הליכי פינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר - כשמו של ההליך, הנו הליך משפטי ייחודי אשר נועד אך ורק לצורך מטרה אחת: פינוי מושכר מדייר סרבן.

 

נקדים ונאמר שההליך מתאים גם להליכי פינוי מושכר של נכסים מסחריים ולא דווקא לנכס מגורים.

 

הערה חשובה - אסור בתכלית האיסור לעשות שום פעולה נגד דייר סרבן באופן עצמאי. אסור לנתק חשמל או מים או כל פעולה אחרת. זו פעולה לא חוקית שעלולה אף להביא למעצר.

 

הוראות החוק והמאפיינים של התביעה לפינוי מושכר:

 

מדובר בהליך משפטי ממוקד, יעיל ומהיר אשר ייחודי להליכי פינוי מושכר והוא מעוגן בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי , תשע"ט – 2018  שאמור להסתיים בתוך 60 יום.

 

בהליכי פינוי מושכר לא ניתן לתבוע שום סעד נוסף. הסעד היחיד שניתן לתבוע במסגרת ההליך הוא פינוי מושכר והוא בלבד כמובן שלתביעה עצמה יש לבקש גם הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

 

מאחר ומדובר בהליכי שהגדרתו הוא סדר דין מהיר אזי יש להגיש ביחד עם כתבי הטענות גם תצהירי עדות ראשית ו-אסמכתאות תומכות לתביעה.

 

בהליכים של פינוי מושכר לא רשאי הנתבע להגיש כתב תביעה כנגד צד ג' או תביעה שכנגד.

 

כאמור, פינוי מושכר הוא הליך ייחודי ומשכך קבע המחוקק כי בהליכים אלו לא יתקיים דיון מקדמי.

 

תביעה לפינוי מושכר - מדריך משפטי מלא ומפורט

 

לאחר הגשת כתב התביעה יש לבצע מסירה אישית של כתב התביעה לנתבע ומומלץ לבצע זאת באמצעות שליח משפטי. מרגע המסירה, עומדים לרשות הנתבע 30 ימים להגשת כתב הגנה, כאשר כפי שאמרנו לעיל, הנתבע לא רשאי לתבוע את המשכיר בתביעה שכנגד. על פי סעיף 81 לתקנות, בית המשפט יקבע מועד לשמיעת התביעה לפינוי משוכר בטווח של 30 ימים ממועד שבו היה על הנתבע להגיש כתב הגנה.

 

במועד הדיון בתביעת פינוי שוכר, בית המשפט שומע את הצדדים ובדרך כלל פסק הדין ניתן בו במקום או לכל המאוחר בתוך ימים ספורים.

 

עם זאת, חשוב לציין כי פסק הדין כשלעצמו לא אומר שהדייר הסרבן יוצא. קרה לא מעט פעמים שנדרשו הליכים נוספים או שאותו דייר סרבן ביקש וקיבל הארכות לפינוי.

 

יש להתעקש ולעמוד על כך שאם הנתבע מבקש הארכת מועד לפינוי זה יהיה כפוף לסילוק חוב עבר (ככל וקיים) והפקדת שכר דירה עבור התקופה המבוקשת להארכה.

 

קיבלתי פסק דין יש מועד לפינוי הדייר לא יוצא - מה עושים?

 

לאחר פסק הדין ניתנת לשוכר שהות של 15 יום לפינוי עצמי, אלא אם בית המשפט קבע אחרת בפסק הדין (לשופט הסמכות לתת מועד פינוי בהתאם לשיקול דעתו). השהות ניתנת לשוכר בכדי לבצע את פסק הדין לפינוי דייר בעצמו ובטרם יינקטו כנגדו הליכי הוצל"פ לפינוי המושכר.

 

ככל והמועד לפינוי חלף והדייר לא מתפנה מהנכס נדרש לפתוח תיק ייעודי בהוצאה לפועל לפינוי המושכר.

 

סיכום ביניים עד כה:

 

1. הכנת מכתב התראה חריף לדייר הסרבן ומתן התראה לפינוי.

 

2. ככל והמכתב לא נענה או נענה באופן שאיננו משביע רצון אזי זה הזמן להגשת כתב תביעה בצירוף אסמכתאות תומכות וכן תצהיר עדות ראשית.

 

3. פתיחת תיק, תשלום אגרה ובדיקה שהתיק אכן נפתח וקיבל מספר הליך.

 

4. המצאה כדין באמצעות שליח משפטי של כתב התביעה.

 

5. יש לזכור! מועד הגשת כתב הגנה היינו מניין ה-30 ימים להגשת כתב ההגנה מתחיל מיום המסירה של כתב התביעה ולא מיום פתיחת התיק! מכאן, החשיבות הרבה ביותר של מסירת כתב התביעה בזמן המהיר ביותר שניתן.

 

6. ככל ולא מוגש כתב הגנה - יש להגיש בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה ולצרף לבקשה אישור מסירה ותצהיר מוסר (אישור מסירת כתב התביעה ותצהיר של המוסר הכוונה של השיח הוא מצהיר כי הוא אכן המציא את כתב התביעה לנתבע)

 

7. ככל והוגש כתב הגנה - יש להתארגן לדיון שיתקיים תוך 30 ימים (אם כי בפרקטיקה זה לא נדיר שהמועדים מתאחרים יותר)

 

8. בדיון או לאחריו יינתנו מועדים לפינוי יש לעקוב שהנכס אכן מפונה. אם לא פונה יש לפתוח הליכי הוצל"פ.

 

9. כמובן שצדדים רשאים במהלך הדיון או לפניו להגיע להסכמות ביניהם – כל הסכמה ובית המשפט יכבד זאת!

