הרחבת יריעת ההגנה על רוכשי דירות

לפני מספר ימים נכנס לתוקפו תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1963, אשר בא להעניק הגנה רחבה יותר לציבור רוכשי הדירות בישראל.

אחת הבעיות הנפוצות ברכישת דירה מיזם הינו האיחור במסירה. על אף קביעת מועד מסירה חוזי בהסכם המכר, מעטות הן הפעמים בהן מסירת החזקה נעשית במועד הנקוב בהסכם, וגם לא לאחר חלוף 60 ימי הגרייס המוענקים ליזם במסגרת ההסכם אשר אינם מזכים את רוכשי הדירות בפיצוי על ידי היזם.

המצב המשפטי המחייב עד כניסתו לתוקף של תיקון 9 לחוק המכר (דירות)

עד תיקון מספר 9, חוק המכר (דירות) העניק לרוכשי הדירות פיצוי, רק בחלוף היום ה-61 לאיחור, כאשר אם איחר היזם במסירה מעל 61 ימים, נדרש האחרון לשלם רטרואקטיבית פיצוי בגין האיחור החל מהיום הראשון.

כאשר מנגנון הפיצויים שנקבע הוראות סעיף 5א הישן לחוק המכר קבע כי במקרה שהיזם מאחר במסירת הדירה, בתקופה של שמונה חודשים, ישלם לרוכש פיצוי בשווי דמי שכירות של דירה דומה באזור דומה כשהם מוכפלים פי 1.5 החל מיום האיחור הראשון. במקרה של איחור מעל שמונה חודשים, הפיצוי לרוכש יהיה בשווי דמי שכירות של דירה דומה באזור דומה כשהם מוכפלים פי 1.25.

תיקון מס' 9 לחוק שינה את שיטת הפיצוי לרוכשי הדירות במקרה של איחור במסירה

תיקון מס' 9 לחוק, שינה את שיטת הפיצוי לרוכשי הדירות במקרה של איחור במסירה.

בהתאם להוראות סעיף 5א המתוקן, יזם ישלם פיצוי לרוכש דירה לאחר חלוף 30 ימים ממועד המסירה שנקבע (ולא 60 ימים כפי שהיה קבוע קודם), כאשר הפיצוי נקבע כדלקמן:
1. עבור תקופה של חודש ו/או חלק ממנו ועד ארבעה חודשי איחור, פיצוי בסך של חודש שכירות של דירה דומה גודלה ובמיקומה;
2. עבור תקופת איחור של חמישה חודשים ועד עשרה חודשים, פיצוי בסך של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 1.25;
3. עבור תקופת איחור של אחד עשר חודשים ועד למועד המסירה, פיצוי בסך של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 1.5.

לא זו בלבד, בוטלה תקופת הגרייס שהוענקה ליזמים בהוראות המקוריות של סעיף 5א לחוק המכר, ופיצוי כאמור ישולם כל חודש בעד אותו חודש.

כמו כן, תיקון מס' 9 לחוק ביטל את הסעיף אשר קבע כי הרוכשים והיזמים יכולים להסכים ביניהם כי לא ישולם פיצוי במקרה של איחור במסירה אם האיחור נובע מנסיבות שאינן תלויות ביזם ו/או שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא היו מוטלות על היזם, אזי שלא ישולם.

במקומו קבע המחוקק כי רק במקרה שהאיחור נובע ממעשה ו/או מחדל של הקונה ו/או במקרה שהאיחור הוא תוצאה של נסיבות הקבועות בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) אזי לא ישלם היזם פיצויים לרוכשי הדירות בגין איחור במסירה.

מתן הגנה נוספת לרוכשי הדירות באמצעות תיחום הצמדת מחיר הדירה למדד

אם לא די באמור לעיל, תיקון מס' 9 לחוק המכר, העניק לרוכשי הדירות הגנה נוספת, בכך שתחם את נושא הצמדת מחיר הדירה למדד.
עד כה נהגו יזמים להצמיד את מחיר הדירה החל ממועד חתימת ההסכם, גם במקרים בהם טרם התקבל היתר בניה, וגם במקרים בהם תשלומי הרוכשים נדחו בשל עיכובים במסירה.

בא המחוקק וקבע בתיקון מס' 9 לחוק המכר כי רק מחצית מכל תשלום יוצמד למדד, למעט 20% הראשונים ממחיר הדירה אשר לא יוצמדו כלל. מכאן שרק 40% ממחיר הדירה יוצמד בפועל למדד. בשורה משמחת לרוכשי הדירות, שכן התיקון לחוק חוסך להם לא מעט כסף.
כמו כן, במקרה של איחור במסירה, התשלומים שטרם שולמו על ידי הרוכשים בשל איחור שנגרם על ידי היזם, לא יוצמדו למדד.

חשוב להבהיר כי תיקון מס' 9 והוראות החוק המנויות לעיל יחולו רק בהסכמי מכר שנחתמו לאחר ה- 7.7.22. על יתר ההסכמים שנחתמו קודם לכן, יחולו הוראותיו הישנות של חוק המכר.