אחד המכשולים הגדולים בהם נתקלים יזמים המבקשים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 הינו סירובם של בעלי דירות קשישים להתקשר בהסכם לביצוע פרויקט פינוי בינוי וזאת מהסיבה הפשוטה שאותם בעלי דירות, אינם רוצים להתגורר באתר בניה, במקרה ובמדובר בפרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספות בניה, ואילו במקרה של פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש, אזי שבמקרה זה, בעלי הדירות הקשישים אינם מעוניינים לעבור במשך תקופת הפרויקט לדירה חלופית, ובסיום הפרויקט לעבור דירה פעם נוספת וזאת כדי להתגורר בדירת התמורה להם הם זכאים מכוח ההסכם.


התנגדות קשישים לפרויקט תמ"א 38 גורמת לעיכובים משמעותיים בקידום הפרויקט


מסיבה זו, נתקלים יזמים בקושי מול אותם קשישים, כאשר במקרה של תמ"א 38/2, הדבר יכול להקשות עוד יותר על קידום הפרויקט, שכן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008, דורש הסכמתם של 80% מבעלי הדירות, שרק לאחריו ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר בניה ורק עם קבלת החלטת ועדה בתנאים המאשרת את ביצוע הפרויקט, יוכל היזם להגיש נגד אותו קשיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, על מנת לכפות על אותו הקשיש את ביצוע הפרויקט.


התייחסות המחוקק לנושא הקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי


בהקשר זה יצוין כי היטיב המחוקק לעשות ולהתייחס לנושא הקשישים בפרויקטי פינוי בינוי, בתיקון 6 לחוק אשר הוסיף 2ב(6) לחוק הקובע כי קשיש יהיה רשאי לסרב לפרויקט פינוי בינוי במקרה ולא הוצעו לו אחת מהחלופות שלהלן: האופציה הראשונה, אפשרות הבחירה בין החלופות הבאות:

(1) מעבר לבית הורים, בנוסף לתשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, במקרה והמעבר יתאפשר עד למועד פינוי הדירה הקיימת;

(2) רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה שתימסר לקשיש עד למועד פינוי הדירה הנוכחית, כאשר במקרה דנן לקשיש האפשרות לבקש כי מיקומה של הדירה החלופית יהיה בסמוך לדירתו הנוכחית;

(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה הנוכחית. האופציה השנייה, ליתן לקשיש שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה והאופציה האחרונה דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמר לקבל בתוספת תשלומי איזון, והכל בשווי דומה לשווי דירת התמורה.


החלופות חלות על פרויקטים של פינוי בינוי בלבד


חלופות אלה הינן חלופות החלות אך ורק על פרויקטי פינוי בינוי וזאת אף העובדה כי פרויקט תמ"א 38/2 דומה במהותו לפרויקט פינוי בינוי. בשני הפרויקטים בעלי הדירות צריכים לפנות את דירותיהם למשך תקופת הפרויקט לצורך הריסת הבניין ובסיומם יקבלו בעלי הדירות את החזקה בדירות בתמורה בבניין החדש שנבנה חלף הבניין הישן שנהרס.


קרי על אף העובדה שהסיבה לסירובם של קשישים לחתום על הסכם פינוי בינוי, זהה לסיבה לסירובם של קשישים לחתום על הסכם תמ"א 38/2, אין הוראות דומות המחייבות את היזמים ליתן לקשישים חלופות אשר ייתרו את הצורך להעביר את הקשישים מדירותיהם ולהחזירם אליהן.


לדעת הכותבת ולאור ההחלטה על הארכת התמ"א 38 בשנה נוספת, טוב היה אילו היה המחוקק מחיל הוראות דומות בחוק החיזוק.