איחור במסירת דירה חדשה מקבלן

בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) נקבעו ההוראות כדלקמן:

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בעבור התקופה שתחילתה בתום
חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 –
בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים
מהמועד החוזי;

(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור
תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.

(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה),
התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.

בפשטות, חוק המכר (דירות) קובע כי על הקבלן לפצות את רוכש הדירה במקרה וקיים איחור במסירתה של הדירה בלמעלה מ-60 ימים ממועד המסירה החוזי (כלומר, מועד המסירה הנקוב בהסכם שנחתם בין הצדדים). מהו מועד המסירה?

אחת ההתחייבויות העיקריות והחשובות ביותר של קבלן כלפי רוכשי דירות חדשות הינה מסירת החזקה בדירה במועד שנקבע לכך.

לכאורה מדובר בסעיף פשוט בהסכם, בו מופיע תאריך מסירת החזקה בדירה ועל הקבלן לסיים ולהשלים את כל העבודות ולהעמיד את הדירה לרשות הרוכשים במועד הקבוע בהסכם, כאשר היא ראויה למגורים.

כפי שנראה להלן, אין זה עניין פשוט כלל, ובמקרים רבים ביותר, קיימת מחלוקת עובדתית ו/או משפטית בשאלה – מה מועד המסירה שעל הקבלן למסור את החזקה בדירה .

כשרוכשים דירות חדשות מקבלן עלינו להתכונן מראש לאותם מצבים ולנסות לצמצם מחלוקות רבות ביותר ככל הניתן כבר בשלב המו"מ לפני מועד החתימה על ההסכם. במידה ולא עשינו זאת, עלינו לבחון בקפידה מהן זכויותינו כרוכשי דירות חדשות, גם בשלבים המאוחרים יותר של בניית הדירה, ובעיקר במועד מסירתה של הדירה לידינו.

כבכל התקשרות חוזית, נעיין דבר ראשון בהסכם שנחתם בין הצדדים. בכל הסכם מכר דירה מקבלן מומלץ ואף חובה להגדיר מראש ובאופן ברור מהו מועד המסירה המדויק של הדירה, קרי – נקיבת תאריך מדויק למסירתה. לעתים נוקב הקבלן בתאריך ספציפי, ולעתים נקבע התאריך למועד אחר בחלוף לדוגמה 30 חודשים מיום קבלת היתר הבניה, או מועד משוער למסירה, וכיו"ב.

לפיכך, רצוי מאוד לדאוג שכבר בחוזה המכר יקבע תאריך ספציפי, ולא תאריך ערטילאי או עמום, וזאת במטרה להימנע ממחלוקות ומפרשנויות לא רצויות לגבי השאלה מהו תאריך המסירה החוזי. חשוב לציין, כי אין די בקביעת תאריך ספציפי על גבי הסכם המכר, מאחר ולפי החוק עומדות לקבלן שתי אפשרויות לדחות את מועד המסירה, אשר יפורטו בהמשך:

מתי מותר לקבלן לאחר במסירת דירה חדשה?

איחור במסירת דירה מקבלן – עקב נסיבות של כוח עליון הסכמי מכר עם קבלן כוללים סעיף או סעיפים המאפשרים לקבלן לדחות את מועד המסירה החוזי. חוק המכר (דירות) קובע, כי רשאי הקבלן לאחר במועד המסירה כאשר האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות אשר אינן בשליטת הקבלן ואשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

במלים אחרות, מדובר באיחור מוצדק כתוצאה מכוח עליון ו/או סיבה אחרת בלתי צפויה שאינה תלויה בקבלן. על פי רוב, תתקלו בסעיפים אשר יאפשרו לקבלן לאחר את מועד המסירה עקב שביתות, מצבי מלחמה, גיוס כללי, סגר, מחסור ארצי בחומרי בניה, מחסור בכוח אדם ארצי בענף הבניה, עיכובים התלויים ברשות החשמל ו/או הרשות המקומית ועוד.

