איך מקטינים מס שבח?

אחד החסמים המשמעותיים למכירת דירה שניה הוא נושא המיסוי: הידיעה כי המדינה תהיה שותפה ל 25% מהרווח הריאלי של המכירה, מצננת את ההתלהבות למכור את הדירה הנוספת.

במאמר ננסה לפרוש את הדרכים אותם קבע המחוקק על מנת להקטין את תשלומי מס השבח, ישנם דרכים נוספות אותם ניתן לנקוט, וכדאי להיוועץ עם עורכי דין ורואי חשבון אשר זהו תחום עיסוקם המרכזי, במאמר כאן נפרוש רק את עיקרי הדברים, וזאת על מנת לדעת מה מס האמת שתשלמו במידה ותמכרו את הנכס.

הוצאה הקשורה למתווכים, עו"ד ושמאים - במהלך רכישת הדירה עליה שילמת מס, העסקת גורמי מקצוע אשר סייעו לך לרכוש או למכור את הנכס? אם כן, ההוצאה שהוצאת על שכ"ט עו"ד, שוכר טרחת סוכן הנדל"ן תופחת משווי הנכס.

האם הזמנת שמאות מוקדמת או שכרת את שרותיו של מודד? גם הוצאה זו תחשב כהוצאה ויופחת מערך הדירה.

שאלה מעניינת היא הוצאה שהוצאת ליועץ משכנתאות תחשב אף היא כהוצאה לצורך נותן שירות – להבנתי אין כל מניעה לכך, ויש לבקש מעורך הדין לנסות ולזקוף את ההוצאה - ובכך להקטין את שיעור המס.

הוצאה כללית להשבחת הנכס - שיפצת את הנכס? החלפת מטבח לדירה? התקנת מזגנים או רשתות בדירה? צרף את החשבוניות הרלוונטיות להצהרה.

האם שילמת מס או היטל? כל מס ששילמת על הדירה - כגון: מס רכישה, היטל השבחה, או כל דבר דומה, מופחת אף הוא משווי הנכס.

האם היה לך דייר סרבן, ונאלצת לנהל הליך משפטי לצורך הפינוי שלו? כל הוצאה שנוצרו בנסיבות כאלו, אף הם יופחתו משווי הנכס.

האם נטלת משכנתא לצורך רכישת הדירה? תשלומי הריבית ששילמת בגין המשכנתא ינוכו אף הם משווי הנכס ויפחיתו את המס.

האם מכרת מניות בהפסד בשנת המס שמכרת את הדירה והתחייבת במס שבח? גם מכירת מניות בהפסד יכולה להתקזז מתשלום מס השבח - אולם לצורך כך יש צורך בהתייעצות עם רואה חשבון.

בעיסקת מכר של דירה בחריש, במהלך שיחה עם המוכר שאלתי אותו על הפסדי ההון, הוא אמר לי שהיה לו הפסד, המשפט הזה חסך לו תשלום של 40,000 ש"ח!

בסקירה קצרה זו נתנו את העקרונות הכללים של הניכוי, ניתן לומר בברור כי הניכויים הללו משמעותיים ומפחיתים את המס אותו אתה צריך לשלם.

 
אם בדעתך למכור את הנכס, כדאי להקדיש מספר דקות לעשיית סימולטור מס שבח, או להתייעצות עם עורך הדין שמייצג אותך, על מנת לקבל החלטה מושכלת, ולשער את גובה המס הריאלי הכרוך במכירת הדירה.