תמ"א 38 / פינוי בינוי - המדריך המלא לדייר / בעל דירה- פרק שני: גיבוש הדיירים כיצד?

זהו מדריך ראשון מסוגו המתפרסם לרווחת בעלי הדירות הבוחנים ביצוע פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 / פינוי בינוי) בבניין בו הם מתגוררים.

באחד עשרה פרקי המדריך מסביר עו"ד הלפרט לבעלי הדירות באופן פרקטי ומעשי, כיצד לגשת לפרויקט מסוג זה, מה לבדוק ועל מה ליתן את הדעת ומפנה זרקור אל עבר הסוגיות האקוטיות והמהותיות להן יש ליתן תשומת לב מיוחדת לאור מורכבותם של פרויקטים אלה והסיכונים הגלומים בהם.

פרק שני- גיבוש הדיירים- כיצד?

לאחר שבחנו את נסח הטאבו והגענו למסקנה, כי ניתן יהיה להתגבר על בעיות ומכשולים רישומיים (ככל שקיימים), דרוש כעת לגבש את בעלי הדירות ולהשיג את הסכמתם לפרויקט.

האם דרושה בכל מקרה הסכמה של כלל בעלי הדירות?

התשובה מורכבת מעט. מבחינה משפטית יצר המחוקק הסדרים המאפשרים לכפות את הפרויקט על מי מבעלי הדירות אשר לא מסכים לביצועו.

כאן דרוש הסבר נוסף:

על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה- התשס"ח- 2008), כאשר מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1, אזי בהתקיים רוב של 66% מבין בעלי הדירות החפצים בביצוע הפרויקט, יכולים בעלי דירות אלה לפנות למפקחת על המקרקעין בהליך משפטי (רק לאחר שיש בידם היתר בניה או היתר מותנה) ולבקש סעד לפיו תורה המפקחת למתנגדים להסכים לפרויקט ואף תכפה עליהם את הפרויקט על ידי מינוי אדם שיוכל לחתום במקומם על המסמכים הדרושים, לרבות הסכם ההתקשרות מול היזם, ייפוי הכוח וכו'.

בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 חל האמור לעיל בהבדל אחד והוא שהרוב הדרוש הינו 80%.

בפרויקט פינוי בינוי, המצב שונה. החוק הרלוונטי לפרויקט זה הינו חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו 2006, הקרוי "חוק הדייר הסרבן". חוק זה אינו מאפשר לכפות את הפרויקט על המתנגדים, אך מנגד, הוא מאפשר לרוב של 80% מבעלי הדירות התומכים בפרויקט, להגיש תביעה כספית כנגד המתנגדים בגין הנזק שנגרם לתומכים בשל אי ביצוע הפרויקט (היינו- שווי השבחת המקרקעין שנמנע בשל המתנגדים).

למרות ההסבר שלעיל, חשוב לומר בפה מלא ולהדגיש, כי ראוי ביותר לעשות את מרב המאמצים על מנת לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין לפרויקט וזאת מבעוד מועד.

פניה להליך משפטי אינה מומלצת משום שהיא גורמת להחמרת היחסים (המעורערים ממילא) שבין בעלי הדירות ובוודאי שהיא גורמת לעיכוב ניכר בפרויקט.

ובכלל- תופעת "הדייר הסרבן" איננה פשוטה כלל ועיקר.

יש לזכור, כי קיים לעיתים קושי לגיטימי לבעלי דירות ליתן הסכמתם לפרויקט מסוג זה.

נתקלנו, לא אחת, בדיירים שהתנגדו לפרויקט התחדשות עירונית משום הסיכונים שבפרויקט מסוג זה ובעיקר משום חוסר הוודאות הכרוך בו.
במקרים רבים העלו בעלי דירות מבוגרים חשש מפני הצורך בפינוי דירתם הקיימת (בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), בה הם מתגוררים מזה עשרות שנים, מעבר לדירה חלופית לתקופה לא ברורה וחזרה לדירה חדשה בעוד מספר שנים. רבים העלו חשש מפני קריסת היזם או הקבלן המבצע או הסתבכויות אחרות שלהם.

בעלי דירות אחרים הקשו והתנגדו לפרויקט דווקא משום משקעי עבר בינם ובין בעלי דירות אחרים וחוסר האמון כלפי בעלי דירות אלה, שאמורים כעת להיות שותפיהם לפרויקט רחב מימדים כגון זה.

אחרים העלו תהיות מתחום המיסוי והשלכותיו או סברו, כי ניתן למקסם עוד את התמורה המוצעת על ידי היזם שנבחר לבצע את הפרויקט.
רווחת בעיקר הטענה לפיה מתקיים חוסר שיוויון בין בעלי הדירות השונים בכל הנוגע לתמורה המתקבלת מהיזם.

ובכלל מנגנון חלוקת הדירות החדשות שתתקבלנה לאחר בניית הבניין החדש הינו סוגיה בעייתית במיוחד שיש להפנות לה תשומת לב מיוחדת.

ככלל, לרוב מציע היזם לתת לכל אחד מהדיירים בתמורה לדירתו הקיימת, דירה חדשה בבניין החדש שיבנה, בקומה גבוהה מהקומה בה נמצאת הדירה הקיימת, בשטח גדול משטח הדירה הקיימת.

והנה לכם כר פורה לוויכוחים ומריבות בין בעלי דירות- כיצד יש למדוד את שטח הדירות הקיימות- האם לפי השטח בפועל (הכולל לעיתים סגירת חללים ללא היתר בניה), או לפי מדידה אחרת?, כיצד יש לקבוע את תוספת השטח לכל דירה? (האם לפי אחוז מסוים מהשטח הקיים או על ידי הוספת שטח קבוע לכל הדירות), כיצד יש לקבוע את העליה בקומה? (האם ביחס לקומה הקיימת או בשיטה אחרת) ועוד רבות הסוגיות בעניין זה.