 

נזקים כספיים

 

בראשית הדברים, כדאי להסב את תשומת הלב של הדייר לעניין אופן ניהול ההליך.

 

כאשר דייר לא משלם שכר דירה הדרך היחידה למעשה להיפרע ממנו הוא באמצעות הגשת כתב תביעה לסעד כספי. ברם, תביעה זו לעיתים מתברר כתביעה מוקדמת משום שהנזק טרם התגבש נסביר באמצעות דוג':

 

ראובן לא שילם שכר דירה במשך שנה וחובו לשמעון המשכיר נאמד בסך כולל של 36,000 (שכר דירה של 3,000 ₪ לחודש). אם נגיש תביעה כיום ולאחר מכן נגלה שיש נזקים נוספים (עוד חודשים שלא שולמו, נזקים לנכס, אובדן הכנסה פוטנציאלי וכו') נדרש להגיש תביעה נוספת – חדשה.

לכן, תביעות כאלה כדאי להגיש לאחר סיום כל ההליכים כנגד הדייר היינו פינוי בפועל והכנת תחשיב / אומדן נזקים לנכס.

 

העילות העיקריות לנקיטת הליכים לפינוי מושכר

 

1. העילה הברורה והפשוטה ביותר – משכיר לא משלם את שכר הדירה / משלם חלק משכר הדירה / מאחר בתשלומים של שכר הדירה.

 

2. לא משלם ו/או משלם באופן חלקי הוצאות שוטפות של הנכס לרבות תשלומים שוטפים אשר חלים עליו כגון: חשמל, ארנונה וכו' מה שגורר חובות על הנכס.

 

3. גורם לנזקים בנכס – לדוג' דייר אשר פונה על ידי המשרד היה מעשן קנאביס בביתו מה שגרם לריח חריף בנכס ולהפרעה לדיירים אחרים.

 

4. החוזה נגמר והמשכיר אינו מעוניין להמשיך עם הסכם השכירות.

 

אלו העילות העיקריות כמובן שיש יותר וכל מקרה צריך להיבחן לגופו.

 

הסעדים שניתן לדרוש בתביעה לפינוי מושכר

 

כפי שהסברנו לעיל, הליך פינוי מושכר הוא הליך ייחודי ונועד לפינוי דייר סרבן ותו לא. לא ניתן במסגרת זו לעתור לסעדים נוספים כגון סעדים כספיים (חוץ מהוצאות משפט ושכר טרחה לעו"ד)

 

הליכי פינוי בהוצאה לפועל

 

כאמור, ככל ויש פסק דין והדייר לא מתפנה יש לפנות בהליך ייעודי לפינוי מושכר בהוצאה לפועל.

 

יש להוריד את הטופס (טופס 500) למלא ולעקוב אחר ההוראות המצוינות על גבי הטופס. לאחר מכן ייפתח תיק הוצאה לפועל של פינוי מושכר.

 

חשוב להבין שהליך פינוי בהוצל"פ דורש ידע ולא מומלץ לעשות את התהליך לבד.

 

עלויות פינוי בהוצל"פ

 

להליכי פינוי בהוצל"פ יש עלויות מלבד אגרה ושכר טרחת עו"ד. כדי לפנות הוצאה לפועל (או הזוכה) נדרש לערב קבלן פינוי. הקבלן יידרש לפנות את הנכס מחפציו ולאחסן אותו במחסן עד ללקיחתם על ידי החייב.

 

שכר הקבלן ייקבע מגודל הדירה, מיקומה, גודלה, כמות החפצים ומורכבות הפינוי. נתונים אלו משתנים מדירה לדירה ויש לוודא שהקבלן המבצע מכיר את ההליך ומודע למה שנדרש.

 

מלבד הקבלן, יש לבצע תיאום מול המשטרה, מנעולן וגורמי מקצוע נוספים.

 

כאמור, מדובר בהליך לא קצר, יקר ומורכב.

 

הליכים נזיקיים

 

סיימנו עם הליכי הפינוי – נותר כעת לעבור להליכים נזיקיים והגשת תביעה כנגד הסכומים:

 

יש מספר ראשי נזק שניתן לתובע:

 

1. שכר דירה וחשבונות שוטפים עבור כל התקופה.

 

2. נזקים לדירה לאחר פינוייה (מומלץ מאוד להיעזר בשמאי רכוש להערכת הנזק וקבלת חוות דעת מקצועית).

 

3. תשלומים שוטפים בגין ניהול ההליך אגרות בית משפט, מומחה, שליח משפטי, שכר טרחת עו"ד.

 

4. עוגמת נפש ורכיבים נוספים אשר תלויים בנסיבות של כל תיק ותיק.

 

לסיכום

 

הליכי פינוי הם הליכים לא מורכבים אך דורשים ידע. אל תתפתו לכל מיני הצעות של פינוי תוך יומיים או הליכים שייגמרו תוך חודשיים. המערכת המשפטית היא מערכת שלמה של נסיבות וייתכנו שינויים לכאן או לכאן ויש להיערך לכך ולהיות מודע שההליכים משפטיים לוקחים זמן.

 

נדרשת סבלנות ואורך רוח – ההליכים בסוף יסתיימו.

 

יש לשמור כל מסמך / התכתבות / הודעה / הקלטה בינכם לבין הדייר הסרבן וכן לתעד כל הוצאה שנגרמה לכם כתוצאה מניהול ההליך (אגרות בית משפט, מומחה, שליח משפטי, שכר טרחת עו"ד, קבלן הביצוע ועוד)– זה יועיל מאוד בהמשך הדרך בתביעה הכספית.

 

זקוקים לעו"ד בתחום פינוי מושכר?

 

פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ובכל עת.