דייר מוגן - המדריך המלא

רבים מתושביה הוותיקים של העיר שוכרים נכסים (דירות וחנויות) המשמשים להם למגורים או לעסק.
מדובר אמנם בשכירות אך לא בשכירות רגילה המוכרת לכל, אלא בשכירות מוגנת מכח הסכם ישן נושן עליו חתמו עם בעל הנכס לפני שנות דור.

זכות השכירות המוגנת (הקרויה "דיירות מוגנת") מקנה לבעליה זכות לגור בדירה או להחזיק בחנות למשך שנים רבות ולמעשה לכל ימי חייהם ומונעת מבעל הבית לסיים את תקופת השכירות באופן חד צדדי לפנות את השוכר מהדירה, אלא בתנאים מסויימים הקבועים בחוק.

זכות הדיירות המוגנת, נוצרה בעבר מתוך רציונל סוציאלי- חברתי שחפץ לתת קורת גג קבועה ווודאית לאלה שלא היה בידם לרכוש דירה עבור עצמם.

המחוקק ביקש להגן על הדיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק.

עם השנים שונתה גישת בית המשפט באופן בו הוקשחה מלאכת האיזון שבין הזכויות סוציאליות חברתיות של הדייר להגנה על קורת הגג מחד והזכות הקניינית של בעל הבית להפיק הנאה מנכסיו מנגד.

האם ישנו ערך כלכלי כלשהו לזכות הדיירות המוגנת?

מדובר בזכות בעל ערך כלכלי רב שמתבטא בין היתר בדמי שכירות נמוכים ביותר.

מדובר בדירות שממוקמות לעיתים במרכזי הערים ובאזורים אטרקטיביים בהם דמי השכירות עשויים להגיע למאות דולרים מדי חודש, בעוד הדייר המוגן משלם סכומים נמוכים במאות אחוזים. מה עוד, שמדובר בהסכם שכירות לכל החיים תמורת דמי שכירות נמוכים שבמרבית המקרים, קשה להעלותם.

מהי גישת בית המשפט היום לחוק ולזכות הדיירות המוגנת?

בתי המשפט נוהגים בשנים האחרונות לפרש את הוראות החוק באופן מצמצם בהשוואה לעבר.
מצב זה נובע מהצורך בביצוע איזון בין זכות הקניין של בעל הבית מחד, ובין זכות הדייר מכוח החוק ועקרון העבירות מנגד.

במסכת האיזונים האמורה, חלו בשנים האחרונות תמורות הנובעות בעיקר משניים: שינויים כלכליים וחברתיים המקטינים את הצורך בהגנה פטרנליסטית כה נוקשה על שוכרים וההכרה בזכות הקניין כזכות חוקתית במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, תוך מתן משנה תוקף לזכויותיו של בעל הבית.

נקבע בפסיקה, כי כיום התכלית והמגמה שביסוד חוק הגנת הדייר אינן נחוצות עוד כבעבר. המחסור בקורת גג לאנשים או מקום לבית עסק כדי להוציא ממנו פרנסה, אינו דומה למצב ששרר בשנות החמישים, עד שלהי שנות השישים. עם חלוף העתים משתנים הדינים, תכליתם והצרכים בהם.

שינוי הגישה נובע משינוי העתים כאמור ומהעובדה, כי המחסור בדירות אינו כה כבד כפי שהיה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר ואותה מצוקת דיור אינה קיימת עוד. לכן נוהגים בתי המשפט לצמצם, על-ידי פרשנות נאותה, את הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמו עקב חוק זה.

האם הזכות ניתנת להעברה?

כן, במקרים ובתנאים מסוימים הקבועים בחוק.

העברת זכות השכירות המוגנת הינה בבחינת "ירושה יקרת ערך" והמקבל זכות זו יכול להכנס בנעלי בעל הזכות המקורית ולהנות מהמשך שהיה כדייר מוגן בדירה או בחנות המושכרת למשך שנים רבות ואף להנות מתשלום דמי שכירות מופחתים באופן משמעותי.

האם ניתן להעביר את הזכות במסגרת ירושה?

לא. זכות הדיירות המוגנת אינה נופלת בחלקם של יורשים, אלא חוזרת לבעל הבית עם מות הדייר המוגן, זולת אם נתקיימו התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר להעברת הזכות לאנשים מסויימים בנסיבות מסויימות.

מהם התנאים שבהתקיימם ניתן להעביר את הזכות?

החוק מונה מספר מקרים אותם נמנה להלן:

דייר מוגן שנפטר-

כאשר דייר מוגן נפטר, בן הזוג של הדייר המוגן יהפוך בעצמו לדייר מוגן, עם כל הזכויות והחובות הנלוות לכך, בתנאי שהשניים היו בני זוג לפחות ששה חודשים לפני פטירת הדייר והתגוררו יחד בתקופה זו.