במקרים אלו, עלול להידחות מועד המסירה מבלי שהקונה יהיה זכאי לפיצוי כספי כל שהוא. לפיכך, חשובה מאוד התייחסות של עורך דין מטעמכם בשלב של קניית הדירה לסעיפים אלו, במטרה לצמצם את האפשרויות העומדות בפני הקבלן לאחר במסירה ללא כל פיצוי. כך, למשל, ניתן להוסיף סעיף המחייב את הקבלן להודיע לכם בתוך זמן סביר מיום התקיימות האירוע הגורם לעיכוב במסירה, על עצם העיכוב ועל תקופת העיכוב הצפויה.

אדגיש, כי מניסוח החוק ומפסיקת בתי המשפט בנושא עולה כי הקבלן אינו רשאי לנצל סעיף זה כרצונו. על הקבלן מוטל נטל ההוכחה להוכיח, באמצעות ראיות ואסמכתאות כי קיומו של אירוע ו/או גורם מעכב אכן גרם לעיכוב ולהוכיח כי מדובר באירוע אשר אינו בשליטתו של הקבלן.
איחור במסירת דירה מקבלן – עקב ביצוע שינויים בדירה

לרוב, מאפשר הקבלן לרוכש דירה לבצע שינויים בדירה תוך כדי בניית הבית המשותף. אולם, בדרך כלל הקבלן לעצמו מראש (במסגרת הוראות הסכם המכר) את האופציה לדחות את המסירה בדירה על-פי שיקול דעתו, במידה ואכן יבקשו הרוכשים לבצע שינויים כלשהם בדירה.

רצוי ומומלץ להתגונן מפני סעיפים חד צדדיים אלה כבר במהלך המו"מ לקראת חתימת ההסכם מול הקבלן. מומלץ מאוד להתייחס לסעיף הרלוונטי בהסכם המכר, ולא להותיר אותו בנוסח של הקבלן. ככל והנכם מבקשים לבצע שינויים פנימיים בדירה, מומלץ להכניס להסכם סעיף לפיו על הצדדים לערוך נספח שינויים (כתב הזמנת שינויים) המפרט את מהות השינויים, את התמורה בגינם, את אחריות הקבלן על ביצוע השינויים, וכמובן גם את מועד המסירה הנדחה (אם בכלל).

מדובר בהתנהלות לגיטימית מול הקבלן, ולכן עליכם לדרוש זאת כבר בשלב המו"מ לקראת החתימה, ולא לאחר-מכן. לדוגמה:

• האם הזזה ו/או הוספה של מספר נקודות חשמל מהווה סיבה מוצדקת לדחיית מועד מסירה הדירה?
• האם ביטול של קיר פנימי מהווה סיבה מוצדקת לדחיית מועד מסירת הדירה?
• האם תוספת של ברז או נקודת גז במרפסת שמש מהווה סיבה מוצדקת לדחיית מועד המסירה?
• האם שינוי גודל הריצוף בדירה מהווה סיבה מוצדקת לדחיית מועד המסירה?
• האם שדרוג המטבח מהווה סיבה מוצדקת לדחיית מועד המסירה?
  במידה ולא דאגתם לערוך סעיף זה לפני החתימה על ההסכם, נפרט מה קובע בית המשפט בעליון בסוגיה זו.

בבית המשפט העליון נפסק, כי באופן עקרוני קיימת לקבלן אפשרות לקבוע מועד חוזי חדש והדבר אינו נוגד את הוראות החוק, שהרי, הדברים נעשים בכל זאת בהסכמה הדדית, אלא שניסוח הסעיף הוא חשוב ביותר, שכן, לעתים עלול להתפרש סעיף זה לא כהסכמה הדדית אלא תניית פטור מחבות בגין איחור במסירה – אשר אינה חוקית.

בבית המשפט ייבחן כל מקרה ומקרה לגופו, האם מדובר בהסכמה על דחיית מועד המסירה או שמא תניית פטור "המתחפשת" להסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.

