לאחר הקצאת קרקע ע"י מינהל מקרקעי ישראל בעקבות המלצת האגודה או עריכת מכרז פומבי, נשלחת למועמד דרישת תשלום מאת מינהל מקרקעי ישראל ולאחריה נדרש הוא לחתום על "הסכם פיתוח" ובו למעשה קבועים התנאים והמועדים בהם יש להשלים את בניית יחידת המגורים. רק לאחת קיום כל תנאי הסכם הפיתוח, זכאי המועמד – היזם, לחתום על הסכם חכירה עם המינהל.

 

במהלך תקופת הפיתוח מעמדו של היזם, הינו כשל בר רשות בלבד, הפיכתו של היזם לחוכר, נעשית רק לאחר החתימה מול המינהל על הסכם חכירה. זכויות היזם במהלך תקופת הסכם הפיתוח מתאפיינות בכך שמדובר בזכויות ארעיות לפרק זמן מוגבל (3 שנים), זכות חוזית אשר תשתכלל לכדי זכות חכירה, רק בהתקיימם של התנאים החוזיים המפורטים בהסכם.

 

במקרה אשר הובא לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרת המרצת פתיחה, אחותו של היזם חתמה על הסכם הפיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל ביחס למגרש בהרחבת מושב עבדון. על פי תנאי הסכם הפיתוח, ביום 29.10.06, אושרה העסקה ותקופת הפיתוח והשלמת בניית יחידת המגורים תסתיים עד ליום 29.10.09 .

 

ביום 6.4.09, במהלך תקופת הסכם הפיתוח העבירה היזמית את זכויותיה לאחיה אופיר יקוטי, העברת הזכויות אושרה ע"י המינהל ביום 3.9.09, כאשר משמעות העברת הזכויות מהאחות לאחיה אופיר הינה, כי הוא בה בנעליה של אחותו באותם התנאים שנקבעו בהסכם הפיתוח.

 

תקופת הסכם הפיתוח בה היה על היזם להשלים את הליכי הבניה במגרש הסתיימה ובמגרש לא החלו פעולות לבניית יחידת המגורים. הימנעות מבניית בית המגורים משמעה אי עמידה בהוראות הסכם הפיתוח.

 

רק לאחר תום תקופת הסכם הפיתוח, פנה אופיר לועדת חריגים במינהל בבקשה לתת לו ארכה לבניית בית המגורים במגרש. ועדת החריגים אשר דנה בבקשת הארכת מועד הסכם הפיתוח, התנתה את מתן הארכה בתשלום 31% מערך הקרקע.

 

אופיר הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת ה.פ 28917-02-10 לסעד הצהרתי ובו ביקש מבית המשפט לקבוע, כי הוא זכאי לקבל אורכה של 3 שנים לבניית בית המגורים במגרש וללא שחלה עליו חובת תשלום קנס למינהל בשיעור של 31% מערך הקרקע.

 

בכתב התביעה טען אופיר, כי המניעה לבנייה במגרש נעשתה בנסיבות מיוחדות שאינן תלויות בו ולכן יש לראותן כמניעים חיצוניים, כמו כן, העיכוב בהעברת הזכויות על שמו במינהל, והשקעתו בסך 80,000 ₪ במגרש, מקנה לו זכות בלתי הדירה לעשיית שימוש בקרקע.

 

בפסק הדין קבע בית המשפט, כי:

 

מערכת היחסים בין אחותו של המבקש לבין המינהל, הוגדרה בחוזה בכתב, לשון החוזה ברורה ואינה טעונה פרשנות בסעיף 2 לתנאי חוזה הפיתוח נקבע בין השאר כי "היוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו לתקופת הפיתוח בלבד". בסעיפים 13-12 לחוזה הפיתוח נקבע כי במקרה של הפרת החוזה, לרבות אי עמידה במועדים המינהל רשאי לבטל את החוזה ובמקרה שכזה התחייב היוזם "לפנות מיד את המגרש", המבקש בא בנעליה של אחותו וכל תנאי חוזה הפיתוח חלים גם עליו, כך שזכותו היא הדירה והיא כפופה לקיום תנאי החוזה.

 

עוד קבע בית המשפט בפסק הדין, כי אי עמידה במועדים הקבועים בהסכם הפיתוח מהווה עילה לביטול ההסכם, וכי הציפייה היחידה שהיה התובע יכול לטפח היתה, שהמינהל לא יבטל את הסכם הפיתוח למרות הפרתו והוא יהיה מוכן להאריכו כנגד פיצוי בגובה של 31%.

 

המבקש לא בנה ולא השקיע בבניה ולו שקל אחד, המבקש ביקש לקבל ללא תמורה את זכויותיה של אחותו, המינהל באותו שלב ובטרם הועברו הזכויות הודיע למבקש כי "הארכת הסכם הפיתוח מותנית בתשלום של 31% מהערכת שמאי עדכנית לערך המגרש", חזקה על המבקש שגם עיין בחוזה הפיתוח על תנאיו המפורשים, ציפיה או הסתמכות לפיה יקבל מעמד של בעל זכות בלתי הדירה הינה חסרת כל בסיס עובדתי ומשפטי.

 

לאור העובדה שמדובר בקרקע המוקצית ללא תמורה, הרי שהחלטת ועדת החריגים להתנות מתן הארכה בתשלום 31% מערך הקרקע הינה החלטה סבירה. משך שנים רבות נהגו בוועדת החריגים בסלחנות כלפי יזמים אשר לא סיימו את הקמת בית המגורים בתום תקופת הסכם הפיתוח ואיפשרו מתן ארכות נוספות להשלמת הבניה.

 

אומנם במקרה עסקינן, היזם לא החל כלל וכלל בבניית בית המגורים, אולם גם הנסיבות שהעלה בפני ועדת החריגים, על השקעתו הכספית, העיכובים בהעברת הזכויות במינהל על שמו, והטעיית המושב, כי לא ניתן לבנות במגרש, לא היו מספיק משכנעות על מנת שיתאפשר לו להאריך את תקופת הסכם הפיתוח באותם התנאים וללא תשלום קנס.

 

הכותב הינו עו"ד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.