.png)
.jpg)
מאמר זה נכתב בעיצומה של הלחימה במלחמת חרבות ברזל. בשעות קשות אלו הראש אינו פנוי לחשיבה לוגית ותכנון עתידי, הרגשות העזים משתלטים על כולנו ואנו עדים גם בעורף לאנומליה (המבורכת בשעות אלו); הבנקים באידיליה עם לווי המשכנתאות, בעלי הבתים באידיליה עם השוכרים ובעלי בתי המלון והאירוח באידיליה מבורכת עם החוסים בהם.
עם זאת, כולנו תקווה שתקופה קשה זו תחלוף וגם המשק יחזור לכלכלת שוק בריאה ולא ימשיך בכלכלה של תרומות והתנדבות.
לכן, למרות כל הנאמר לעיל רצוי גם בשעות אלו בהן חלקו של המשק מנסה לשדר עסקים כרגיל ככל שניתן ובתקווה, כי כל החיילים יחזרו בשלום למשק מתפקד ואיתן, להקדיש מעט זמן למחשבה על המשך החיים ב"שש אחרי המלחמה".
ישראל נמצאת במלחמה מזה למעלה מחודש. רבים מהעסקים מושפעים רבות מן המלחמה אולם, חוזי השכירות לא בהכרח מאבדים את תוקפם.
עסקים רבים נאלצו להפסיק פעילות, אלפי תושבים פונו מבתיהם, אזרחים רבים הוצאו לחל"ת ורבים מאיתנו מתקשים לעמוד בהתחייבויות הכספיות או בהתחייבויות שלקחנו על עצמנו במסגרת חוזים שחתמנו לפני המלחמה.
כפועל יוצא, לאחרונה פונים אלי בשאלות רבות מה קורה עם הסכמי השכירות? מה אנו יכולים לעשות אם אנו מפונים מדירתנו אשר צמודות גדר? מה נעשה אם אנו לא יכולים עוד לעמוד בתשלומי דמי השכירות החודשיים? ועוד ועוד.
לכן, במדריך הבא ננסה לפשט ולהסביר את הדברים במעט.
הסכם שכירות הוא חוזה לכל דבר
הסכם שכירות הוא חוזה לכל דבר והדין החל עליו לעניינינו הוא סעיף 18 לחוק החוזים תרופות אשר כותרתו היא "פטור בשל אונס או סיכול החוזה".
הסעיף קובע בין היתר כך: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
אדם המפר חוזה בשל אירוע מסכל יהיה פטור מאכיפת החוזה או מתשלום פיצויים
המשמעות של הסעיף היא שאדם המפר חוזה בשל אירוע מסכל יהיה פטור מאכיפת החוזה או מתשלום פיצויים.
חשוב לציין בהקשר זה, כי "אירוע מסכל" הוא מונח הנתון לפרשנות והכוונה היא לאירוע שבעת כריתת החוזה לא היה על הצדדים לחוזה לדעת על קיומו ואלה לא היו יכולים למנוע אותן ובנסיבות החדשות (אותו אירוע מסכל) לא ניתן לקיים את החוזה והוא שונה באופן יסודי ממה שסוכם עליו בין הצדדים.
מהם התנאים המצטברים שיש להוכיח לצורך קבלת טענה להפרת חוזה עקב אירוע מסכל?
זאת אומרת, שעל מנת שנוכל לטעון שהחוזה הופר בשל אירוע מסכל על הטוען לכך להוכיח שלושה תנאים מצטברים:
1) התקיימו נסיבות שהופכות את המשך קיומו של ההסכם לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מההסכם שנחתם;
2) בעת כריתת החוזה המפר לא ידע ולא היה עליו לדעת מראש על קיומן של אותן נסיבות מסכלות;
3) המפר לא היה יכול למנוע את אותן נסיבות.
לאורך השנים בתי המשפט פירשו את סעיף הסיכול בפרשנות מצמצמת ביותר עד כדי כך שבית המשפט העליון קבע, כי במדינת ישראל - מדינה שידעה מלחמות רבות, פרוץ מלחמה אינו אירוע בלתי צפוי ומשכך אינו יכול לסכל חוזה. מגמה זו ליוותה את הפסיקה לאורך השנים ממלחמת יום הכיפורים ועד למבצע צוק איתן - מלחמות ואירועים אשר שיתקו את המדינה כולה.
הגנת הסיכול נחשבה בעבר לאות מתה בכל הנוגע להסלמות ביטחוניות
למעשה הגנת הסיכול נחשבה בעבר לאות מתה בכל הנוגע להסלמות ביטחוניות. אולם, עם פרוץ משבר הקורונה, הפכה ההגנה לרלוונטית מעט יותר, וחלק מבתי המשפט עשו בה שימוש וקבעו שהקורונה הייתה "כוח עליון" לא צפוי, אך לא ביטלו לחלוטין את החובה לשלם, אלא חילקו אותה בין השוכר לבין המשכיר.
