריגות בניה. לעיתים, בעלי דירות מרשים לעצמם לסגור מרפסת, מבלי שטרחו כלל לבקש את אישור העירייה לכך. במקרה זה, מי שרוכש את הדירה, רוכש אותה בכפוף לחריגות הבניה, ועל הרוכש חלה האחריות לחריגות אלו, לרבות החובה להריסת החריגות על חשבונו ו/או תשלום קנס לעירייה, וכל זאת, גם אם הרוכש לא ידע על החריגות. מבחינת העירייה, היה עליו לבדוק זאת במחלקת ההנדסה, טרם רכישת הדירה.

כמו כן, עלול להתברר כי על הדירה חלים היטלים ו/או מסים, העלולים להפוך את העסקה ללא כדאית. בד"כ תשלומים אלו יחולו על מוכר הדירה, ומשכך, חייב מוכר הדירה להיות מודע לתשלומים אלו המתלווים לעסקה ולאפשרויות הפטורים העומדות לרשותו (כגון, פטור אחת לארבע שנים, פטור ספציפי במקרה של דירה שנתקבלה בירושה, פטור חלקי במקרה של העברה ללא תמורה לקרוב משפחה וכד').

בנוסף, על רוכש הדירה לערוך את מלוא הבדיקות הכלכליות טרם חתימתו על חוזה הרכישה (ככלל, מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים, למרות שמתווכי דירות רבים ינסו לכבול אתכם לעסקה, באמצעות זיכרון דברים, אנו ממליצים שלא לעשות זאת, ולחתום אך ורק על חוזה מכר, הכולל את כל הפרטים שסוכמו).

באחד המקרים בהם נתקל משרדנו, חתמו זוג צעיר על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן, מתוך הנחה שיקבלו משכנתא מבנק למשכנתאות, ורק לאחר חתימת החוזה למול הקבלן, ניגשו הזוג לבנק למשכנתאות, במטרה לקבל הלוואת משכנתא, ונתקלו בסירוב מצד הבנק, מסיבות שונות, בעיקר עקב ההחמרה האחרונה בנהלים של בנקים למשכנתאות, כתוצאה ממשבר הנדל"ן, שהחל בארה"ב ועתה התפשט כמעט לכל העולם.

התוצאה הייתה, שהזוג נאלץ לבטל את חוזה הרכישה למול הקבלן ולשלם לקבלן כמחצית הפיצוי המוסכם על פי החוזה (עקב פשרה שהגיע משרדנו למול עורכי הדין של הקבלן).
טעות זו עלתה לזוג – 20,000 ₪ ועוגמת נפש רבה.

ולכן, אחת הבדיקות הכלכליות החשובות שעל רוכש דירה לעשות, במקרה בו הוא מעוניין לגרור משכנתא או לקחת משכנתא חדשה, הנו לקבל מבנק למשכנתאות, הסכמה עקרונית לתת לו הלוואת משכנתא (על ההסכמה להיות בכתב ואין להסתפק בהבטחה בע"פ של פקיד המשכנתאות) ורק לאחר מכן, לחתום על ההסכם למול הקבלן / מוכר הדירה.

כמובן, שישנן הבדיקות הבסיסיות, טרם ההיכנסות למו"מ רציני על רכישת הדירה, לרבות בירור מעמדה של הדירה, ברשויות רישום המקרקעין השונות, לדוגמא:
האם הדירה מצויה על קרקע בבעלות פרטית או על קרקע מוחכרת בבעלות המדינה?
היכן מוסדר רישום הזכויות בדירה? בחברה משכנת? במינהל מקרקעי ישראל? בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? האם הזכויות בקרקע מהוונות וכמה זמן נותר להיוון? האם ישנה חובה לשלם דמי היוון או דמי הסכמה למינהל? וכד'.


אין להיכנס למו"מ רציני על עסקה, טרם בחינת המצב החוקי של הזכויות בדירה!

קצרה היריעה מלפרט את כל הבדיקות הראויות טרם שתכנסו לעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייכם, בעיקר לאור העובדה כי הבדיקות הראויות, משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה ועסקה.

ולסיכום, ניתן לכם המלצה חשובה ביותר, בכל עסקת רכישת מקרקעין: יש לערוך בדיקת אישור זכויות או נסח טאבו, בסמוך ככל האפשר למועד ביצוע העסקה וזאת על מנת למנוע מקרים של הונאה מצד המוכר. הרצוי ביותר הוא לשכור עורך דין מיומן, שייצג את שני הצדדים לעסקה. כך עורך הדין ידאג להוצאת אישור הזכויות הנ"ל, ויקבל את כספי הרכישה מהקונה ויחזיקם בחשבון נאמנות, עד אשר העסקה תושלם ומלוא הזכויות בדירה יועברו על שם הקונה, ורק לאחר מכן יעביר עורך הדין את הכספים לידי מוכר הדירה.
באופן זה נמנע לחלוטין, כל סכנה של הונאה מצד אחד הצדדים לעסקה, ונוכל לבצע את העסקה הגדולה בחיי רובנו – בראש שקט וללא לקיחת סיכונים מיותרים!

בכל שאלה, ניתן לשלוח אלינו דוא"ל ונציג ממשרדנו ישמח לסייע.

בהצלחה!