עסקת תמ"א 38: האם יש לשלם עמלת תיווך?

רבות נכתב על הקושי בגיבוש הסכמה של בעלי הדירות בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי). קושי זה נובע לעיתים ממשקעי עבר שבין בעלי הדירות, ולעיתים משאלת אופן חלוקת התמורה שתתקבל בעסקה. אולם, ברור לכל, כי גישור על כל הפערים שבין בעלי הדירות ביחס לפרויקט איננה מספקת, שכן, כדי לקיים את הפרויקט יש צורך לאתר יזם בעל ידע וכישורים מתאימים, שיאות ליטול על עצמו את ביצועו.

כיצד נוצר אם כן הקשר הראשוני בין הצדדים בעסקת תמ"א 38?

בעניין זה, קיימים הבדלים בין עסקת תמ"א 38 ובין עסקאות מכר אחרות, כמו למשל מכירת דירת יד שניה.

שוני אחד מתבטא במישור היוזמה: בעסקת מכר דירה, תבוא תמיד היוזמה למכירה מצד המוכר, בעוד שבעסקת תמ"א 38 באה היוזמה, לא אחת, דווקא מצד היזמים הפועלים מצידם לאיתור בניינים פוטנציאליים ונוקטים כלפיהם בפניה יזומה.

שוני נוסף, מתבטא באופי "פעולות השיווק" המבוצעות על ידי בעל היוזמה. בעוד שמוכר דירה יפעל בדרכים המקובלות לשיווק הנכס ולאיתור רוכשים, כמו פרסום בעיתונות ובאתרי אינטרנט ופניה למתווכים, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית לא נראים פרסומים רבים בעיתונות ובאתרי האינטרנט.

ומה באשר לתחום התיווך בעסקאות תמ"א 38?

תחום זה קיים אולם לא בצורתו הקלאסית. הקשר הראשוני בין בניין פוטנציאלי ובין יזם מתעניין, נעשה לרוב באמצעות פניה של בעלי דירות ליזמים שהומלצו על ידי מקורבים או מכרים, או כאמור באמצעות פניה הפוכה מצד יזמים לבניינים פוטנציאליים.

המתווכים המורשים אמנם לא משכו את ידיהם משוק עסקאות ההתחדשות העירונית, אלא שנראה כי הפרמטרים הנהוגים בעסקאות "רגילות", לא חלים בהכרח באופן זהה בעסקאות מסוג התחדשות עירונית.

עניין מעין זה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרת ערעור על פסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום במסגרתו חויב יזם תמ"א 38 לשלם למתווך דמי תיווך בגין בניין שאיתר המתווך עבורו בחיפה, שהוליד פרויקט תמ"א 38 אשר בוצע והושלם.

היזם חתם על התחייבות לשלם למתווך דמי תיווך. לאחר שהעסקה יצאה אל הפועל, דרש המתווך לקבל דמי תיווך בסכום הנגזר משווי הדירות שימכור היזם לצדדי ג' לאחר ביצוע הפרויקט.

היזם מצידו סרב לשלם את דמי התיווך, וטען כי חסרים מספר נתונים מהותיים בהסכם שנחתם, ועל כן הוא אינו מקיים את דרישת הכתב. לפי טענתו, ההסכם כלל איננו רלוונטי לעסקת תמ"א 38 משום שצוין בו כי מדובר ב"עסקה לבניה בקומבינציה" ולא כי מדובר בעסקת תמ"א 38, וכן, מאחר ואין לחשב את דמי התיווך כנגזרת משווי דירות היזם.

בית משפט השלום פסק, כי נוסח הסכם התיווך עומד בדרישת הכתב, ולמרות שלא צוין בו במפורש כי עניינו בעסקת תמ"א 38 הוא מחייב.

בית המשפט אף הוסיף וקבע, כי המתווך היה הגורם היעיל בעסקה ועל כן הוא זכאי לדמי התיווך.

בנוגע לסכום דמי התיווך להם זכאי המתווך, קבע ביהמ"ש כי יש לגזור סכום זה משווי דירות היזם בפרויקט.

היזם לא השלים עם פסק הדין וערער לבית המשפט המחוזי, שם העלה טענות נוספות ובמיוחד את הטענה כי אין לחשב את דמי התיווך כנגזרת משווי מכר דירות היזם. לטענתו, יש להבחין בין שתי עסקאות המתבצעות במסגרת פרויקט תמ"א 38 כאשר האחת הינה עסקת תמ"א 38, והשניה הינה עסקת מכר דירות היזם, לאחר שהושלמה למעשה עסקת התמ"א.

עוד טען היזם, כי המתווך מעורב רק בעסקה הראשונה ולכן הוא זכאי לדמי תיווך רק משווי עסקה זו, ולא כנגזרת משווי מכר דירות היזם אשר במכירתן לא היה מעורב כלל. הוא אף ביקש להציג בערעור שומה שקיבל ביחס לעסקה הראשונה.

מנגד, טען המתווך כי מדובר בטענות חדשות שמעלה היזם, שאין לקבלן במסגרת הליך הערעור.

לאחר בחינת טענות הצדדים, החליט בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור ולהותיר את פסק הדין של בית משפט השלום על כנו.

בדחיית הערעור, קבע בית המשפט המחוזי כי הטענות בדבר קיומן של שתי עסקאות ובדבר שוויה של העסקה הראשונה, לא נטענו ולא הוכחו על ידי היזם בהליך הקודם בבית משפט השלום, למרות שניתן היה להציגן ולהוכיחן, ואין לאפשר הצגתן במסגרת הערעור. אי לכך, נקבע, כי נכונה קביעת בית משפט השלום שחישב את דמי התיווך כנגזרת משווי דירות היזם.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי הסכם התיווך שריר ומחייב, הגם שלא צוין בו במפורש כי עניינו בפרויקט תמ"א 38.

לפיכך, היזם המתחייב לשלם למתווך דמי תיווך עבור פעולת תיווך שהביאה להתקשרות עם בניין ולביצוע פרויקט תמ"א 38, ישלם את דמי התיווך בסכום הנגזר משווי עסקאות המכר של הדירות החדשות שיבנו בפרויקט.

נראה, כי קיים קושי לוגי בתוצאה זו אשר התאפשרה בעיקר נוכח מחדלים משפטיים פרוצדורליים מצד היזם.