האם החצר היא חלק מבית הדייר המוגן?

אחת השאלות המעניינות בדיני הגנת הדייר המעסיקה לא אחת את בתי המשפט, הינה שאלת היקף זכות השכירות המוגנת. האם זכות זו משתרעת לשם הדוגמה גם על החצר הצמודה למושכר המוגן?

בית המשפט המחוזי בתל אביב עסק בסוגיה זו באחרונה בשני מקרים דומים ומצא להכריע בכל אחד מהם באופן שונה.

ראשון היה זה ערעור שהובא בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 2646/01 אדרי פנחס ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל) על פסק דינו של בית משפט השלום, שקיבל את תביעת מינהל מקרקעי ישראל והורה לנתבעים לסלק את ידם מחצר הצמודה למבנה בו התגוררו בשכירות מוגנת במשך למעלה מ- 30 שנה.

לטענת המינהל, תפסו המערערים חזקה בחצר שלא כדין, ללא רשות ומבלי שניתנה לכך הסכמתו. המערערים, כך נטען, בנו בחצר תוספות בניה והכשירו את החצר כגינה ללא נטילת רשות ומעשיהם מהווים הסגת גבול במקרקעי המדינה.

המערערים טענו מנגד, כי הנכס הושכר להם לצורכי מגורים בשנות ה- 60 בשכירות מוגנת. בעת חתימת חוזה השכירות הייתה החצר חלק בלתי נפרד מהמושכר ושימשה אותם מיום כניסתם לנכס ומאז הם מחזיקים ומשתמשים בנכס ללא עוררין מצד המינהל או מי מטעמו, במשך למעלה מ- 30 שנים.

בית משפט השלום קיבל את טענת המינהל והורה על סילוק ידם של המערערים מהחצר, אולם בית המשפט המחוזי, שינה את התוצאה וביטל את החלטת בית משפט השלום.

בית המשפט המחוזי קבע כי לאור העובדה שהמערערים החזיקו והשתמשו באופן בלעדי בחצר כחלק בלתי נפרד מהנכס עוד מיום כניסתם אליו, יש לראות את החצר כנכללת בגדרו של "הנכס" אותו שכרו המערערים מאת המינהל וזאת ממספר טעמים:

הטעם הראשון, נעוץ בפרשנות חוזי השכירות שבין המינהל למערערים שנחתמו במקרה זה בשנים 1964 ו- 1969. דובר בחוזים סטנדרטים (טופס של החברה המיישבת) שנוסחו על ידי המשכיר והפרטים מולאו בכתב יד.

בית המשפט קבע, שלאור העקרון המורה על פרשנות מסמך כנגד מנסחו, ניתן היה לצפות ממנסח החוזה להוציא מפורשות את החצר מגדר השכירות, אם אמנם הוסכם על כך עם השוכרים, אולם הוא לא עשה כך בחוזים שנחתמו עם המערערים.

בית המשפט הביע דעתו, כי קשה מאוד להניח שדירת קרקע, הכוללת 2 חדרים בלבד, תושכר למשפחה מרובת ילדים ללא פיסת הקרקע הצמודה אליה שכן במקרה זה החצר נועדה לענות על צרכי משפחות מרובות ילדים (שהיו באותה עת עולים חדשים) להן הושכרו הנכסים בשנות ה- 60 ולהקל על הצפיפות שהיתה בבית.

מעיון בחוזי השכירות נמצא, כי במספר סעיפים הוזכרה החצר, כך למשל בסעיף המחייב את השוכר לשמור על הנקיון, חיוב שנגע הן למושכר והן לחצר.

הטעם השני, עליו ביסס בית המשפט של הערעור את מסקנתו נעוץ בסעיף 2 לחוק הגנת הדייר הקובע, כי הוראות החוק חלות על שכירות של בנין או של חלק מבנין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות.

במקרה אחר הוגש ערעור על על פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב שקבע כי גינה הצמודה למושכר מוגן ברחוב מקור חיים 43 בירושלים איננה חלק מהמושכר המוגן והורה על סילוק ידו של המערער מהגינה.

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את הערעור (ע"א 2876/03 גומבו נ' ישבה יזמות מקרקעין בע"מ, ניתן ביום 18.1.06) ואימץ את החלטת בית משפט השלום.

הדייר המוגן (המערער) טען במקרה זה כי הוא מחזיק במבנה, בחצר, במבואות ובגינה כדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר וכי כל הבית, לרבות הגינה, היה מושכר לדיירים מוגנים עוד טרם כניסתו למושכר. כאשר שכר את הדירה בשנת 1969, קיבל את החזקה במושכר, לרבות הגינה, מהדיירים היוצאים, תמורת תשלום דמי מפתח להם ולבעל הבית.

