האם ברכישת דירת מגורים יחידה לא קיים מס רכישה כלל?

התשובה היא, שלא תמיד.

ככלל, החבות במס רכישה קיימת תמיד גם ברכישת דירת מגורים יחידה.
הבדיקה המרכזית מומלצת היא מהו מדרג החבות במס שיחול על העסקה.

ומה הם תנאים לקבלת פטור מתשלום מס רכישה?
כדי לקבל פטור מתשלום מס רכישה, על הקונה לעמוד במספר תנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין:
1. הקונה הוא תושב ישראל.
2. מדובר בדירת מגורים יחידה.

← שימו לב לחריגים: אם בנוסף לדירה הנרכשת, לקונה יש שליש בדירת מגורים אחת, הדירה עדיין תחשב לדירת מגורים יחידה.
גם אם לקונה יש חלק של עד מחצית מהזכויות שהתקבלו בירושה בדירת מגורים.

סיטואציה נוספת שבה הדירה עדיין תיחשב כדירת מגורים יחידה היא אם יש לקונה דירת מגורים שהושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני תאריך 1.1.1997.

במקרה שהקונה לא יעמוד באחד מהתנאים כמפורט מעלה, יחול עליו מס רכישה מדורג בתחשיב של דירה שניה.
במדרגה של דירה יחידה- שיעור המס הוא 0%, כלומר: פטור.

במדרגה השנייה שיעור מס רכישה על דירה ראשונה עומד על 3.5%.
במדרגה השלישית שיעור המס הוא 5%, במדרגה הרביעית 8%,
ובמדרגה החמישית והאחרונה - 10%.

*יש לציין, כי בימים אלו מתגבשת תוכנית במשרד האוצר,
שמטרתה לבלום את מחירי הדיור המאמירים,
במסגרתה תתבצע העלאה משמעותית
של מס הרכישה (בסדרי גודל של 10%-15%)
בדירות שמחירן גבוה מ-5 מיליון שקלים. מס רכישה גבוה יוטל על רוכשי הדירות כבר מהדירה השנייה - במקום מהדירה הרביעית.

*מספר דגשים לסיום

1. מדרג הפטור חל על דירת מגורים שהשימוש בה בפועל הוא למגורים.
על כן, לא מדובר בדירת מגורים המשמשת לעסק (חריגים - גני ילדים ושימוש לצורך דת - הדירה תחשב כדירת מגורים).

2. השאלה מהי דירת מגורים היא שאלה מורכבת.

בפסיקה נקבע ע"י נשיא בית המשפט העליון דאז שמגר, כי: "המבחן לייעוד למגורים הוא מבחן אובייקטיבי.
יש לבדוק את הדירה,

אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיזית,
דהיינו מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים
בדר"כ בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים,
כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה".

3. מדרג הפטור חל על דירת מגורים יחידה -
דירה שפוצלה למספר יחידות תמוסה באופן יחסי.
כך למשל, אם בווילה יש שתי יחידות דיור,
הרי שמבחינת מיסוי מקרקעין מדובר ברכישה של שלוש דירות מגורים.

4. לא מבחן האזרחות קובע אלא מבחן התושבות, ולכן מי שאינו עונה בהגדרתו לתושב ישראל כמפורט בחוק,
ימוסה בהתאם למדרג המתואר.

*האמור בפוסט זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב, ולכן יש להתייעץ עם עו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.