דייר מוגן שנפטר ולא היה לו בן זוג-

במקרה זה זכות הדייר המוגן עוברת לילדיו של הנפטר, ובמקרה ואין לו ילדים אל קרובי משפחתו האחרים, בשני תנאים: האחד, שהם התגוררו יחד עם הדייר המוגן במשך ששת החודשים שלפני פטירתו. השני: בזמן פטירתו לא הייתה להם דירה נוספת בה יכלו להתגורר.

ההלכה הפסוקה בעניין זה, היא כי "מגורים", אינם בהכרח "מגורים פיסיים" בדירה, וכי די לילדו של המנוח אם יוכיח, כי מרכז חייו ומעונו הקבוע היו בתקופה הרלבנטית בדירה בה התגורר המנוח, ולא היה לו מקום מגורים קבוע אחר.

נקבע עוד בפסיקה, כי יש לתת פירוש רחב למונח "קרובים". בית המשפט הכיר בבת חורגת כ"קרוב" לצורך העברת זכות הדיירות המוגנת.

דייר מוגן שנפרד או התגרש מבן זוגו-

דייר מוגן בדירה שנפרד או שהתגרש מבן-זוגו או שבוטלו נישואיהם לאחר שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים והתגוררו יחד במשך תקופה זו, יהפוך בן-הזוג הבא להחזיק בדירה בתוקף הסכם בכתב שנעשה בין בני-הזוג לרגל הפירוד או הגירושין, או בתוקף פסק דין לגירושין לדייר מוגן.

בתי עסק-

דייר מוגן בבית עסק שנפטר-

 

דייר מוגן של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר מוגן במקומו, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר המוגן שנפטר והתגוררו יחד במשך תקופה זו.

דייר מוגן בבית עסק שנפטר ולא היה לו בן זוג-

באין בן-זוג לדייר המוגן שנפטר, יהיו ילדיו לדיירים מוגנים וזאת גם אם לא עבדו ביחד עם הדייר המוגן בעסק.
ומה אם לא היו לדייר המוגן ילדים? במקרה זה, יהיו יורשיו על פי דין לדיירים מוגנים בתנאי שעבדו עם הדייר שנפטר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.

דייר מוגן בבית עסק שהתגרש-

דייר מוגן של בית עסק שנפרד או שהתגרש מבן-זוגו או שבוטלו נישואיהם לאחר שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים והתגוררו יחד במשך תקופה זו, יהיה לדייר מוגן בעסק בן-זוגו הבא להחזיק בבית העסק בתוקף הסכם בכתב שנעשה בין בני-הזוג לרגל הפירוד או הגירושין, או בתוקף פסק דין שעל פיו נפרדו או נתגרשו או בוטלו נישואיהם.

האם ניתן לפנות דייר מוגן כשם שמפנים שוכר בשכירות רגילה??

לא. בעל הנכס אינו רשאי לפנות את הדייר המוגן מהנכס, אלא מכח עילות המנויות בסעיף 131 לחוק.

מהן העילות בגינן ניתן לפנות דייר מוגן??

 

1. הדייר המוגן לא משלם את דמי השכירות כסדרם.

2. הדייר המוגן לא מקיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי.

3. המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים.

4. הדייר המוגן, או אדם אחר שקיבל ממנו רשות לכך, משתמש במושכר למטרה בלתי חוקית.

5. הדייר המוגן, או אדם אחר שקיבל ממנו רשות לכך, מטריד או מרגיז את השכנים.

6. הדייר המוגן השכיר את המושכר או חלק ממנו והפיק מהשכרת המשנה רווח בלתי הוגן בהתחשב בדמי השכירות שהדייר המוגן משלם לבעל הבית וליתר נסיבות הענין. עילה זו לא חלה כשמדובר בהשכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח.

7. המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר המוגן בכתב על נכונותו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור אחר במקום הנכס שדרוש פינויו.

אם מדובר בבית עסק –

7.1. לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לצורך קיומו.

7.2. בית המשפט רשאי לסרב לתת פסק דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפיצוי.

8. בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלופי.

9. בעל הבית הוא גוף ציבורי שאישר אותו שר המשפטים, והמושכר מיועד להשכרה למעוטי אמצעים, והוא דרוש לבעל הבית למטרה זו, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלופי.

10. בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, ובתנאי שיש בידו רשיון בניה הדרוש לכך, והוא הודיע לדייר המוגן בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלופי.

11. לגבי מושכר שהוא חצר או גינה של דירה או של בית עסק, או לגבי חלק מחצר או מגינה כאמור – תהיה עילה לפינוי הדייר המוגן אם המושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בנין או תוספת לבנין, ובתנאי שבידי בעל הבית רשיון בניה הדרוש לכך, והוא הודיע לדייר המוגן בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

האם ישנן עילות נוספות לפינוי??

ככלל, רשימת עילות אלו היא סגורה והפינוי הכפוי אינו יכול להיעשות אלא באקט קונסטיטוטיבי של בית המשפט.
הפסיקה הוסיפה עילה נוספת והיא במקרה בו נטש הדייר המוגן את המושכר.

מהי נטישה המהווה עילה לפינוי?