לכן, ההמלצה שלנו בראייה קדימה היא, כי מי שעתיד לערוך חוזים יצטרך להסדיר בחוזים מהו אירוע מסכל ומה ייחשב כאירוע בלתי צפוי ומה המשמעות שלו, קרי, מהן הדרכים שבהן הצדדים לחוזה יתמודדו עם אירוע שכזה. בהעדר פתרון מוסכם המוגדר בחוזה, יהיה זה כמעט בלתי אפשרי להשתחרר מההתחייבות לחוזה, על פי הדין הקיים.
בחוזים קיימים רצוי לבדוק את הניסוח לגבי מקרים אלו או מה ההתייחסות לכוח עליון. התייחסות זו יכולה לסייע בדיון על הפיצוי שיש לשלם, אם בכלל, בגין אי קיום מלא או חלקי של החוזה.
חקיקת בזק - חוק לדחיית תשלומים ב-30 יום עבור אוכלוסיות שנפגעו עקב המלחמה
לכן, על מנת להתמודד עם המציאות הקשה שנכפתה על אזרחי מדינת ישראל, הועבר בחקיקת בזק חוק לדחייה ב-30 ימים של תשלומים (שכירות, משכנתה, הלוואות, ארנונה ועוד) לאוכלוסיות שנפגעו כתוצאה מהמלחמה.
מדובר באזרחים שפונו מבתיהם בעוטף, חיילי צה"ל במילואים ובסדיר, משפחות החטופים והנעדרים ובני זוגם, אשר להם ניתנת דחייה של 30 ימים (מיום 7 באוקטובר 2023) לקיום התחייבויות ותשלומים על פי פסק דין או לפי חוזה. הדבר תקף גם לתשלומים לרשויות, כאשר בסמכות שר הביטחון, באישור שר המשפטים וועדת חוץ וביטחון, להאריך מועד זה ב-30 ימים נוספים. הדחייה אינה חלה על תשלום מזונות ושכר עבודה.
לדעתנו מדובר בפתרון זמני שאינו נותן מענה מקיף.
על חקיקת בזק זאת יש להוסיף את חוק השכירות והשאילה החל במקרה של חוזי שכירות. חוק זה קובע בסעיף 15 מנגנון ייחודי של "פטור מחובת תשלום".
מהם התנאים המצטברים שיש להוכיח כדי לקבל פטור מתשלומי שכירות?
שוכר יהיה פטור מתשלומים הקשורים בשכירות בהתקיים התנאים הבאים במצטבר:
1) נמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך;
2) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.
במילים אחרות, צריכים להתקיים אותם תנאים של סיכול חוזה בעוד שטענת סיכול חוזה בשל מצב בטחוני לא התקבלה לאורך השנים, מגפת הקורונה הצליחה לחולל שינוי מגמה קל אך היא הוכרה כ"כוח עליון" בלתי צפוי. לרוב אישרו לשוכרים פטור חלקי בלבד ובתנאי שהנסיבות השפיעו עליהם השפעה ישירה ולא ניתן היה לקיים את החוזה אף לא בקירוב.
ריכוך הגדרת "אירוע מסכל"
לסיכום, במשך שנים רבות ההנחה הייתה שבמדינת ישראל מלחמה היא דבר צפוי, אבל הגישה הזו רוככה וכיום בוחנים את ההשלכות המעשיות על החוזה עצמו.
יחד עם זאת, סייג חשוב הוא, כי נקודת המוצא היא שחוזים יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב. זאת אומרת מי שיכול לקיים את החוזה ככתבו וכלשונו או בקירוב ככל הניתן - עליו לעשות זאת. לטעון שהיה אירוע מסכל ולכן ההתחייבויות לא קיומו זו טענה לא מספיקה. המצב המלחמתי, כשלעצמו, אינו יכול להוות תירוץ כללי להימנעות מקיום התחייבויות על פי הסכם.
דיני הסיכול אינם מהווים הגנה מספקת
למעשה מפרוץ מגפת הקורונה התברר שדיני הסיכול בישראל אינם מהווים הגנה מספקת ונצבר ניסיון מהתנהלותו והתנהגותו של השוק העסקי הפרטי. בהיעדר חקיקה ברורה, המציאות כפתה על הצדדים להגיע לפתרונות יצירתיים בעצמם.
לכן, גם היום באין חקיקה מסודרת ויסודית אשר פותרת את הבעיה שנכפתה עלינו, מומלץ לערוך משא ומתן מול המשכיר / שוכר באשר להמשך קיומו של החוזה ולהגיע להסכמות אחרות. שאלה זו - האם מלחמת חרבות ברזל והשפעותיה נחשבות לאירוע בלתי צפוי המסכל חוזים, תצטרך להגיע לפתחם של בתי המשפט לצורך הכרעה.
.jpg)