המלצתי היא לא לצאת מתוך הנחה, כי בית המשפט יפסוק אוטומטית כנגד הקבלן במקרה של שימוש בסעיף זה, אלא להתגונן מראש.

לכן, חשוב מאוד להיעזר בשירותי עורך דין לקניית דירה המתמחה בתחום על מנת להגיע לנוסח המיטבי של הסעיף עבורכם, אשר ימנע את הצורך בהגעה לערכאות המשפטיות בסוגיה זו.

מה קורה כאשר הדירה לא ראויה למגורים?

רוכשי דירה מקבלן מחויבים לבוא ולקבל את החזקה בדירה כאשר הקבלן מודיע ומזמין את הרוכש לקבלה. אך מה עושים כאשר אנו מגיעים לקבל את החזקה בדירה ומגלים שהדירה אינה ראויה למגורים? כשבדירה ליקויים רבים אשר אינם מאפשרים מגורים ו/או שימוש סביר בדירה?

האם אנו מחויבים לקבל את החזקה בדירה?

אזכיר, כי מלבד ההסכם אליו מחויבים הצדדים, מחויב הקבלן לבנות את הדירה בהתאם לחוקי התכנון והבניה. בהתאם לסעיפים 157א(ה1) ו- 157א(ה2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ולתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981, אמור הקבלן לקבל היתר לחיבור הבניין חיבור של קבע לרשת המים והחשמל והטלפון, אם שוכנע הגורם המאשר כי הבניין נבנה על פי היתר הבנייה שניתן וכי הוא ראוי לשימוש.

מכאן אנו למדים, כי על-פי חוק התכנון והבניה, בנין אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4", ורק בעקבות מתן "טופס 4" מותר לספק לבניין חשמל ומים (הערה: בתקופה האחרונה הוחלף "טופס 4" וכעת הוא נכלל במסמך הקרוי "תעודת גמר"). גם אם ניתן "טופס 4" לדירה, עדיין ייתכנו ליקויי בניה המונעים שימוש סביר בדירה. קביעה זו יכולה להיעשות אך ורק ע"י מומחה בתחום שהינו מהנדס בניין. בשני המקרים המפורטים (אין "טופס 4" או חוות דעת על ליקויים שמונעים שימוש בדירה).

עליכם לעמוד על זכותכם לקבל את החזקה בדירה כשהיא ראויה למגורים ובמידה והדירה אינה ראויה למגורים, הרי שהקבלן לא עמד בהתחייבויותיו להעמיד את הדירה לרשות הרוכשים במועד החוזי. המלצתי הינה לפנות לקבלן בכתב ולהודיע לו כי הוא מאחר במסירת הדירה כל עוד הדירה אינה ראויה למגורים.

האם ניתן לדחות את התשלום האחרון עקב איחור במסירה?

בהסכמי המכר, קבלן מחויב למסור את הדירה לרוכש כשהיא ראויה ומוכנה למגורים. דהיינו, שכל מערכותיה תקינות ומפועלות וניתנת לחיבור חשמל מים וכיו"ב. באותה עת מחויבים רוכשי הדירות לשלם את יתרת התמורה (בדרך כלל התשלום האחרון) במועד המסירה החוזי – גם אם לא נמסרה הדירה בפועל.

נשאלת השאלה, מהי משמעות סעיף זה והאם רוכשי הדירות מחויבים לשלם לקבלן את יתרת התמורה במועד החוזי, בעוד שהקבלן מאחר במסירה של הדירה – מכל סיבה שהיא או מותר לעכב את התשלום?

בית המשפט העליון התייחס לסוגיה וקבע, כי על פי סעיף 23 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 חיובו של המוכר למסור את הממכר וחיובו של הקונה לשלם את התמורה הם מקבילים (שלובים), להבדיל מחיוב עצמאי, שיש לקיימו ללא קשר לשאלה אם הצד השני לחוזה מקיים את חיוביו אם לאו, ולהבדיל גם מחיוב מותנה, שהחובה לקיימו קמה אך ורק אם הצד השני קיים את חיוביו קודם.

