תופעה רווחת, היא שרוכשים אשר רכשו דירה חדשה מיזם, אינם מקבלים את החזקה בדירתם במועד שנקבע בהסכם המכר. במקרה דנן, היות ורכישת הדירה חוסה תחת הוראות חוק המכר (דירות), זכאים רוכשי הדירות לפיצוי בגין איחור העולה על 60 יום.
תקופה זו מוגדרת בהסכם המכר כ"תקופת גרייס", הנמנית מהיום הראשון בו איחר היזם במסירת הדירה לרוכשים בניגוד למועד שנקבע למסירת הדירה בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים.


קרי, אם מועד המסירה הנקוב בהסכם המכר הינו 1.1.2020, וביום 15.3.2020 נמסרה הדירה לרוכשים, אזי שבמקרה כאמור על היזם יהיה לפצות את רוכשי הדירה החל מתאריך ה- 1.1.2020. זאת מאחר שחלפו יותר מ-60 יום ממועד המסירה שנקבע בהסכם המכר.
לאור האמור לעיל, תשלום הפיצוי על ידי היזם, יעשה החל מהיום הראשון, ולא יתחיל להיספר לאחר תום תקופת הגרייס, כפי שנוהגים יזמים רבים לציין בהסכמי המכר שלהם.


ליזם אסור להתנות על הוראות חוק המכר לרעתו של רוכש הדירה


בהקשר זה חשוב לציין, כי הוראות חוק המכר (דירות) יחולו אף במקרים בו הסכם המכר כולל בתוכו הוראות הנוגדות את האמור לעיל וסותרות את הוראות החוק, הנחשבות להוראות קוגנטיות (סעיף 7א (א) לחוק המכר (דירות)) אשר לא ניתן להתנות עליהן לרעת הקונה.
לא אחת, נאחזים יזמים בטענה כי רוכשי הדירות אינם זכאים לתשלום פיצוים בגין איחור במסירת דירתם, מאחר שהאיחור נובע משינוים או תוספות בדירה שהתבקשו על ידי הרוכשים.


בשל פערי הכוחות הקיימים בין היזם לבין רוכשי הדירות, הסכמי המכר מותירים ליזם שיקול דעת לעניין דחיית מועד המסירה במקרה של שינויים, אשר קובעים במרבית המקרים כי כל בקשה לשינויים, תדחה אוטומטית את מועד המסירה בין 60 ל-90 יום (הכל כמובן בהתאם לקביעתו של היזם).

 

סעיף בהסכם הרכישה שמעניק ליזם סמכות לקבוע את מועד המסירה אינו תקף


בהקשר זה יש לציין את פסיקת בית המשפט העליון בעניין אילנה שמש (רע"א 6605/15). בית המשפט התייחס לסעיף הקובע דחיית מועד מסירה בשל שינוים המבוקשים על ידי הקונה מבלי שהוא קובע מועד מסירה חדש, אלא משאיר ליזם את הסמכות לקבוע את מועד המסירה כשהוא קובע שהשינויים ו/או התוספות יגרמו לדחיית מועד המסירה ל"תקופה של לפחות 60 ימים".


נקבע כי סעיף כזה איננו מקנה ודאות לרוכש באשר למועד בו תימסר דירתו, וזאת ללא קשר לשאלה האם יש בשינוים ו/או התוספות המבוקשות השפעה על קצב בניית הדירה. לפיכך נפסק כי הסעיף אינו תקף מאחר שהוא נוגד את הוראות סעיף א5 לחוק המכר (דירות) בשל היותו תניית פטור שפוטרת את היזם מאחריות.


הסכמות מאוחרות לביצוע שינויים בדירה ודחיית מועד המסירה


השאלה העולה, היא מה קורה כאשר יש הסכמות מאוחרות להסכמות אשר הושגו בהסכם המכר, אשר קובעות את דחיית מועד מסירת הדירה בשל ביצוע שינוים/ תוספות?


במרבית המקרים יזמים נוהגים להחתים את רוכשי הדירות על הסכם שינויים הנחתם בשלב שלאחר חתימת הסכם המכר. במסגרת הסכם השינויים היזמים נוהגים לדחות את מועד המסירה של הדירות בתקופות זמן אשר אין בינן ובין אופי העבודות אותן נדרש היזם לבצע שום התאמה.


על כן קבע בית המשפט בעניין עוזי כהן (ת"ק 5619-06-17) כי על היזם לקבוע תקופת דחיה סבירה מראש, כאשר על תקופה זו לייצג את התקופה הנדרשת בפועל לביצוע השינויים/ התוספות שבגינם נדחה מועד המסירה.


כיצד יחושב סכום הפיצוי בעקבות איחור במסירת הדירה?


אשר לגובה הפיצויים שנדרש יזם המאחר במועד מסירת דירה לרוכש, הוראות חוק המכר (דירות) קובעות כי יזם המאחר במסירת החזקה בדירה במשך תקופה העולה על 60 יום, מחויב לשלם לרוכש עבור כל חודש איחור או חלק ממנו.


התשלום יחושב לפי סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 1.5 עבור תקופה שתחילתה ממועד המסירה הנקוב בהסכם המכר ועד תום שמונה חודשים ממועד המסירה.


במקרה שהאיחור נמשך מעבר לשמונה חודשים, היזם ישלם לרוכשים סך שווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 עבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד שנקבע בהסכם הרכישה ועד למועד מסירת החזקה בדירה בפועל.


על אף האמור לעיל, לא אחת היזמים נוהגים לקבוע סכומי פיצוי מוגדרים נמוכים בהרבה מסכומי הפיצוי הנקובים בהוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות). אולם, כמו יתר הוראותיו של חוק המכר (דירות) גם הוראות הנוגעות לגובה הפיצוי לרוכשים במקרה של איחור במסירה הן קוגנטיות. לפיכך במקרה של מחלוקת שתובא לפתחו של בית המשפט, יגברו הוראות החוק על הוראות הסכם הרכישה.


ליווי משפטי מקצועי יבטיח מיצוי מיטבי של זכויות הרוכשים מול היזם


כל האמור לעיל ממחיש את הצורך בליווי של עורך דין מטעם הרוכש בעסקת רכישת דירה, וזאת אף על פי שרוכשי הדירות מיזם נדרשים לשאת בשכר טרחתו של עורך הדין המייצג את היזם.


העובדה שרוכשי הדירות משלמים במועד חתימת הסכם המכר שכר טרחה לבא כוחו של היזם, איננה מעידה על כך שהוא ייצג אותם ויפעל להגן על זכויותיהם. היעדר ניהול משא ומתן בנוגע להוראות הסכם המכר, בעיקר כאשר המוכר הוא יזם, עתיד לפגוע בזכויותיהם של הרוכשים, פגיעה אשר תיווכח להם במועד שבו יאלצו לפנות בטענה ו/או דרישה ליזם.