שכירות עסק בזמן קורונה: האם אולם אירועים יפונה בגלל אי תשלום דמי שכירות?

בעקבות מגפת הקורונה והנחיות משרד הבריאות, עסקים רבים בתחום המסעדנות והפנאי נאלצו לסגור את שעריהם באופן זמני ובשל כך איבדו הכנסות בסכומים משמעותיים. למרות העובדה שהעסקים היו סגורים לפי הנחיות הממשלה, בעלי הנכסים שהעסקים הופעלו בהם המשיכו לדרוש דמי שכירות על אותם חודשים, זאת אף על פי שהעסקים היו מצויים בהפסד מבחינת הכנסות. בשל כך עלתה השאלה, האם לאור מניעת השימוש בנכס בעלי העסקים עדיין יחויבו בתשלום שכירות?

לאחרונה, בית משפט השלום בתל אביב יפו עסק בתביעת פינוי מושכר שהוגשה על ידי חברת נכסים נגד שוכרי אולם אירועים בחולון. לטענת החברה, שוכרי האולם הפרו את חוזה השכירות בכך שלא שילמו דמי שכירות לתקופה של שלושה חודשים: אפריל מאי ויוני בשנת 2020, חודשי תקופת החירום של נגיף הקורונה.

בעלי אולם האירועים טענו כי לא היו יכולים להשתמש בנכס עקב הוראות משרד הבריאות 

באמצע חודש מרץ, ישראל ואיתה שאר מדינות העולם חוו התפרצות של נגיף מידבק ובעקבות כך הוגבלו התקהלויות המוניות של אנשים. כחלק ממדיניות ההסגר למניעת ההתפשטות, משרד הבריאות בתמיכת הממשלה הורה על סגירת בתי עסק שבהם אנשים עלולים להתקהל, דוגמת חנויות, מסעדות וכן בתי עסק מתחום התרבות והפנאי.

הנכס שהושכר בחולון נועד לשמש לפי חוזה השכירות כאולם אירועים, וצוין כי ייעשה בו שימוש רק למטרה זו. לפיכך, שוכרי הנכס טענו כי לא היו יכולים לתפעל בו דבר אחר מלבד אולם האירועים שאותו היה אסור להם לפתוח בשל הנחיות משרד הבריאות לתקופות אפריל ומאי.

משכירי הנכס טענו כי ביוני התקיימו אירועים בנכס, אך השוכרים עדיין לא שילמו שכירות

בכתב התביעה ציינה חברת הנכסים שהשכירה את האולם כי בחודש יוני, עם הפתיחה המחודשת של המסחר והעסקים לאור האטת קצב ההידבקויות, התרחשו אירועים באולם באופן רגיל.

אף על פי כן, הודגש כי לא התקבלו דמי שכירות עבור חודש זה, נוסף על חודשי אפריל ומאי, וזאת בניגוד לחוזה שנחתם. לדברי החברה, אי תשלום דמי שכירות מצד שוכרי האולם מהווה הפרה יסודית של ההסכם שנחתם ביניהם, ולכן היא רשאית לדרוש מהם לפנות את הנכס.

שוכרי האולם טענו כי בהתאם לחוק, צווי החירום של הקורונה מהווים גורם מסכל לחוזה

לדברי השוכרים, הם לא מחויבים להתפנות מהנכס וזאת לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, שפוטר מצבים של הפרת הסכם או חוזה שנגרמת בשל גורם חיצוני שלא בשליטת הצדדים.

בהתאם לזאת, הם טענו שלא היו יכולים להשתמש בנכס למטרה שלשמה הוא הושכר בעקבות הנחיות משרד הבריאות שלא אפשרו קיום של אירועים. לפיכך נטען כי לא מדובר בהפרת חוזה כשמדובר בגורם מסכל מעין זה. הם הדגישו שהדרישה לתשלום דמי שכירות בתקופה שבה נקבעו תקנות חרום היא מוגזמת ולא בתום לב, במיוחד לאור ההפסד הכלכלי שנגרם להם.

השופט קבע כי הסעיף לחוק מתייחס לגורם מסכל שייחודי לנכס ולא למצב כללי

בהכרעת הדין, השופט הסביר כי הפסיקה פירשה את הסעיף לחוק בצורה כזו שהשוכר זכאי שלא לשלם דמי שכירות בשני תנאים. כאשר התנאי הראשון הוא על סמך טענת השוכרים, כלומר שאין אפשרות להשתמש בנכס למטרת השכירות שנקבעה.

אולם, התנאי השני הוא שהגורם המסכל נובע מהנכס עצמו, למשל כשמדובר במידע מסוים שיש למשכיר ולא לשוכר ושמונע ממנו שימוש בנכס. לדוגמה, אולם אירועים שהוצא נגדו צו הריסה ולכן לא מאפשר לשוכר להשתמש בנכס בשל חוסר מידע שיש לו.

השופט הבהיר כי כשמדובר במצב רחב, כמו צווי החירום בשל הקורונה, למשכיר הנכס אין דרך לצפות את הסיכון או להיערך אליו, ולכן לא מדובר בגורם הקשור בדירה או נובע ממנו. בשל כך, הוא קבע כי הסעיף לחוק לא תקף בתקופת הקורונה ולא מאפשר לשוכר להתחמק מתשלום של דמי השכירות.

התביעה התקבלה - שוכרי אולם האירועים חויבו לפנות את הנכס תוך חודש ימים

השופט ציין כי לפי החוק שהוזכר, המשכיר אף רשאי לאחר זמן סביר לבטל את ההתקשרות ואת החוזה עם השוכרים ממילא. כך שגם אם לפי הפסיקה הסעיף היה חל במקרים כלליים כמו מגפה, עדיין הדרישה של חברת הנכסים לפינוי השוכרים היא לגיטימית, זאת מכורח סיום יחסי השכירות ביניהם.

עוד קבע השופט כי מאחר שחוזה השכירות נחתם בינואר 2020, תקופה קצרה למדי לפני התפרצות הנגיף, יש לראות בכך זמן סביר לסיום יחסי השכירות.

יש לך שאלה?

פורום פינוי שוכר ומקרקעין, פירוק שיתוף

לסיכום, השופט קיבל את התביעה של חברת הנכסים וקבע כי תוך חודש יפנו השוכרים את אולם האירועים. הוא ציין כי מודע לכך שמדובר בתוצאה לא פשוטה עבור השוכרים, אך קבע כי הניתוח המשפטי הוביל לכך ובסופו של דבר, לא ניתן לתלות את האשם במי מהצדדים ולחייב את השוכרים לשאת לבד בנזק שנבע ממצב החירום של המגפה.

תא"ח 4492-05-20