כלל ידוע הוא שכדי לקדם פרויקט תמ"א 38 די ברוב המנוי בסעיפים 5 ו- 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח- 2008, קרי: רוב של 66% (או כלשון החוק, 2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף) במקרה שבעלי הדירות מבקשים לבצע פרויקט מסוג חיזוק ותוספות בניה, או בשמו המוכר יותר, תמ"א 38/1. לחלופין, נדרש רוב של 80% (או כלשון החוק 4/5 מהדירות שאליהן צמודים 4/5 מהרכוש המשותף) במקרה שבעלי הדירות מבקשים לבצע פרויקט מסוג הריסה ובניה מחדש.


אולם בניגוד לתפיסה הרווחת כי די ברוב זה כדי להתחיל בביצוע עבודות של אחד מהפרויקטים המנויים לעיל, בפועל כדי שהיזם יוכל להתחיל בביצוע עבודות החיזוק ותוספות הבניה או הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו העומד בתקן הישראלי הנדרש מפני רעידות אדמה, נדרשת הסכמתם של 100% מבעלי הדירות בניין.


לא אחת, נתקלים יזמים (בעיקר בתל אביב) בבניינים הרשומים בבעלותן של חברות גוש חלקה, או חברות מקרקעין, כאשר בעלי הדירות רשומים כחוכרים.


מהי חברת גוש חלקה?


אותן חברות הוקמו בשנות ה- 50, לשם השגת תועלות שונות וביניהן, תכנון מס אשר התאפשר בשל פרצה שהייתה קיימת דאז בחוק מיסוי מקרקעין, אשר תוקנה בשנות ה-60.


לאותן חברות אשר כאמור לעיל הוקמו לצרכי תכנון מס, לא הייתה כל פעילות עסקית, והן אף לא דאגו למלא אחר דרישות החוק, ומשכך לא עדכנו את מרשם בעלי המניות שלהן בעת העברת מניות במקרה של מכירת דירה, ולא שילמו אגרות לרשם חברות. כך, החברות האלו צברו חובות במהלך השנים ובשל כך נמחקו ממרשם רשם החברות.


המשמעות של מחיקת חברה ממרשם רשם החברות, היא כי החברה נעדרת אישיות משפטית, ומשכך אינה רשאית ומוסמכת להתקשר ו/או לחתום על מסמכים.


קרי, במקרה שבו הבניין שבעלי הדירות מעוניינים לחזקו לפי תמ"א 38, הינו בניין שבו מצויה דירה אחת שהבעלות בה עודנה רשומה על שם חברת גוש חלקה, או שבאותו בניין קיים מחסן אשר נותר רשום על שמה של אותה חברת גוש חלקה, לא יתאפשר ביצועו של פרויקט תמ"א 38 ללא חתימתה של אותה חברת גוש חלקה.


השלכות כלכליות של החייאת חברת גוש חלקה


על כן, במקרה כאמור, תידרש החייאת החברה בהתאם לסעיף 369 לפקודת החברות. להחייאת חברה יש השלכה כלכלית, שכן בהתאם לפסיקה החייאת החברה עשויה להיות מותנית בתשלום כל חובות אגרת רשם החברות שלא שולמו על ידי החברה.


בתי המשפט קבעו בפסיקה ענפה כי ההתניה של החייאת החברה בתשלום חובות אגרה שנתית לרשם החברות תלויה בשני שיקולים מרכזיים כאשר הראשון הוא זהות מבקש החייאת החברה. לשון החוק קובעת כי החייאת חברה יכולה להתבקש על ידי החברה עצמה, אחד מחבריה (קרי בעלי מניות) או נושיה של החברה.


בהקשר זה נקבע בפסיקה כי במקרה ומבקש ההחייאה נמנה עם המעגל הפנימי של החברה, תנאי להחייאת החברה יהיה תשלום חובות אגרה שנתית לרשם החברות. שיקול נוסף שייבחן הוא המטרה של החייאת החברה, כלומר האם ההחייאה נועדה להחזיר את החברה לפעילות או שמא נועדה לפעולה פורמלית כמו העברת זכויות בנכס שעודו רשום בבעלות החברה לבעל מניותיה או התקשרות בעסקה כלשהי (כגון התקשרות בעסקת תמ"א 38).


החייאת חברת גוש חלקה לצורך פרויקט תמ"א 38


בתי המשפט קבעו בהקשר זה כי פעולות אלה אינן עונות על הדרישה הקבועה בתקנה 5א(ד) לתקנות החברות (אגרות), התשס"א-2001, ומשכך במקרה כאמור חברה לא תזכה לפטור מתשלום חובות אגרה שנתית שכן החייאת החברה לא נדרשת לשם "ביצוע פעולות שהיא חייבת לבצען לפי הדין ולא לשם המשך פעילותה".


משכך, במקרה ודירה ו/או מחסן עדיין רשומים על בעלותה של חברת גוש חלקה אשר נמחקה ממרשם רשם החברות, תידרש החייאת חברה ותשלום חובות אגרה שנתית שצברה החברה במהלך השנים עד למחיקתה.


לאחרונה דן בית המשפט המחוזי, בבקשה להחייאת חברה אשר נמחקה מרשם החברות, לשם התקשרות בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין (הפ (י-ם) 4959-03-20 יהודה רוטנברג נ' משרד המשפטים- אגף רשם החברות). בהחלטתו קבע בית המשפט כי החייאת החברה תותנה בתשלום חובות אגרה שנתית שצברה החברה ובחיסולה של החברה בסיום הפעולות שלשמה התבקשה החייאת החברה.


עלויות בלתי צפויות ועיכוב אפשרי של פרויקט תמ"א 38


לאור האמור לעיל, חשוב להבין כי קיומה של חברת גוש חלקה כבעלת דירה ו/או מחסן בבניין המבקש להתקשר עם יזם בעסקה לביצוע פרויקט תמ"א 38, יכולה ליצור עלויות אותן היזם לא בהכרח לקח בחשבון אם לא בדק את הדברים לעומקם וכן בעיכוב בלוחות הזמנים, בשל הצורך בהגשת בקשה להחייאת חברה לבית המשפט.