שמרו את המסמכים כמו שאתם שומרים על היקר לכם מכל!

לאחרונה פנה אליי לקוח שנקלע לסיטואציה קשה - הוא לא הצליח למכור את הנכס מכיוון שלא ניתן היה לזהות אותו.

איך דבר כזה קורה?

התשובה - זיהוי הנכס
ובכן, כשכל המסמכים נמצאים ברשותכם,
הדרך הקלה והנוחה ביותר לזהות את מיקום הנכס,
הגוש והחלקה עבור שמאים,
מוכרים וקונים היא ע"י הזמנת נסח טאבו עם התייחסות לתת חלקה ורישום הבית המשתף שבו כבר נעשה תשריט המתאר את מיקום הדירה.

זאת, ברגע שהנושא מוסדר מול הגופים הרלוונטיים, בלשכת רישום המקרקעין.
אולם, לא תמיד ניתן ללכת בדרך הקלה והבטוחה,
שכן לא כל הבתים נרשמו בטאבו והזכויות רשומות בחברה משכנת וברשות מקרקעי ישראל ולעתים קורים דברים במהלך הזמן,
למשל: החברה הקבלנית פשטה רגל והקונים הראשונים לא שמרו את כל המסמכים הרלוונטיים.
ומה קורה אז? במקרה כזה נוצרת בעיה קניינית - לא ניתן לזהות את מיקום הבית, כולל סימון חניה, חצר, מחסן, שטח ועוד. כמו כן, במעמד המכירה, הקונים שמעוניינים לקחת משכנתא על הבית, מגלים שזה לא כ"כ פשוט, שכן הבנק מקשה עליהם לקבל אישור משכנתא ולעתים לא מוכן להנפיק להם אישור כלל. הבנק יכול לטעון במקרים כאלו,
כי הוא רואה שקיים בית, אך הוא לא יכול לזהות מה הקונה רוכש מבחינה קניינית.
לא תמיד העוסקים בנדל"ן יודעים כיצד להתנהל במקרים כאלו.
בשלב של איתור התשריט-
חשוב לדעת שניתן לאתר את התשריט הקנייני אך ורק דרך הקבלן.
בעירייה אפשר לאתר רק את התשריט התכנוני.
רשות מקרקעי ישראל (המנהל) והחברה המשכנת
מעבר לכך, ברוב המקרים אין סנכרון מיטבי בין הגופים השונים שאחראים על הרישום -
רשות מקרקעי ישראל היא הגוף שמנהל את רוב הקרקעות שבשטחה של מדינת ישראל.

ברשות ניתנים שירותים של העברת זכויות מגורים וזכויות קרקע,
שינוי ייעוד מקרקעין ואישורי תוספות בנייה,
חוזי חכירה ושכירת קרקע חקלאית.

החברה המשכנת היא למעשה הקבלן - מרגע קבלת החזקה בדירה ועד לרישומה על שם הרוכש בטאבו, משמש הקבלן, בדרך כלל באמצעות משרד עורכי הדין שמייצג אותו, "חברה משכנת".

חשוב לציין, כי המנהל לא ערוך ולא מעוניין לשמש כתחליף לטאבו, וכשנבקש מהמנהל אישור על מצב הזכויות בנכס נקבל הודעה שבה יהיה כתוב, בין היתר, כי היא לא מהווה אישור זכויות. כשנפנה לחברה המשכנת, היא זו שתנפיק לנו אישור זכויות עדכני.

הפתרון לבעיה במקרה של העדר המסמכים הרלוונטיים ואי הסכמה של הבנק לאשר משכנתא הוא הגשת "חריגה" – הבנק יהיה מוכן לקחת סיכון בתנאי ששמאי יבצע בדיקה עם המוכר שמכר קודם את הנכס ברמה של זיהוי פיזי. זה לא קורה הרבה, שכן הבנק יכול לטעון שבמצב כזה הנכס אינו טוב כבטוחה להלוואה.

טיפ לסיום: מומלץ לשמור על כל "הניירת" ולא לזלזל בה, לא רק פיזית, כי לפעמים חלק מהמסמכים עלולים להיקרע או ללכת לאיבוד. אם אפשר, מומלץ לשמור אותם במערכת ממוחשבת בענן.

*האמור בפוסט זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב, ולכן יש להתייעץ עם עו"ד לפני ביצוע פעולה משפטית.