הרציונל העומד בבסיס עילת הנטישה הוא, כי במידה והמושכר של הדייר המוגן הפסיק בשלב מסויים לשמש לו כמקום מגורים או עסק, אין זה צודק עוד שימשיך להחזיק בו למרות נטישתו, שכן במקרה זה לא מתקיימת עוד התכלית לשמה ניתנה לו הזכות.

בית המשפט קבע, כי בנסיבות כאלה, אין הגנת החוק ממשיכה לחסות על הדייר, ויהיה עליו לפנות את דירתו או בית עסקו, במידה ותוגש תביעת פינוי כנגדו, ולהחזירם לבעל הבית.

דברים אלו קיבלו חיזוק, מעת שזכות הקניין עלתה למעלת זכות יסוד.

עוד נקבע על ידי בית המשפט, כי קיים הבדל בין נטישת דירה לבין נטישת עסק, שכן שעה שמדובר בדירת מגורים, הקשר האישי שבין הדייר לבין הדירה הוא הדוק הרבה יותר מאשר הקשר האישי שבין הדייר למקום העסק שלו.

 

לפיכך, אי הימצאות פיזית של הדייר בבית העסק אינה מלמדת אוטומטית על כך שהוא נטש את המושכר, שכן אפשר שהדייר ינהל את עסקו באמצעות שלוח מטעמו.

מה יהווה עילת פינוי לדייר בבית עסק??

לעניין דייר בבית עסק נקבע, כי דייר מוגן בבית עסק יכול שייחשב דייר מוגן , אף אם אינו נמצא שם באופן קבוע והעסק מנוהל בידי אחר. נקבע, כי לא מידת השימוש העסקי היא הקובעת, ודי אם פעילותו העסקית של הדייר המוגן, בעסק שלו, היא מוגבלת או חלקית.

דהיינו, גם שימוש מוגבל בבית עסק עשוי לשמש הגנה טובה לדייר מוגן בפני עילת הנטישה הנטענת כלפיו, ובלבד שהעסק המתנהל במושכר יהיה עסקו של הדייר.

בית המשפט יבסס את החלטתו על מערכת העובדות שתובא בפניו. אם ימצא שהדייר המוגן העביר את עסקו לתאגיד שבשליטתו ובשליטת בני משפחתו, והפעילות העסקית המתנהלת במושכר היא של התאגיד ולא של הדייר – במקרה כזה ייחשב הדייר לנוטש את המושכר ולא תהיה כל משמעות לעובדה שהוא בא למושכר מדי יום ונוטל חלק פעיל ואולי אף מכריע בעסקיו של התאגיד.

במקרה מסויים, מסקנת הנטישה הוסקה בין היתר מן העובדה, כי דמי השכירות שולמו לא מחשבונה של הדיירת המוגנת שמחמת מחלתה וזקנתה העבירה את העסק וניהולו לביתה, אלא מחשבונה של הבת שהיתה רשומה כעוסק מורשה לגבי עסק זה.

בנסיבות העניין, עובדה זו הכריעה את הכף והובילה את ביהמ"ש לפסוק כי הדיירת נטשה את העסק עוד בחייה, ולפיכך איבדה את הגנת החוק עוד טרם פטירתה

האם קיימים סייגים לעילות פינוי הנ"ל?

 

כן, קיימים סייגים.

על אף קיומה של עילת פינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו.

היינו, בית המשפט אליו הוגשה תביעת הפינוי (וגם בית המשפט אליו הוגש עירעור על פסק הדין לפינוי) רשאים לשקול שיקולי צדק- האם היה צודק לתת פסק דין לפינוי.

בתי המשפט שוקלים היטב בטרם ינתן על ידם פסק דין לפינוי דייר מביתו, שכן, מתן צו פינוי נגד אדם המאבד את כל זכויותיו הקנייניות בנכס, ללא כל תמורה, הינו צעד מרחיק לכת ויש לעשות בו שימוש בזהירות רבה ויש לתת סעד מן הצדק לדייר מוגן שעומד לאבד את חסות החוק בשל מעשה או מחדל מצידו.

תנאי מקדמי והכרחי לצורך מתן סעד מן הצדק הינו הכרה במעמדו של השוכר כדייר מוגן. היינו, אם ימצא כי המחזיק בנכס אינו במעמד של דייר מוגן לפי חוזה או לפי החוק, הוא לא יוכל להנות מהגנה זו.

סייג נוסף לפינוי-

כשמדובר בפינוי במקרים בהם המושכר דרוש לבעל הבית, לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלופי שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ופסק הדין לא יבוצע, אלא אם אמנם עמד הסידור החלופי לרשותו של הדייר המוגן בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.

בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלופי יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

לגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלופי תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או מטעם סביר (אם הדייר מסרב להסכים).

האם במקרה של פינוי ניתן לקבל ארכה לפינוי?

בית משפט, לרבות בית משפט לערעורים - הנותן פסק דין של פינוי, רשאי לתת לדייר ארכה של לא יותר משנה אחת. משעשה כן, לא יבוצע פסק הדין לפני תום תקופת הארכה.

האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.
 

 

עודכן ב: 29/06/2015