מנגד, טענו בעלי הנכס, כי למערער הוקנתה רשות בלבד לעבד את הגינה, ורשות זו בוטלה כדין בהודעה שנשלחה מטעמם. הגינה, כך טענו, לא הושכרה למערער ביחד עם המושכר ועל כן הוא איינו דייר מוגן בה ועליו לסלק ידו ממנה.

בית המשפט המחוזי קבע בעניין זה באופן שונה מקביעתו בעניין אדרי הנ"ל משום שמצא כי בהסכם השכירות תואר המושכר כ"דירה הנמצאת בקומה א' בבניין, המכילה שלושה חדרים גדולים, 2 חצאי חדרים, מטבח ונוחיות" ותיאור זה לא כלל התייחסות אל הגינה כאל חלק מן המושכר.

התייחסות אל הגינה, קבע בית המשפט המחוזי, מופיעה רק בשני סעיפים בגוף ההסכם הנוגעים לנושא שמירה על נקיון החלקים המשותפים בבניין. מכך למד בית המשפט על הבחנה ברורה בין הדירה- המושכר, ובין החלקים המשותפים לכלל דיירי הבית.

בית המשפט המחוזי קבע עוד, כי במקרה זה (בשונה ממקרה אדרי הנ"ל) אין עסקינן בבית משפחתי עם גינה כי אם במבנה בו התגוררו מספר דיירים והגינה, כשאר השטחים המשותפים, שימשה את כלל הדיירים.

מכל אלא מסיק בית המשפט המחוזי, כי זכות הדיירות המוגנת של המערער אינה כוללת את הגינה הסובבת את המבנה ולכל היותר הוקנתה למערער בגינה זכות שימוש בלבד ומעמדו בה היה כבר רשות. משבוטלה הרשות שניתנה למערער לעשות שימוש בגינה זו (למרות שהיה זה לאחר עשרות שנים בהן עשה בה שימוש), עליו לסלק ידו מן הגינה.

 
ישאל השואל מהיכן נובע שוני זה בפסקי הדין של בית המשפט המחוזי בעניינים הנחזים להיות דומים כל כך אשר בשניהם טען שוכר מוגן המתגורר בנכס מכח הסכם שכירות שנכרת במהלך שנות ה- 60, כי הגינה/ החצר בה עשה שימוש במשך עשרות שנים הינה חלק בלתי נפרד מהמושכר המוגן.

הכיצד במקרה של אדרי מצא בית המשפט המחוזי לבטל את פסק הדין של בית משפט השלום ולראות את החצר כנכללת בגדרו של "המושכר המוגן" בעוד שבמקרה של גומבו מצא בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור ולראות בגינה כחלק מהרכוש המשותף המשמש את כל דיירי הבניין ואשר אינו נכלל בגדרו של "המושכר המוגן"?

דומה, כי עיקר השוני נעוץ דווקא באופי המושכר, שכן בעוד שבעניינו של אדרי דובר במושכר שהינו בית צמוד קרקע ובחצר הצמודה אליו אשר שימשה את הדייר המוגן (משפחת עולים מרובת ילדים) והקלה על הצפיפות במושכר הקטן, הרי שבעניינו של גומבו, עסקינן בדירה הנמצאת בקומה א' של בניין אשר סביבו גינה ששימשה את כל דיירי הבניין.

לדידי, ובכל הכבוד, נכון עשה בית המשפט המחוזי בכל אחד מן המקרים ופסיקתו זו הולמת את גישת בית המשפט העליון (ע"א 398/63 לייבוביץ ומטרון נ' כץ) לפיה לעניין שכירות כולל המונח "בית" כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל הולך יחד עימו, לרבות מבנה עזר, חצר, גינה, גן פרי וכיוצא באלה דברים הצמודים לו.

כך, מקום בו דרושה היתה החצר לצורכיהם הסבירים והנאותים של משפחה מרובת נפשות המתגוררת בבית צמוד קרקע נקבע כי החצר היא חלק מהמושכר המוגן, אך מקום בו דובר בגינה בבית דירות המשמשת את כל דיירי הבניין, נקבע כי אין היא מהווה חלק מהמושכר המוגן.

גישה זו, מיישמת באופן נכון וראוי את האיזון שבין זכות הקניין של בעלי הנכס לבין זכותו של הדייר המוגן מכח הסכם השכירות והדין.