ביטול חוזה שכירות בשל מגיפת הקורונה

מטרת מאמר זה הוא לעשות מעט סדר בנושא ולהצביע על ההבדלים בין שכירת נכס מסחרי לבין שכירת דירת מגורים. כמובן שקצרה היריעה מלהכיל את כל המידע בנושא, לכן אתמקד רק בהבדלים ובעקרונות המנחים בהתאם לדין.

אם כן, מהו כוח עליון?

כוח עליון הוא מציאות אשר נכפתה על צד לחוזה ואשר לאותו צד לא היתה שליטה על קרות המציאות. ברוב ההסכמים המסחריים, מופיע סעיף המגדיר נסיבות של כוח עליון ואת התנהגות הצדדים במקרה כזה. מבחינת דיני החוזים, המדובר בנסיבות אשר גורמות לסיכול החוזה. סעיף 18 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע, כי אם קיום החוזה הוא בלתי אפשרי, בנסיבות שלא היה ניתן לצפותם מראש לא תהיה הפרת החוזה עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים בגינה.

יחד עם זאת, החוק מקנה שיקול דעת רחב לבית המשפט להחליט אם מדובר בסיכול החוזה או אם לאו.

האם מגיפת הקורונה נחשבת לכוח עליון?

חשוב לציין, כי אין כל תקדים באשר להיות המגיפה כוח עליון ומצב כזה עוד טרם נידון בבתי המשפט, ניכר כי עוד ישמע כל תרועה בדבר.

אולם, ניתן להקביל מקרים דומים אשר ארעו במדינה אשר השפיעו על הכלכלה בדרך זו או אחרת ואשר נידונו בבתי המשפט. כך לדוגמא, נשאל בית המשפט העליון האם מבצע צבאי, אשר בעקבותיו הוטל עוצר כללי וסגר על השטחים ואשר גרר עיכובים משמעותיים בענף הבניה, מהווה כוח עליון שכן הדבר לא היה צפוי והנסיבות הן אלו אשר גרמו להפרת החוזה בין הקבלן לרוכש הדירה. בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבוע באופן גורף כי הדבר מהווה כוח עליון וכל מקרה ייבחן לגופו. במקרה זה, לא הוכח כי מצבת כוח האדם אכן נפגעה כתוצאה מהסגר ולא הוכח כי עשה מאמצים סבירים להימנע מההפרה תוך מציאת כוח אדם חלופי.

השאלה הנשאלת היא אם מגיפה היא דבר אשר ניתן לצפייה ואשר אדם סביר היה צופה ייתכנות להתפרצותה. בעניין מלחמות ומבצעים צבאיים, קבעו בתי המשפט בארץ, כי הדבר ניתן לצפייה בשל העובדה כי אנו חייבים במדינה המוקפת אויבים ואשר עצם הזכות לקיומה מוטלת בספק על ידי שכנותיה. לפיכך, על המתקשר בהסכם לצפות ייתכנות שינוי נסיבות בשל פרוץ מלחמה או מבצע צבאי.

אך האם מגיפה ניתנת לצפייה? על פי הפסיקה בעניין כץ נ' נצחוני (ע"א 715/78) ובשים לב לעובדה כי בעשור האחרון ארעו לא פחות מששה מקרים של מגיפות עולמיות כגון: סארס, זיקה, אבולה, כולרה ושפעת, ועוד מקרים רבים במהלך המאה ה-20, ניתן בהחלט לטעון כי פרוץ מגיפה אינו בלתי צפוי.

בכלליות, הגישה הרווחת בפסיקה היא כי "הכל צפוי" וכי לא בנקל יוכר אירוע חיצוני לחוזה כבלתי צפוי.

יחד עם זאת, מגיפה בהיקף כמו במקרה הקורונה, טרם נראה בעשור האחרון ועל כן, ישנה נטייה להאמין כי הדבר עלול להיחשב כבלתי צפוי.

מה הדין בנכס מושכר לצרכים מסחריים?

כאשר על הפרק עומד חוזה שכירות לשכירת נכס מסחרי כגון משרדים, צריכים לבחון האם המצב בו הוטל הסגר ואיסור פתיחת עסקים משפיע על העסק בנכס המושכר או אם לאו.

ככל שהנסיבות המסכלות את ביצוע ההסכם הן בשל החלטת ממשלה כגון מניעת מבעלי עסקים לפתוח את עסקיהם או הטלת סגר על אזור מסויים, סביר מאוד להניח כי מדובר בחוסר אפשרות לביצוע ההסכם.

מה הדין בנכס מושכר לצרכי מגורים?

ככלל, קיומו של קושי או אי-נוחות בביצוע ההסכם לא יוכלו לבסס טענת סיכול. לפיכך, קיומו של קושי כלכלי כשלעצמו אינו מהווה אירוע מסכל.

לא זו אף זו, בעוד שבנסיבות מסויימות, נמנע משוכר נכס מסחרי להשתמש במושכר בשל החלטות ממשלה, הרי שבנכס למגורים אין כך הדבר. הנסיבות הן דווקא הגורם לשימוש מוגבר במושכר.

משכך, לטעמי נדיר יהיה למצוא מקרה בו ייפסק כי אי תשלום שכ"ד בשל משבר הקורונה היה מוצדק.

שימוש בעקרון תום הלב והתאמת החוזה לנסיבות המשתנות

כלל יסוד הוא כי יש לקיים הסכמים בתום לב. שימוש בעקרון זה דווקא עשוי לחייב צדדים להסכם לקיים את ההסכם תוך גמישות והבנה ע"י התאמת ההסכם לנסיבות החריגות.

אולם, יש לשים לב כי התאמת חוזים היא דבר אשר יש לעשות במצבים חריגים בין היתר בשל העובדה כי מדובר בסעיף סל רחב אשר עלול להתפרש במובנים שונים.

ככל הנוגע להסכמים בהם המדינה היא צד להסכם, לדעתי על המדינה לגלות תום לב מוגבר והתחשבות מירבית בצדדים שכנגד.