מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום המוטל ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, והוא מוטל על בעל מקרקעין בגין פעולות תכנון שביצעה ועדה מקומית (לדוגמא: אישור תכנית (תב"ע), אישור הקלות מתכנית, אישור שימוש חורג מתכנית או שימוש חורג מהיתר וכיוב') אשר הביאו לעליית שווי המקרקעין שברשותו, כלומר: להשבחת המקרקעין.

 

המושג “השבחה” מוגדר בחוק התכנון והבנייה והוא: “השבחה – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;” ברירת המחדל היא שתשלום היטל ההשבחה מוטל על בעל המקרקעין (ביום בו בוצעה פעולת הועדה המקומית) אלא אם הצדדים הסדירו אחרת בחוזה ביניהם.

גובה היטל ההשבחה הוא 50% מעליית שווי המקרקעין שבוצע בעקבות האישור. לדוגמא:
בזכות אישור התב"ע ע”י הועדה המקומית לתכנון ובניה רשאי בעל המקרקעין לבנות 150 מ”ר נוספים שהערך שלהם הוא מיליון ש”ח. עם זאת, נניח כי עלות הבנייה הכוללת היא 300,000 ש”ח, הסכום ממנו יחושב ההיטל הוא 700,000 ש”ח. כלומר, גובה היטל ההשבחה יהיה 350,000 ש”ח.

 

מתי מחייבים בהיטל השבחה?

התנאים המצטברים לגביית היטל השבחה ע"י הרשות המקומית:
חלה עליית ערך בשווי המקרקעין.

עליית הערך נגרמה כתוצאה מפעילות שביצעה הוועדה המקומית.

אישור הקלה.

אישור שימוש חורג.

אישור תב”ע (תוכנית בניין עיר).

התוכנית שאישרה הועדה המקומית התקבל לאחר 1.7.1975

 

מתי צריך לשלם היטל השבחה?

מועד התשלום הוא יום “יום מימוש הזכויות”, כלומר: היום בו עליית הערך הביאה למימוש הפוטנציאל של ההתעשרות עקב פעולות התכנון של הועדה המקומית. יום ההתעשרות בפועל. יום זה הינו אחד מהמועדים שלהלן:

 

1. העברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום (לאחר המכירה).
2. קבלת היתר.
3. שימוש בפועל במקרקעין בהתאם לתכנית משביחה.

 

מי קובע את ההשבחה?

גובה היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית המעריך את הנכס. גובה ההיטל מחושב על פי מצב תכנוני, פיזי ומשפטי של הנכס, ובהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

איך ניתן להתנגד לחיוב בהיטל השבחה?

ניתן לערור על שומת היטל ההשבחה בתוך 45 ימים מהמועד בו נתקבלה השומה אצל הנישום, בדרך של הגשת ערר לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה או בפניה למועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע.

 

על מה ניתן לקבל פטור או הנחה מהיטל השבחה?

דוגמאות נפוצות למצבים בהם יינתן פטור מהיטל השבחה הינן:
השבחה בעקבות בנית ממ”ד (עד 9 מ”ר).

הרחבת דירת מגורים בתנאי בה השטח הכולל אינו עולה על 140 מ”ר כשהבעלים או קרובו גרים בה לפחות 4 שנים לאחר תום הבניה.

השבחה כתוצאה מביצוע התאמות נגישות (כולל בניית מעלית והוספת שטחי שירות עד 5% משטח המגרש).

אזורים שהוגדרו כאזור שיקום (אם בהחלטת ממשלה או בהתאם לחוק הבינוי והפינוי).

השבחה שניתנה כתוצאה מצו של שר הבינוי והשיכון ושר הפנים (גם אם ניתן בהסכמת הרשות המקומית).

השבחה במקרקעין של מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או לספורט שאינם משמים למטרת רווח.

מקרקעין המשתתף בתוכניות סיוע של משרד הבינוי והשיכון (ע”פ המגבלות בפס”ד חמאיסי).

 

היטל השבחה על תוכנית ארציות ותמ”א 38

ככלל, היטל השבחה ניתן לרשות המקומית, בשל תפקידה של הרשות המקומית בעליית שווי הנכס. כאשר עליית שווי המקרקעין נובע מתוכנית ארצית, דוגמת תמ”א 38 המאפשרת תוספת בנייה משמעותיות, הועדה המקומית אינה מוסמכת לדרוש ולחייב בתשלום היטל השבחה, שכן ההשבחה נעשתה בשל פעולה ממשלתית ולא ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או הרשות המקומית. הפטור מהיטל ההשבחה יוצר כדאיות כלכלית משמעותית בפרויקטים מסוג תמ”א 38 שכן הוא “חוסך” לבעלי המקרקעין כסף רב שהיו נדרשים לשלם לרשויות המקומיות.