סעיף 23 לחוק המכר מעניק לחייב, שחיובו בעסקת המכר שלוב בחיובו של הנושה, הגנה מפני נושה המסרב לקיים את חיובו שלו או שאינו יכול לקיימו, שכן, הוראה זו מקימה לחייב, כל עוד הנושה נמנע מלמסור את הממכר, זכות לדחות את מועד קיום החיוב המוטל עליו בלי שייחשב כמפר את החוזה, וכך למנוע מצב שבו אין בידי החייב לא תמורת הממכר ואף לא הממכר עצמו.

אם נזכור שחוק המכר וחוק המכר (דירות) הם חוקים צרכניים, אשר אינם ניתנים לשינוי לטובת הקבלן, וממילא על כל הסכם חולשת תורת תום הלב, ההגינות והסבירות, הרי שבמצבים מסוימים, סעיף המחייב את רוכשי הדירות לשלם במועד החוזי גם במצב של איחור במסירה יהיה חסר תוקף ונפקות משפטיים.

יחד עם זאת, המלצתנו היא לא להמתין להכרעה משפטית בעניין. עליכם להסדיר אפשרות זו כבר בשלב המו"מ לקראת החתימה על הסכם המכר.

פיצוי עבור איחור במסירת דירה מקבלן – איך זה עובד?

החל ממתי חייב קבלן לשלם פיצוי על איחור במסירה?

חוק המכר (דירות) קובע, כי קבלן מחויב לשלם פיצוי בגין איחור במסירה, אם לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בהסכם המכר (כיום לאחר תיקון החוק (תיקון מס' 9 מיום 30.6.2022) נקבע המועד ל - 30 ימים).

צא ולמד, כי החוק מעניק לקבלן זכות לתקופת "גרייס" ובכך מאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה החוזי של דירה חדשה ב- 60 ימים (כיום 30 ימים), מבלי שהקונה יהיה זכאי לקבל פיצוי כל שהוא. כלומר, על פי לשון החוק, על הקבלן לפצות את הרוכשים בגין איחור במסירה של למעלה מ-60 ימים מהמועד החוזי שנקבע למסירת חזקה בדירה חדשה מקבלן.

האם מגיע לרוכש פיצוי כספי בגין 60 הימים (30 ימים לאחר תיקון החוק ביום 30.6.2022) הראשונים?

כפי שנאמר לעיל, חוק המכר מאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה ב-60 ימים ללא כל הצדקה, מבלי שהדבר יחשב להפרת החוזה ומבלי שיהיו הרוכשים זכאים לפיצוי כספי כל שהוא.

השאלה הנשאלת על-ידי רבים היא – ממתי חייב קבלן לשלם לרוכשים פיצוי עקב איחור במסירה של למעלה מ-60 יום (כיום 30 ימים). האם החובה מתחילה בחלוף 60 הימים? או שמא חובת הקבלן חלה כבר מהמועד החוזי שנקבע בין הצדדים?

בפסק הדין בעניין אילנה שמש נ" ספייס בניה ויזמות קבע בית המשפט העליון, כי חובת התשלום חלה מהמועד החוזי. בית המשפט פרט שם, כי התיקון לחוק המכר (דירות) בעניין פיצוי בגין איחור במסירה של דירה חדשה מקבלן נועד להוסיף רובד של הגנה על רוכשי הדירות, וכי בתיקון של סעיף 5.א. לחוק המכר (דירות) ביקש המחוקק להקטין עוד יותר את פערי הכוחות בין הקבלן לבין הרוכש באופן שירתיע את הקבלן מלאחר במסירה.

לפיכך, במקרה של איחור של למעלה מ-60 ימים במסירה (כיום 30 ימים), על הקבלן לפצות את הרוכש מהמועד החוזי, כלומר גם עבור 60 הימים (כיום 30 ימים) הראשונים שלאחר המועד החוזי (קרי: באופן רטרואקטיבי). אבל איחור של עד 60 ימים (כיום 30 ימים) ממועד המסירה החוזי, לא יזכה אתכם בפיצוי כספי כל שהוא.

