מיסוי מקרקעין - עסקת מקרקעין ותשלום מיסים

כל עסקת מקרקעין המבוצעת בישראל מחייבת את הצדדים בתשלום מיסים. לעיתים, קיים בלבול גדול בקרב רוכשים ומוכרים של נדל"ן אשר מבלבלים בין המיסים השונים ואינם מבינים את משמעותו המדוייקת של כל מס ומס. להלן נסקור בקצרה את סוגי המיסים השונים המוטלים על מקרקעין.

מהו מס שבח?

מס שבח מקרקעין מוטל על כל מכירה של מקרקעין בישראל. למעשהמס שבח הינו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. לדוגמא: אםאדם רכש קרקע בסכום של 1,000,000 ₪ ואח"כ מכר את אותה קרקע בסכום 1,500,000 ₪ אזיסכום השבח הינו 500,000 ₪. חשוב לזכור כי מסכום השבח ניתן לנכות על פי הדין את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית ריאלית של המשכנתא ועוד, זאת לאחר שמנכים "פחת" (אחוז מסויים המעריך את בלאי הנכס).
מהו מועד תשלום מס שבח? מועד התשלום הינו לאחר הדיווח על עסקת המכירה לרשויות המס, אשר מבוצע בתוך 30-50 ימים מיום ביצוע העסקה.
נדגיש עוד כי במכירה של דירות מגורים ישנם מספר סוגים של פטורים מתשלום מס שבח להם זכאים מוכרי דירות על פי דין, כאשר בכפוף לקיום תנאי הזכאות לא ישולם כל מס שבח אף אם נצבר שבח לדירת המגורים הנמכרת.

מהו מס רכישה?

מס רכישה מוטל על כל רכישה של מקרקעין בישראל. למעשה מסרכישה הינו אחוז מסכום הרכישה של המקרקעין שמשולם לרשות המיסים. שיעור המס נע בין 0% לבין 5% כאשר יש משמעות לעובדה האם מדובר בדירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר (למשל קרקע ריקה). לעניין רכישת דירת מגורים ישנה משמעות לעובדה האם מדובר ברכישת דירת ראשונה או שניה, כאשר נכון להיום ברכישת דירה ראשונה עד לסך של 1,084,935 ₪ פטור הרוכש מתשלום מס רכישה.

בכל סכום רכישה מעבר לסכום זה או ברכישת דירה שניה ישלם הרוכש מס רכישה בשווי של 3.5 עד 5 אחוזים משווי הרכישה לפי מדרגות מס קבועות. רבים אינם מודעים לעובדה שהחוק מאפשר לבעל דירת מגורים לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה גם כאשר הוא רוכש דירה נוספת, וזאת כל עוד מתחייב אותו רוכש למכור את דירתו הראשונה בתוך 24 חודשים. כמו כן, מוענקים פטורים והקלות במס רכישה לנכים, עולים חדשים, נפגעי טרור, או כאשר מדובר ברכישה בין יחיד לקרוב משפחה שלו.

מהו מועד תשלום מס הרכישה? מועד התשלום הינו לאחר הדיווח על עסקת הרכישה לרשויות המס אשר נעשה תוך 30-50 ימים מיום ביצוע העסקה.

מהו היטל השבחה?

"השבחה" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג."

כלומר, כל אחד משלושת האירועים הנ"ל המתייחסים לקרקע מסוימת במדינת ישראל – אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג (אשר נקבעים בדר"כ באמצעות תוכניות בניין עיר שנקבעות ע"י הועדות המקומיות לתכנון ובניה), יהיה אירוע מס שמשביח את המקרקעין ומעלה את שווים, דבר המקים חבות בהיטל השבחה. לדוגמא: אם אני מחזיק בבעלותי דירה שנכון למועד בנייתה יכולתי לבנות 2 קומות, ולאחר מכן העירייה אישרה תוכנית חדשה שאני יכול לפיה לבנות קומה נוספת על הגג – הרי שמדובר באירוע מס המחייב תשלום היטל השבחה.

מהו מועד תשלום היטל ההשבחה? מאפיין אשר ייחודי להיטל ההשבחה לעומת מיסים אחרים הוא כי לא קיימת זהות בין מועד היווצרות החיוב עצמו לבין המועד שבו יש לשלם את המס. מועד היווצרות החיוב כאמור הוא בזמן שמאושרתהתוכנית המטיבה, ואולם בעל המקרקעין ישלם את אותו היטל רק כאשר יממש את זכויותיו במקרקעין בהתאם לאירועים אשר מוגדרים בחוק כגון, קבלת היתר בניה, מכירת הנכס ועוד, וזאת בין אם מימש את ההטבה בפועל או לא.

כותב המאמר הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M), חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ובעלי משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, משפט מסחרי ועוד.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד נכון למועד כתיבתה ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.