הסכם שכירות- טיפים לשוכר ולמשכיר

במאמר זה יצוינו הדברים החשובים שכדאי לתת עליהם את הדעת על מנת לחתום על הסכם שישרת אתכם בצורה הטובה ביותר.

הסכמי שכירות, הינם הסכמים בעלי חשיבות רבה הן לבעל הנכס והן לשוכר.
הנטיה של מרבית האנשים היא לא להעזר בעורך דין לצורך עריכת הסכם מסוג זה, אולם ניסיוני מראה כי דווקא בכל הקשור להשכרת נכסים מתעוררות בעיות רבות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה והסכם השכירות היה מנוסח כראוי, ובמקרה בו הצדדים היו מבהירים מראש מהי חלוקת ההתחייבויות ביניהם.


מספר דברים שיש לבדוק טרם החתימה על הסכם שכירות:

• יש לוודא כי הנכס אכן רשום על שם הטוען לבעלות עליו.
בדיקה זו נעשית בלשכת רישום המקרקעין שבאזורה מצוי הנכס או במינהל מקרקעי ישראל על פי הגוש והחלקה בהם מצוי הנכס.
את מספר הגוש והחלקה ניתן לקבל מבעל הנכס או מהאתר של העירייה בה מצוי הנכס.
• יש לבדוק את מצבה הפיזי/תכנוני של הדירה - כלומר בדיקה של מערכות אינסטלציה, חשמל, מים וכו' , על מנת לוודא שאין בעיות שיגרמו לעוגמת נפש לשוכר לאחר שיכנס לדירה (גם אם יוסכם שהתיקונים על חשבון בעל הדירה עדיין אין זה מצב מועדף על שוכר).
• רצוי לדבר עם השכנים ולהתרשם מכך שאכן אין בעיות בנכס כגון נזילות מדירת שכנים ועוד.
• רצוי לברר מה גובה הארנונה המשולמת בגין השימוש בנכס.
• במידה ומדובר בעסק שעומד להפתח בדירה, הרי שהארנונה צפויה להיות גבוהה מארנונה המשולמת בגין השכרת דירה, ועל כן חשוב מאוד לדעת מראש מה גובהה על מנת לשקול האם השכרת הנכס כדאית.
• אם מדובר בעסק חשוב לוודא שיש רשיון לפתחו במקום (אם מדובר בעסק שזקוק לרשיון מהעירייה).
• חשוב ששני הצדדים יחושו בנוח זה עם זה.
בדרך כלל אם מתגלים קונפליקטים בין בעל הנכס לשוכרים בשלב של טרם חתימת החוזה, רצוי לשקול האם כדאי להתקשר בהסכם.
• במידה ומדובר בבית במושב חשוב לבדוק אילו מיסים מוטלים על השוכר מלבד אחזקת הבית.


דברים שחשוב שיופיעו בחוזה השכירות – טיפים לשוכר

• במידה ואתם מתגוררים עם שותף, חשוב שהשותף יופיע כצד להסכם, על מנת למנוע מצב שהוא יתנער מאחריות לאמור בהסכם בשלב כשלהו.
• חשוב שתופיע הצהרה של בעל הנכס שאין בנכס פגמים כלשהם.
• חשוב להסכים שבעל הנכס ישא בתיקון בעיות במערכת האינסטלציה ובחשמל - בעיות הנובעות מבלאי סביר.
• חשוב להבהיר בדיוק מי אחראי על תיקון מכשירים חשמליים בדירה כגון מקרר,מזגן, תנור אפיה.
• חשוב לקבוע מנגנון של יציאה מהחוזה טרם סיום החוזה וכן הארכת החוזה לזמן נוסף. בעניין של יציאה מהחוזה טרם הסתיימה תקופת השכירות דורש בעל הדירה בדרך כלל, שימצא דייר חלופי אולם ישנם מקרים ,ורצוי להגיע להסכמה כזו, שבמידה ולא ימצא דייר חלופי בתוך זמן שיקבע על ידי שני הצדדים, יהיה רשאי השוכר לעזוב בלי לשלם את יתרת תקופת ההשכרה.
העניין חשוב כדי שלא תתקעו בדירה שלא לצורך ותשלמו דמי שכירות.
• חשוב לקבוע שאם בעל הדירה רוצה שתעזבו הוא יודיע לכם על כך תוך זמן סביר( חודשיים ומעלה).
• חשוב לקבוע מה יהיה שכר הדירה בתום תקופת השכירות במידה ותשארו בדירה זאת כדי למנוע מצב בו תרצו להישאר בדירה אולם בעל הדירה יחליט להקפיץ את דמי השכירות לסכומים גבוהים שבהם לא תוכלו לעמוד ואז תאלצו לעזוב את הדירה בתום אותה תקופה.
• בעלי דירות ידרשו מכם ערבות בנקאית כדי לערוב לנזקים או למצב בו לא תשאו בדמי השכירות. רצוי להציע שטר בטחון עם שני ערבים במקום ערבות בנקאית שעולה כסף, כל זמן שהיא מוחזקת בידי בעל הדירה.
• מומלץ לעשות ביטוח לתכולת הדירה וצד ג' שכן אלו לא באחריות בעל הדירה בדרך כלל.עלות ביטוחים שכאלו נמוכה והתמורה שבצידם גבוהה.
• חשוב לתת שיקים מידי חודש בחודשו ולא את כולם מראש , כדי למנוע מצב שבו תרצו לעזוב את הדירה אולם בעל הבית ימשיך לפרוע את השיקים.
• במידה ואתם רוצים להכניס דייר משנה חוץ מכם, חובה להסכים על זאת מראש. בדרך כלל בעלי דירות מסרבים לכך אך אם זהו נושא שיעלה על הפרק יש לדבר עליו.

דברים שחשוב לדעת בחתימה על חוזה שכירות- טיפים לבעל הבית
• חשוב לבדוק את זהות השוכרים, עיסוקם ויכולותיהם הכלכליות.
• לבקש שיוצגו תלושי שכר אם הוא שכיר או אישור מרוא"ח אם הוא עצמאי.
• לעמוד על כך שחשבונות הארנונה, החשמל, הטלפון והגז יועברו על שמם של השוכרים, כדי למנוע מצב שאם לא ישולמו החשבונות יפנו אותם גופים לשוכרים ולא אליכם, בעלי הדירות.
• לקבוע נקודת זמן שבה תוכלו לפנות לשוכרים בבקשה לפנות את הנכס במקרה של מכירה או מסיבה אחרת.
• להכניס סעיף שאתם יכולים למכור את הדירה בלי לפגוע בזכויות השוכר להשאר בדירה.
• לבקש לקבל שיקים לפקודת חברת החשמל, הגז והעירייה כדי שתוכלו לשלם את הדברים במידה והשוכר לא ישלם.
• לבקש ערבות בנקאית להבטחת התשלומים ואם לא אפשרי שטר בטחון בחתימת שני ערבים טובים – שהם ערבים בעלי יכולות כלכליות
(עובדים ו/או בעלי נכסים)