שינוי מטרת השכירות על ידי דייר מוגן האם מהווה עילת פינוי?

עשרות אלפי אזרחים ברחבי המדינה מתגוררים כיום בדירותיהם כ"דיירים מוגנים" מכח הסכם שכירות עליו חתמו לפני שנים רבות אשר מקנה להם זכויות חזקה במושכר כנגד תשלום שכ"ד נמוך.

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשנ"ב- 1972, שחוקק לפני עשרות שנים, ביקש להקנות קורת גג בטוחה וודאית לאוכלוסיה מיעוטת היכולת וחסרת האמצעים, אשר לא היה בידה לרכוש נכס למגורים.

על פי החוק לא ניתן לפנות דייר מוגן מן הדירה (למעשה לכל ימי חייו), אלא בעטיין של עילות מסויימות הקבועות בחוק (כגון, אי תשלום דמי שכירות, גרימת נזק למושכר, שימוש במושכר למטרה בלתי חוקית ועוד).

נשאלת השאלה האם שינוי מטרת השכירות, היינו שימוש במושכר שלא למטרת השכירות הקבועה בהסכם השכירות מהווה עילת פינוי?

שינוי מטרת השכירות איננה מוגדרת בחוק כאחת מעילות הפינוי, אולם בפועל, ניתן לבסס תביעת פינוי בגין שינוי שעשה השוכר במטרת השכירות, וזאת מכח עילה אחרת הקבועה בחוק כמפורט להלן.

בעלי הנכסים יכולים להיבנות מעילת "סל" המצויה בחוק (סעיף 131 (2) לחוק), הקובעת, כי באם נקבע תנאי בהסכם השכירות אשר הופר על ידי הדייר ותנאי זה מעניק, על פי ההסכם, זכות לבעל הבית לתבוע פינוי- אזי מתקיימת עילת פינוי.

לאור הגישה הרווחת בבתי המשפט (המפרשת את החוק באופן דווקני ומצמצמת את זכויות הדייר המוגן), לרוב מקבל בית המשפט תביעות של בעלי הנכסים המוכיחים כי נעשה שימוש במושכר למטרה שאיננה מטרת השכירות הקבועה בהסכם השכירות שנחתם בין הצדדים.

פסק דין שניתן לאחרונה מביא דווקא גישה אחרת שיש בה משום חידוש ורעננות.

לבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 4572/05 אלדד נ' קופברג, כבוד השופט ברקלי, ניתן ביום 30.11.06) הוגשה תביעת פינוי כנגד דייר מוגן בדירה ברחוב רבינו תם 2 בירושלים. התובעים (בניו של בעל הדירה שנפטר, אשר הפכו לאחר פטירתו לבעלי המושכר) טענו, בין היתר, כי הדירה הושכרה למטרת מגורים, וכי בניגוד למוסכם בהסכם השכירות, שיפץ אותה הדייר-הנתבע, ללא רשותם, במטרה להפכה לבית-מדרש או ישיבה. התובעים טענו עוד, כי הנתבע נטש את הדירה ועבר לתל-אביב. מעשים אלה, טענו, מהווים עילה לפינויו מהדירה.

מנגד טען הנתבע, כי הוא מעולם לא גר בדירה וכי מלכתחילה שימשה הדירה לאירוח חסידים שבאו לשהות בקרבתו של האדמו"ר מגור בחגי ומועדי ישראל והכל בידיעת ובהסכמת אביהם המנוח של התובעים שגר בדירה שמעל לדירה נשוא התביעה. הנתבע טען עוד, כי לא הייתה לו כוונה להפוך את הדירה לבית כנסת, לכולל או לישיבה וכי השיפוץ שביצע בדירה בוצע לאחר שקיבל לכך את רשות התובעים.

לאחר בחינת הראיות שהוצגו על ידי הצדדים ושמיעת העדים מטעמם, עורך בית המשפט ניתוח פרשני מעניין בנוגע לשאלה האם שונתה מטרת השכירות והאם שינוי זה מהווה בנסיבות העניין, עילת פינוי.

בית המשפט דוחה את התביעה וקובע, כי אבן הבוחן לקיומה של זכות פינוי בשל שינוי בשימוש במושכר לגבי שכירות שנכרתה לפני 1.1.72 היא השאלה: האם היתה "הנאה יתרה" מהמושכר.

בית המשפט מפנה בעניין זה לסעיף 426 למג'לה הקובע, כי "מי שרכש זכות הנאה ידועה על ידי קשר של שכירות, יכול לדרוש אותה הנאה עצמה, או הנאה שכמותה, או גם פחותה ממנה, אבל אין הוא רשאי להפיק הנאה יתרה עליה".
נקבע, כי לא הוכח על ידי התובעים שהנתבע הפיק הנאה יתרה מן הדירה וזאת מדוע? מאחר והוכח שלמרות שהנתבע שכר את הדירה למגוריו ולמגורי אחרים, למעשה רק הונחו בה חפצים והשתמשו בדירה רק מדי פעם בפעם. לפיכך, עסקינן בשימוש מותר שכן אין בכך משום "הנאה יתרה".

טעם נוסף לדחיית התביעה מצא בית המשפט בעובדה, שלא נכללה בהסכם השכירות תנית שימוש ייחודי, היינו הסכם השכירות אינו מכיל ביחס למטרת השכירות את המילים "אך ורק" או "זה ולא אחר" וכדומה. לפיכך, ניתן לעשות שימוש אחר בדירה.

חיזוק נוסף למסקנותיו מוצא בית המשפט בכך שהנתבעים ידעו על מטרת השימוש בדירה, כך למשל ידעו שלא היו בדירה שירותים, מקלחת או אמבטיה במשך שנים ולכן ידעו שהיא אינה מיועדת למגורי משפחה. (נקבע גם ששתיקתו ארוכת השנים של האב המנוח שראה את המצב לאשורו ולא עשה דבר מהווה השלמה מצידו עם השינוי בשימוש וויתור על זכות הפינוי).

לנוכח כל אלה, דוחה בית המשפט את התביעה ומשית על התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט.

גישת בית המשפט בפסק הדין המתואר ברשימה זו היא ללא ספק גישה המעדיפה את המהות על פני הצורה. קרי, בית המשפט אינו מסתפק בבחינת מילותיו היבשות של ההסכם אלה מגבש את מסקנותיו באמצעות בחינת מידת ההנאה (או הפגיעה בהנאה) שנגרמה לכל אחד מן הצדדים כתוצאה מכך שהשימוש בדירה לא היה זהה לחלוטין למטרה שהוגדרה בהסכם השכירות. כך, משנמצא, כי לא היתה הנאה יתרה מצד השוכר, אזי אין לקבוע כי שינוי במטרת השכירות מהווה עילת פינוי.