כיום כל משק בית שואף להחזיק ברשותו נכס שרשום על שמו בטאבו, ושוק הנדל"ן בישראל מתרחב בהתאם. בין אם אתם אנשים אמידים שרוכשים דירה שנייה או שלישית, ובין אם אתם זוג או משפחה צעירה שמעוניינים לקנות את הדירה הראשונה, כנראה שהשקעתם את מיטב כספכם כדי לממש את החלום, ובניתם ציפיות לקראת הדירה שתהיה לכם בית או תשמש לכם מקור הכנסה והשקעה.


תחום המקרקעין היום מוצף חברות, יזמים וקבלנים שעוסקים בפרויקטים נדל"ניים, אך לפעמים גם המהימנים והישרים ביותר עלולים להתנהל בצורה לא נכונה, וכדאי לכם לוודא שלא תהיו בצד השני של המתרס כשזה קורה. תהליך של תיכנון ובניה הוא מורכב ותלוי בגורמים רבים. לפיכך, לעתים קרובות יחולו עיכובים שיגרמו לאיחור במסירה של הדירה שרכשתם.


אם המקרה עומד בתנאי חוק המכר שמסדיר את הפיצויים לרוכשי דירה, אז הקונים יכולים לתבוע את היזם או הקבלן ולקבל את כספי הפיצויים שמגיעים להם. מה כדאי לדעת לפני שאתם רוכשים דירה מיזם או מקבלן? ומה ניתן לעשות אם כבר נפגעתם מקבלן או מיזם ולא קיבלתם את דירתכם בזמן?


הצעד הראשון: בדיקה יסודית של הסכם המכר ושל סעיפי ההפרה


בטרם קניית דירה, היזם או הקבלן חותם יחד עם הרוכשים על הסכם מכר שמהווה חוזה על העסקה שמתבצעת. ההסכם כולל את כל התנאים להעברת הנכס, את התמורה המשולמת עבורו וכן סעיפים רבים נוספים שמסדירים את המקרים השונים שבהם זכאי כל צד לפיצויים.


לרוב הסכמי המכר סטנדרטיים למדי, אך תמיד כדאי לבדוק את הניסוחים והסעיפים הקטנים, וכמובן להתייעץ עם עורך דין שמנוסה בעריכת חוזים והסכמים ושבקיא בחוקי המקרקעין. כאמור, כמעט כל חוזה מכר יכלול סעיפים שמסדירים מה קורה כאשר אחד הצדדים מפר את ההסכם, מכיוון שהאינטרס המשותף של היזם או הקבלן מחד גיסא ושל הרוכשים מאידך גיסא, הוא לקבל את מה שהובטח להם.


בחוזה המכר חותמים על תאריך מסוים שבו תועבר הדירה לידי הרוכשים כאשר היא מוכנה למגורים. עם זאת כפי שצוין, פעמים רבות הדירה לא נמסרת בתאריך המקורי שעליו חתמו הצדדים בהסכם, אלא בתאריך מאוחר יותר. זה יכול להתרחש משלל סיבות, למשל אם הרוכשים מבקשים שינויים ותוספות מסוימות שלא נכללו בהסכם המקורי, ושעליהן רשאי הקבלן לבקש ארכה במסירת הדירה.


כך או כך, התאריך האחרון שנקבע ושעליו הסכימו שני הצדדים צריך להיות התאריך שבו הרוכשים יקבלו לידיהם את הדירה. אם הנכס לא היה מוכן למסירה כפי שנחתם, אז קוניו יכולים בכפוף לתנאים מסוימים שמוזכרים בחוק, לקבל פיצויים מכורח הפרת חוזה המכר. לעתים, הקבלן יטען שהנכס מוכן למגורים, אך למעשה השיפוצים בו לא הסתיימו לחלוטין והדיירים יהיו זכאים לפיצויים, למשל: דירה בקומה גבוהה כשלא הותקנה בבניין מעלית, או חוסר של מעקה במדרגות פנימיות של הדירה, וכל דבר נוסף שבגינו הדירה לא ראויה למגורים ולכן לא מוכנה למסירה.


אילו תנאים מזכים אתכם בפיצויים בגין עיכוב במסירת דירה לפי חוק המכר?


חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע את התנאים שלפיהם זכאים רוכשי דירה לקבל פיצויים מאת הקבלן על כך שקיבלו באיחור את הנכס. החוק מתיר לקבלן איחור של 60 יום, כלומר חודשיים, במסירת הדירה. ואולם, אם עברה התקופה הנקובה והנכס עוד לא נמסר לחזקת הרוכשים, הם רשאים לתבוע ולקבל פיצויים על הפרה יסודית של הסכם המכר.


מעניין לציין שהקבלן הוא שאחראי למסור לרוכשים הודעה על כך שהנכס מוכן לכניסה ולקבוע איתם פגישה לצורך העברת החזקה בדירה על שמם. בפסק דין ת"א 16172-11-14 שניתן בדצמבר 2019, קבע השופט שאף על פי שהדירה הייתה מוכנה לטענת הקבלן, כל עוד הוא לא שלח להם מכתב שלפיו הם נדרשים לחתום על העברת החזקה בנכס, ייחשב הדבר כאילו הדירה לא הייתה מוכנה לכניסתם. באותו מקרה, השופט פסק לזכותם של הרוכשים פיצוי של למעלה מ-50 אלף שקלים בגין מסירת הדירה באיחור של חצי שנה.


עם זאת, החוק מציין כי הרוכשים לא יהיו זכאים לפיצויים אם בחוזה המכר שנחתם ביניהם הוסכם מראש שאיחור במסירה חייב להיות מוצדק. מה הכוונה? בלשון החוק, סעיף 5א(ג) :"...איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו." רוב חוזי המכר היום אכן מציינים זאת, כדי למנוע את חשיפתם לתביעות פיצויים בגין איחורי מסירה עקב גורמים חיצוניים.


לדוגמה, אם הקבלן מביא ראיות לכך שמצב ביטחוני בעייתי או קשיים באספקת חומרי הבנין בשל עיכובים בייבוא הם שהובילו לאיחור במסירת הדירה, ייתכן שהשופט יקבל את טענתו ותביעת הפיצויים תידחה. לפיכך חשוב לוודא מה הייתה הסיבה לעיכוב של הקבלן, והאם היה יכול לצפות אותה מראש או למנוע אותה.


מסרו לכם את הדירה באיחור - כמה פיצויים מגיעים לכם וכיצד הם מחושבים?


אם הוכחו כל התנאים והקבלן לא הצליח להביא ראיות לכך שהדירה נמסרה באיחור שלא היה תלוי בו, סבירות גבוהה מאוד שבית המשפט יקבל את התביעה. לאחר מכן, צריך לקבוע את גובה הפיצויים שאותו יחויב הקבלן לשלם לרוכשים.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה

 

חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע כיצד מחושבים הפיצויים: כל עוד הדירה נמסרה באיחור של עד שמונה חודשים מהתאריך המקורי שנקבע בהסכם המכר, מכפילים את חודשי האיחור כולו (מאז התאריך שנחתם בחוזה) ב-1.5 ובסכום השכירות החודשית של דירה שדומה בגודל ובמיקום לדירה שנמסרה באיחור. מומלץ להסתייע בעורך דין הבקיא בדיני המקרקעין והנדל"ן לבדיקת זכאותכם לפיצויים וכן לחישוב מדויק של הסכום שמגיע לכם אם תתבעו את היזם או הקבלן.