בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבל לאחרונה תביעה לחיוב דיירים להצטרף לפרויקט פינוי בינוי שהגישו 42 בעלי דירות נגד שני דיירים שסירבו להצטרף לפרויקט פינוי בינוי והעלו שלל טענות כדי להצדיק את סירובם. לאחר שבחנה את כלל העדויות והראיות השופטת קיבלה את התביעה, קבעה כי הדיירים שהתנגדו לפרויקט נחשבים לדיירים מסרבים ומינתה עורך דין כדי שיתקשר בשמם עם היזם בעסקת פינוי בינוי.
לפי העובדות שפורטו בפסק הדין, בתאריך 9.3.15 המליצה הוועדה הבין משרדית לממשלה להכריז על מתחם המגורים כמתחם שמתאים להתחדשות עירונית ובתאריך 9.7.15 הממשלה החליטה להכריז על המתחם כמתחם התחדשות עירונית. לצורך ביצוע הפרויקט, חברו יחדיו שלוש חברות קבלניות כאשר כעבור מספר שנים אחת החברות מכרה את מלוא זכויותיה לאחת החברות האחרות.
בעלי הדירות יפנו את דירותיהם הישנות ויקבלו דירות חדשות במקומן
המתחם שהוכרז כמתחם התחדשות עירונית כלל שלושה בניינים שבהן 48 דירות בסך הכל. הפרויקט אמור להתבצע בשני שלבים כאשר בשלב הראשון הפרויקט יבוצע במתווה של פינוי-בינוי שלפיו בעלי הדירות מפנים את דירותיהם, מתבצע הרס של הבניין הישן ומוקם במקומו בניין חדש. במהלך תקופת הביניים הדיירים צפויים לעבור להתגורר בדירות שכורות על חשבונו של היזם. בשלב השני הפרויקט יבוצע במתכונת של בינוי-פינוי כאשר ראשית נבנה הבניין החדש ולאחר השלמתו בעלי הדירות יפנו את דירותיהם הישנות ויעברו ישירות לדירותיהם החדשות.
לפי ההסכם שנחתם בין היזם ובין הדיירים, הם יקבלו דירות גדולות יותר אשר יכללו מרפסת, יוצמדו להן שתי חניות עוקבות, מחסן וחלק יחסי ברכוש המשותף. נוסף על כך, היזם הבטיח לבעלי הדירות שהם יהיו פטורים מתשלום מס רכישה ומס שבח ושהדירות החדשות שלהם יהיו בקומה אחת מעל הדירות הישנות.
הדיירים טענו כי בני הזוג מתנגדים לחתום על ההסכם מול החברות הקבלניות
הדיירים בבניינים במתחם טענו כי בני הזוג מתנגדים לחתום על ההסכם מול החברות הקבלניות מבלי שהעלו כל סיבה נראית לעין. לגרסתם, החוזים שעליהם חתמו כל בעלי הדירות במתחם הם זהים, מעניקים לבעלי הדירות הטבות כספיות משמעויות, מבטיחים את האינטרסים הקנייניים שלהם וזאת ללא כל עלות כספית מצד בעלי הדירות.
הדיירים הוסיפו כי זוג הדיירים המתנגדים לפרויקט מכשילים את ביצוע הפרויקט וגורמים ליתר הדיירים להפסדים כלכליים משמעותיים. על כן, נטען כי מדובר בזוג דיירים מסרב בהתאם לחוק פינוי בינוי וכי יש לנקוט נגדם בצעדים לפי החוק. עוד טענו הדיירים כי סירוב המתנגדים להצטרף לפרויקט נובע משיקולים זרים שלא קשורים לטיב הדירה שהם צפויים לקבל או להוראות החוזה שעליו הם נדרשים לחתום.
הדיירים המתנגדים העלו שלל טענות נגד היזם
מנגד, זוג הדיירים טענו כי הם לא מתנגדים לפרויקט ומעוניינים לקדמו. לגרסתם, בן הזוג הוא אחד היזמים ומחזיק בידיו התחייבות שלפיה היזם צריך לשלם לו דמי ייזום. עוד נטען כי יש להם השגות ביחס לפרויקט אך היזם מסרב לקיים עימם משא ומתן כחלק מהמדיניות שלו להחרימם. בני הזוג הוסיפו וטענו שהם לא פוגעים בפרויקט שכן לפי המתווה שראו עדיין לא הגיע המועד שבו יצטרכו לפנות את דירתם.
הדיירים המתנגדים הוסיפו וטענו כי היזם ביצע מדידה שגויה של שטח הדירות ולכן הם זכאים לדירה גדולה יותר כמו גם לערבות בנקאית. עוד נטען כי היזם מפיק רווח גבוה מעבר למקובל ולכן עליו לשתף את כלל בעלי הדירות במתחם ברווחיו.
השופטת קבעה שדרישת הדייר הסרבן לדמי ייזום אינה נחשבת לסירוב סביר לחתום על החוזה. עוד נקבע כי במקרה זה אין בסיס לטענת זוג הדיירים הסרבנים כי לא קיבלו ערבות לפי חוק המכר מאחר שאין צורך בערבות כזו וזאת מכיוון שמדובר בפרויקט של פינוי-בינוי והדיירים יידרשו לפנות את דירתם רק אחרי שבניית הדירה החדשה תושלם. מאחר שלא נשקף לדיירים סיכון בעסקה כזו אין צורך בערבות בנקאית להבטחת תשלום דמי השכירות.
השופטת דחתה את טענותיהם של הדיירים הסרבנים
לאחר שבחנה את כל הראיות הרלבנטיות לסוגיית שטח הדירות, השופטת קבעה כי יש לדחות את הטענה ששטח הדירה החדשה הוא קטן מהמובטח מאחר שהיזם עמד בהתחייבותו ביחס לגודל הדירות.
ביחס לטענת זוג הדיירים הסרבנים כי החברות הקבלניות ניצלו את חוסר ההבנה של בעלי הדירות במתחם שנכנעו לדרישותיהם וחתמו על חוזים בעייתיים, השופטת קבעה כי אין כל בסיס לטענה מאחר שהדיירים היו מיוצגים על ידי מספר רב של עורכי דין שדאגו לאינטרסים של לקוחותיהם במסגרת ההתקשרות עם היזם.
לא היו נימוקים סבירים שיכולים להצדיק את הסירוב להשתתף בפרויקט
השופטת קבעה כי לא היו בידי זוג הדיירים הסרבנים נימוקים סבירים שיכולים להצדיק את סירובם להצטרף לפרויקט. לפיכך נקבע כי הדיירים המתנגדים נחשבים לבעל דירה מסרב לפי החוק ולכן יתר הדיירים בפרויקט זכאים לסעדים מכוח החוק.
יש לך שאלה?
פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
השופטת אישרה את ביצוע העסקה לפינוי בינוי ואישרה חתימה על חוזה בין החברות הקבלניות ובין יתר בעלי הדירות במתחם. לשם כך השופטת מינתה עורך דין שיהיה מוסמך להתקשר בחוזה עם החברות הקבלניות במקום זוג הדיירים הסרבנים ולחתום על כל מסמך הדרוש לצורך ביצוע העסקה. נוסף על כך, הדייר הסרבן חויב לשלם את הוצאות העדים כמו גם שכר טרחת עורך דין של יתר הדיירים במתחם בסך של 40 אלף שקלים, בעוד זוגתו חויבה לשלם את הוצאות הדיירים שהגישו את התביעה בסך כולל של 7,500 שקלים.
ת"א 11083-09-18
.jpg)
.jpg)