אולם לכל הטענות הללו מכנה משותף אחד- הן עשויות להיות צודקות! ולכן הטיפול הנכון בהן הוא באמצעות הקשבה לבעל הדירה המתנגד ונסיון להבין את רצונותיו וחששותיו.

ולאחר כל אלה- כיצד להתקדם?

קודם כל חשוב לכנס את כל בעלי הדירות לאספת דיירים (יש לבצע זימון כדין לאסיפה). באסיפה זו יש להציג בפני בעלי הדירות את רעיון הפרויקט, להסביר מה מהותו של הפרויקט וכיצד הוא מיטיב עם כל בעלי הדירות.

לאחר מכן יש לבחור מספר דיירים שיהוו "נציגות".

תפקידה של הנציגות הוא מהותי ביותר וקריטי להצלחת הפרויקט. בעלי הדירות שנבחרו לנציגות יפעלו ללא תמורה וישקיעו זמן רב בקידום הפרויקט.

ניסיוננו הרב למדנו, שבבניינים בהם לא קיימת נציגות או שהנציגות איננה פועלת באופן נמרץ ויעיל, לא ניתן להתקדם ואילו בבניינים בהם קיימת נציגות יעילה, הפרויקט מתקדם בקצב מצוין.

הערה נוספת לעניין הנציגות- אין לחשוש מפעילותה של זו, משום שהיא איננה מוסמכת לחתום בשם מי מבעלי הדירות או לחייב מי מהם כלפי צדדי ג'.

בעלי הדירות ימנו את הנציגות לבצע, בשלב זה, שתי פעולות.

האחת היא בחירת עורך דין לבעלי הדירות והשניה היא איתור יזם מתאים לפרויקט.

מינוי עורך דין לדיירים בשלב זה הוא עניין הכרחי. למרות מה שמקובל לחשוב, תפקידו של עורך הדין איננו מתמצה בעריכת טיוטת ההסכם, אלא, עליו להיות מעורב בכל שלבי התהליך מתחילתו ועד סופו, היינו עורך הדין מלווה את בעלי הדירות החל משלב הגיבוש, מסייע לדיירים לאתר יזם מתאים ומשתתף במשא ומתן המסחרי וכך הלאה עד לסיומו של הפרויקט.

באשר לאיתור היזם, על הנציגות מופקדת המשימה לפנות למספר יזמים, לקבל מהם הצעות, לקיים עימם פגישות ומשא ומתן ולבחור את היזם המציג הצעה מיטבית עבור כלל בעלי הדירות (ראה/י לעניין זה פרק שלישי במדריך שנושאו: "כיצד בוחרים יזם לפרויקט").

לאחר בחירת עורך דין ואיתור היזם המתאים ביותר לפרויקט, תביא הנציגות את בחירותיה לאישור כלל בעלי הדירות באסיפה נוספת שתכונס לצורך זה.

אסיפות הדיירים, בהם ניתנת זכות הדיבור לכל אחד מבעלי הדירות וניתן מענה לכל תהיותיהם (בליווי עצות משפטיות מאת עורך הדין הנבחר), תורמות להפחתת פחדים וסילוק חוסר הוודאות ובעיקר לגיבוש בעלי הדירות והסרת התנגדויות.

סוף דבר ומסקנה:

גיבוש בעלי הדירות הינו שלב הכרחי בדרך לפרויקט התחדשות עירונית.

יש לעשות את המירב לקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לקידומו של הפרויקט ולהטות אוזן קשבת לטענות, מצוקות ותהיות של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט.

רק כאקט אחרון בהחלט ובלית ברירה, ניתן לפנות לערכאות על מנת לכפות את הפרויקט על המתנגדים (אשר לא נמצא טעם סביר להתנגדותם), כך שניתן יהיה לקיים את הפרויקט חרף ההתנגדות.

כחלק ממלאכת הגיבוש, יש למנות מספר בעלי דירות כ"נציגות" הדיירים, שיפעלו לבחירת עורך דין לבעלי הדירות ואיתור יזם מתאים עימו יקיימו משא ומתן על מנת למקסם את התמורה שיעניק לכלל בעלי הדירות.

הכותב- עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מומחה בתחום המקרקעין, בעל ידע נרחב וניסיון רב מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, כמי שהינו חבר בועדת התחדשות עיונית של לשכת עורכי הדין, מרצה בנושא זה בפורומים שונים, כותב מאמרים משפטיים בתחום זה בעיתון "גלובס נדל"ן" ובעיקר מלווה מאות דיירים בעשרות בניינים בכל רחבי הארץ בדרכם למימוש פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי.

פרקים נוספים במדריך (חפש/י אותם ברשת):
פרק ראשון- נסח הטאבו- מה יגלה לנו? ומה השלכות המידע?
פרק שלישי- כיצד בוחרים יזם לפרוייקט?
פרק רביעי- ניהול משא ומתן מול יזם- כיצד? ומה חשוב לקבוע? תמורה, מפרט, תקופת היתר/ בניה
פרק חמישי- בטחונות- אילו בטחונות לדרוש ועל מה לא לוותר?
פרק שישי- מיסים- אילו מיסים חלים ומי משלם אותם?
פרד שביעי- המשא ומתן המשפטי- על מה להתעקש?
פרק שמיני- שלב החתימות, מנגנון חלוקת דירות הבעלים והדייר הסרבן
פרק תשיעי- שלב התכנון
פרק עשירי- פינוי הדירות, דמי שכירות, הובלה הלוך ושוב
פרק אחד עשר- תיקון צו הבית המשותף

האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי
©כל הזכויות שמורות לעו"ד דן הלפרט