מהו גובה הפיצוי עבור איחור במסירה?

החוק קובע מפורשות, כי אם לא העמיד מוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים (כיום 30 ימים) מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום שלהלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה בפועל לרשות הקונה, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מהם:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום
חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעהחודשים מהמועד החוזי;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה
שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;

(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה
שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

כפי שניתן לראות, החוק אינו מגדיר את סכום הפיצוי (רק את חישובו), ולכן עשויה להיווצר מחלוקת ביניכם לבין הקבלן באשר לגובה הפיצוי.

משכך, ניתן ומומלץ לקבוע בהסכם המכר סכום מוגדר ומפורש כפיצוי חודשי מוסכם בגין איחור במסירת הדירה. קביעת סכום מוגדר מראש עשויה למנוע חיכוך נוסף עם הקבלן ו/או פניה למומחים כגון מתווכים ו/או שמאי מקרקעין לצורך קביעת הסכום. הגדרה של הסכומים מראש תחסוך לכם זמן יקר ואת הצורך בפנייה למומחים ושכר טרחתם.

אם בכל זאת חתמתם על סעיף הקובע פיצוי חודשי קבוע ומוגדר, הנמוך מדמי השכירות של דירה דומה בשוק החופשי, הרי שהוראות חוק המכר גוברות על סעיף זה ואתם זכאים לדמי שכירות הגבוהים יותר.

באיזה מועד אמור הקבלן לשלם פיצוי על איחור במסירה?

את הפיצויים הקבועים בחוק אמור הקבלן לשלם בתום כל חודש בעד אותו חודש. הפיצויים בעד 60 הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?

סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק. אין בחוק המכר (דירות) כדי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין.

כלומר, במידה ונגרמו לכם נזקים ממוניים בגין האיחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין ו/או כל דין אחר.

שימו לב שבדרך כלל בהסכמי מכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין. ושוב, כדי להימנע ממחלוקת משפטית עדיף ורצוי להסדיר נושא זה באמצעות עורך דין לענייני מקרקעין לפני החתימה על הסכם המכר מול הקבלן.

מה עושים כאשר הקבלן לא משלם?

במקרה שהקבלן לא משלם לכם את הפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה או משלם פחות מאשר מגיע לכם, פנו מיד לקבלת ייעוץ משפטי. יתכן ועליכם להגיש תביעה לבית המשפט המוסמך למיצוי זכויותיכם.

איחור במסירת דירה – סיכום והמלצות:

הנושא של פיצוי עבור איחור במסירת דירה חדשה מקבלן הוא חשוב ביותר ומהווה את אחת מעילות התביעה המרכזיות של רוכשי דירות חדשות נגד קבלנים.

הפיצוי הניתן בחוק בגין איחור במסירה הוא משמעותי ביותר, והוא ניתן גם ללא הוכחה של נזק.

ניתן, כמובן, גם לתבוע את הקבלן בגין כל נזק אחר שנגרם לכם עקב איחור במסירה.

לפיכך, המלצותיי העיקריות בנושא זה הן, כדלקמן:

• יש להגדיר בהסכם מועד מסירה בתאריך ספציפי.
• לקבוע מועד מסירת דירה חוזי ברור אם ישנם שינויים בדירה.
• להתייחס בהסכם לנושא דחיית המסירה עקב "כוח עליון".
• מומלץ להגדיר את גובה הפיצוי המוסכם כבר בהסכם המכר.
• לוודא שקיים סעיף שקובע שהדירה תימסר לאחר "טופס 4".
• לוודאי שקיים סעיף שקובע שהדירה תימסר כשהיא ראויה למגורים.
• לבדוק את הדירה באמצעות איש מקצוע במועד מסירתה.
• לתעד כל נזק שנגרם לכם עקב איחור במסירת דירה מקבלן.
• לתעד כל הודעה ו/או פניה שלכם לקבלן.
• להיוועץ באופן מסודר עם עורך דין המתמחה בתחום.