קבלן חוייב לשלם פיצוי כספי בגין ליקויי בניה שלא תיקן

תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה.

נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.

חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 מטיל על הקבלן אחריות לתיקון ליקויים ואי התאמות שהתגלו בממכר לאחר שנמסר לידי הרוכש. החוק קובע מנגנון לפיו על הרוכש לדווח לקבלן אודות הליקויים ולאפשר לו לתקנם.

סעיף 4 ב לחוק קובע כך: "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר...".

המונח "הזדמנות נאותה" הינו בעל משמעות רבה ביותר מעת שפרץ סכסוך בין הקבלן ובין הרוכש, שכן הקבלן חפץ לתקן את הליקויים (באמצעות בעלי מקצוע שהוא מעסיק ממילא וחומרים המצויים בידו), ואילו הרוכש מעדיף לקבל פיצוי כספי בשווי הליקוי (ובדרך ככל בתוספת מע"מ, עלות פיקוח ולעיתים עלות דיור חלוף).

מהי אותה "הזדמנות נאותה" ומהן גבולותיה? האם היא זכות מוחלטת הנתונה בידי הקבלן, משמע, כי לא יושת עליו פיצוי כספי בטרם תינתן לו הזכות לתקן את הליקויים?

שאלות אלה נדונו לאחרונה על ידי בית משפט השלום בחיפה בתביעה שהגישו תובעים שרכשו בית מגורים מקבלן ברחוב נחל דליה 23 בעתלית (ת.א. 2172-07-11).

נטען על ידי התובעים בכתב התביעה, כי לאחר קבלת החזקה בבית גילו ליקויים ופגמים ועקב כך פנו את הקבלן פעמים רבות בכתב ובעל פה וביקשו שיפעל לתיקון הליקויים, אולם זה, מצידו, לא ביצע את התיקונים באופן משביע רצון.

הקבלן טען מנגד, כי לא קיימים ליקויים בבית וככל שהתגלו ליקויים, הוא דאג לתקנם והיה אף מוכן לבצע תיקונים נוספים אך התובעים הפגינו כלפיו יחס עויין ולא איפשרו זאת.

לאחר שמיעת טענות הצדדים, בחר בית המשפט, תחילה, למנות מומחה על מנת שיבדוק האם אכן קיימים ליקויים בבית. המומחה בדק את הבית וקבע, כי קיימים בו ליקויים ששוויים כ- 40,000 ₪.

כעת נדרש בית המשפט להכריע במחלוקת שבין הצדדים, האם זכאי הקבלן לבצע תיקונים נוספים בבית או שמא עליו לשלם לתובעים פיצוי כספי ונמנעת ממנו הזכות לתיקון הליקויים.

בסוגיה זו מצא בית המשפט להעדיף את עמדת התובעים על פני עמדתו של הקבלן.

נקבע, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם.

לעניין הוראות חוק המכר הקובעות כי יש לאפשר לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקן את הליקויים, בחר בית המשפט לצטט מתוך פסק הדין בע"א 472/95 "זכריה זלוצקין נגד דיור לעולה בע"מ" פ"ד נ(2) 868 שם נקבע כך: "אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית".

נקבע, אם כן, כי גם החוק וגם הפסיקה מכירים בזכותו של הקבלן לתקן את הליקויים בעצמו, אך זכות זאת אינה מוחלטת וכי על מנת שיהיה זכאי לכך, על הקבלן להודות בקיום הליקויים ולהראות נכונות רצינית לתקנם.

נקבע עוד, כי כאשר המטרה היא להביא לסיום את הסכסוך שבין הצדדים, אין מקום לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים, אלא ראוי להשית עליו לשלם לרוכשים פיצוי כספי והכל גם לולא נתנו לקבלן הזדמנויות מספקות לבצע תיקונים.